Zvlněná omítka, křivý obklad a praskliny. Dům kvůli vadám nepřevzal, úroky však začaly naskakovat jemu

Už se nám to blíží

Tomáš stavěl rodinný dům na okraji menšího města ve středních Čechách. Pozemek koupili s manželkou před dvěma lety. Dlouho vybírali stavební firmu, přičemž nešli úplně po nejnižší ceně. Chtěli jistotu. Podepsali smlouvu o dílo s pevně sjednanou cenou a harmonogramem na čtrnáct měsíců. Posledních deset procent ceny mělo být uhrazeno po dokončení a předání domu.

Všechno šlo hladce

Rodina mezitím bydlela v nájmu, kde platila přes dvacet tisíc korun měsíčně. Nájemní smlouva končila na konci léta. Všichni počítali s tím, že se v srpnu budou stěhovat do nového domu. Stavba probíhala relativně klidně. Práce probíhaly víceméně podle plánu, komunikace fungovala. Objevily se drobné změny, ale nic, co by naznačovalo budoucí konflikt. Tomáš chodil na stavbu často, fotil si postup prací a byl víceméně spokojený.

Zvlněná omítka za miliony

Na konci srpna firma oznámila, že dům je dokončen a připraven k předání. Na stole ležel předávací protokol a faktura na doplatek 480 tisíc korun. První dojem byl dobrý. Když ale s manželkou začali dům procházet detailně, objevily se věci, které Tomáš nečekal. V obývacím pokoji bylo při bočním světle vidět lehké zvlnění omítky. V koupelně jedna řada obkladů mírně vybočovala z roviny. V dětském pokoji se objevily vlasové praskliny. Na rámu plastového okna byl škrábanec.

Co vám tady chybí?

Nešlo o konstrukční poruchy a dům byl obyvatelný. Tomáše ale přepadl vztek. Nový dům za miliony by přece měl být bez těchto vad. Řekl, že dům nepřevezme, dokud nebude vše opraveno. Zástupce firmy uvedl, že jde o vady nepodstatné a že budou odstraněny v rámci záruky. Navrhl jejich zapsání do protokolu s termínem opravy. Tomáš podpis odmítl. Byl přesvědčen, že bez jeho podpisu k předání nedošlo a doplatek tedy není splatný.

Tohle neberu

Tomáš si byl jistý, že pokud dům nepřevezme, není hotovo. A pokud není hotovo, nemůže být splatný ani doplatek. Bral to jako logickou posloupnost. Nejprve bezvadné provedení, potom podpis, až nakonec peníze. Firma situaci viděla jinak. Dům byl podle ní dokončený a bylo možné jej bez omezení užívat. Vady označila za drobné a odstranitelné. Byla připravena je opravit, ale současně trvala na tom, že odmítnutí převzetí není oprávněné.

Tady je faktura, díky

Tomáš však dům nepřevzal a doplatek 480 tisíc korun neuhradil. Čekal, že tím vytvoří tlak na rychlou opravu. Firma mezitím vystavila fakturu se splatností patnáct dní. Po jejich uplynutí přišla upomínka. Pro Tomáše bylo překvapení, že firma považuje částku za splatnou i bez jeho podpisu. Z jejího pohledu bylo dílo dokončeno a objednatel byl vyzván k převzetí. Pokud je dluh splatný a není zaplacen, vzniká prodlení. A s prodlením je spojen zákonný úrok z prodlení.

A máte to i s úroky, pane

Částka 480 tisíc korun není malá. I několik týdnů prodlení znamená tisíce korun navíc. Současně rodina musela dál platit nájem, protože se do domu zatím nestěhovala. Tomáš tak řešil vady na domě i běžící čas. Nechal si zpracovat technické posouzení. Odborník potvrdil, že vady jsou převážně estetické a odstranitelné. Dům je podle něj možné běžně užívat. To znamenalo, že pokud by spor skončil u soudu, znalec by pravděpodobně došel k podobnému závěru.

Co mám s vámi dělat?

Nakonec došlo k dohodě. Tomáš dům převzal s výhradami, vady byly detailně sepsány a stanovena lhůta jejich odstranění. Doplatek byl uhrazen a úrok z prodlení doplacen. Tomáš chtěl kvalitní výsledek. Firma chtěla zaplatit za dokončenou práci. Spor vznikl z rozdílného pohledu na to, co je ještě drobná vada a co už důvod odmítnout převzetí. Právě předání díla je u stavby nejcitlivější okamžik. A někdy se může stát, že je člověk stoprocentně přesvědčen, že je v právu, a pak se nestačí divit.

U Tomášova domu šlo opravdu o menší vady. Na to, jak to může dopadnout v extrémních případech, se podívejte v naší galerii.

Chce si to promyslet dopředu

Smlouva byla uzavřena podle Občanského zákoníku, který u smlouvy o dílo pracuje s pojmem podstatná a nepodstatná vada. Objednatel nemůže odmítnout převzetí pro ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby. Rozhodující není estetické zklamání, ale funkčnost a účel. Vlasové praskliny u novostaveb, mírné nerovnosti v toleranci nebo drobný škrábanec zpravidla neznamenají, že stavba není způsobilá k užívání. V takové situaci by měl objednatel dům převzít s výhradami a požadovat jejich odstranění. K tomu ostatně došlo i v tomto případě, ale až po průtahách a zaplacení úroků.

P.S. Chcete vědět, kde se dá na rozpočtu výstavby domu ušetřit a naopak kde má cenu neškudlit? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který probíhá 11. – 19. dubna 2026. Vstupenku lze stáhnout na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován) . Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.