„Podkrovní dům vychází levněji než bungalov.“ Stavař z Kutné Hory to ukázal na konkrétním příkladu

S jakými představami za vámi lidé nejčastěji přicházejí, když se rozhodnou postavit si rodinný dům?

Je to různé. Často zákazníci ještě nemají úplně jasno v tom, jaký dům vlastně chtějí. Přemýšlejí, jestli postavit přízemní dům, tedy bungalov, nebo jestli by pro ně nebyl vhodnější dům s podkrovím. Samozřejmě každý má nějakou představu o tom, co se mu líbí. Jenže potom přichází druhá věc, a to je samotný pozemek. Tam už se musí řešit, jestli se na něj takový dům vůbec vejde a jestli je pro něj vhodný.

Takže se může stát, že zákazník přijde s jasnou představou, ale nakonec se rozhodne pro úplně jiný dům?

Samozřejmě. My se nejdříve podíváme na pozemek, někdy zatím jenom na katastrální mapu. Zajímá nás, jestli je obdélníkový, čtvercový, jak je orientovaný ke světovým stranám a jaké jsou tam odstupové vzdálenosti. Do toho vstupují také různé regulativy. Musíte tam dostat nejen samotný dům, ale třeba i garáž nebo parkovací stání. Někde už jsou v územním plánu požadavky na parkování dvou aut na vlastním pozemku. Takže těch věcí, které rozhodování ovlivňují, je poměrně hodně.

Hraje při rozhodování velkou roli také to, jestli je pozemek rovný, nebo svažitý?

Určitě. S tím se setkáváme poměrně často. Lidé si koupí pozemek, který je svažitý, někdy tam může být převýšení třeba dva nebo dva a půl metru. A představují si, že na něj postaví bungalov, budou mít terasu, ze které vyjdou rovnou na zahradu, a ideálně tam ještě budou mít bazén. Jenže potom zjistí, že to tak jednoduché není. Zvlášť když má být terasa na straně, kde pozemek nejvíce klesá. Čím větší zastavěnou plochu ten bungalov má, tím víc se tyto nevýhody pozemku mohou projevit.

Předpokládám, že další zásadní otázkou je cena. Ptají se vás zákazníci, jestli vyjde levněji bungalov, nebo podkrovní dům?

Ano, to je jedna z věcí, na kterou se lidé ptají pravidelně. A já jim vždycky říkám, že pokud chceme porovnávat cenu, musíme porovnávat srovnatelné věci. Nemůžete si vzít nějaký přízemní dům a proti němu postavit podkrovní dům, který má úplně jinou podlahovou plochu. Musíme se bavit o tom, kolik místností zákazník potřebuje, jak mají být velké a jakou plochu mu ten dům skutečně nabídne.

Můžete uvést nějaký konkrétní příklad, na kterém by byl ten cenový rozdíl vidět?

Když vezmeme nějaký běžný přízemní dům 4+1, tak aby ty místnosti měly rozumné rozměry, můžeme se pohybovat třeba kolem 115 až 120 metrů čtverečních zastavěné plochy. To znamená, že už potřebujete poměrně velký pozemek, aby se tam takový dům vešel. A samozřejmě máte také velkou základovou desku a velkou střechu. To jsou dvě věci, které stojí nemalé peníze. U větších přízemních domů se můžete dostat například i ke 250 metrům čtverečním střechy. A to už je opravdu velká plocha.

A jak by tedy ve srovnání s bungalovem vypadal podkrovní dům?

Vezměte si například dům o půdorysu osm krát deset metrů. To znamená, že máte základovou desku o ploše 80 metrů čtverečních. Když nad tím uděláte podkroví, dostanete se v jednoduchém propočtu na 160 metrů čtverečních plochy obou podlaží. Po odečtení některých konstrukcí můžeme pro orientační srovnání uvažovat přibližně 150 metrů čtverečních užitné plochy. A pořád máte základovou desku jenom 80 metrů čtverečních. To je proti přízemnímu domu se srovnatelnou plochou poměrně zásadní rozdíl.

Takže největší úspora vzniká právě na základech a střeše?

Přesně tak. Když bychom chtěli mít bungalov se srovnatelnou podlahovou plochou, museli bychom počítat s podstatně větší zastavěnou plochou a větší základovou deskou. U podkrovního domu máte tu desku v našem příkladu 80 metrů čtverečních, zatímco u přízemního se můžete pohybovat kolem 150 metrů. Podobné je to se střechou. Přízemní dům má větší půdorys, a tím pádem zpravidla i výrazně větší střechu. To všechno se samozřejmě promítá do celkové ceny stavby.

Na druhou stranu u podkrovního domu musíte zaplatit také schodiště. Nemůže to výslednou úsporu smazat?

Samozřejmě, schodiště je náklad navíc. Můžeme se bavit třeba o 120 až 150 tisících korun. Ale když si proti tomu postavíte rozdíl v základové desce a ve střeše, tak podkrovní dům podle našich zkušeností pořád vychází o něco lépe. Neříkám, že je ten rozdíl nějak dramatický nebo že jde o obrovské peníze. Ale pokud skutečně porovnáváme domy se stejnou podlahovou plochou, tak nám ten podkrovní dům cenově většinou vychází přece jenom o něco výhodněji.

Znamená to tedy, že lidem doporučujete spíše podkrovní domy?

To určitě ne. Nikomu nic nevnucujeme. Každý zákazník má svoji představu a svoje požadavky. Někdo prostě chce přízemní dům a líbí se mu bungalovy. Naším úkolem je vysvětlit mu všechny souvislosti. Tedy nejenom cenu, ale také to, jak se konkrétní dům vejde na jeho pozemek, jaké má ten pozemek specifika a co to všechno znamená. Někdy může být podkrovní dům vhodnější už jenom proto, že zabere menší část parcely. Ale vždycky je to o konkrétní situaci a rozhodnutí zákazníka.

Kdy se tedy zákazník dozví, kolik bude jeho konkrétní dům stát?

Zpracováváme studii domu a současně s ní připravujeme cenovou kalkulaci. Takže zákazník už od začátku ví, kolik bude ten konkrétní navržený dům od nás stát. Nepostupujeme tak, že bychom nejdříve udělali celý projekt a teprve potom se začalo řešit, jestli se zákazník do nějaké ceny vejde. Nejdříve se bavíme o návrhu, o jeho představách a samozřejmě také o penězích.

A co následuje ve chvíli, kdy zákazník s návrhem i cenou souhlasí?

Když už máme vyřešené jednotlivé detaily a zákazník řekne, že se mu dům líbí, dispozičně mu vyhovuje a cenově je to také v pořádku, začne projektant připravovat projekt pro povolení stavby. Ve většině případů dnes zákazníci dávají projektantovi plnou moc, aby za ně vyřizoval potřebná vyjádření a celý proces až k povolení. My jsme s projektantem neustále v kontaktu, takže máme přehled, co už je vyřízené a co ještě chybí.

Děkuji za rozhovor.

Také děkuji.

P.S. Chcete vědět, kde se dá na rozpočtu výstavby domu ušetřit a naopak kde má cenu neškudlit? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.