Developeři účelově zakládají nové firmy pro každou výstavbu. V případě problémů je nechají zkrachovat

Životní úspory v trapu

Koupě bytu nebo rodinného domu představuje pro běžného člověka tu úplně největší životní investici. Zájemci o bydlení předpokládají, že když rezidenční projekt zaštiťuje zvučné jméno, jednají s velkou a vysoce stabilní korporací. Realita je ale v dnešní době naprosto jiná. Smlouvu velmi často podepisují se společností, jejíž název sice odpovídá developerskému projektu, ale ve skutečnosti se jedná o zcela neznámý a prázdný subjekt. Nejprve je totiž nutné si ujasnit, jak funguje s.r.o. a co se děje, v případě, kdy firma přestane být schopna plnit své závazky. Společnost s ručením omezeným ručí za své nahromaděné dluhy pouze a výhradně svým vlastním majetkem. Když se dostane do finančních potíží a dluhy převýší veškerá aktiva, spadne automaticky do insolvence. Svůj nepatrný (či žádný) majetek se následně prodá na uspokojení věřitelů a firma prostě definitivně navždy zanikne.

Developer si kryje záda, riziko padá na zákazníka

Právě tento mechanismus dává vzniknout zcela běžné realitní praxi. Velcí developeři záměrně zakládají firmy na jedno použití pro každý svůj projekt. V případě, že by se něco nepovedlo, nechají celou tu jednoúčelovou firmu zkrachovat, ale samotného developera to nijak nepoškodí. Ručí totiž jen ta malá k tomu účelu založená firma, nikoli celý developer, který ji založil. Vzniká tak extrémně nevyvážená a nespravedlivá situace. Lidé, kteří do toho dávají peníze se tak aniž by to věděli stávají jedinými kdo nese riziko. Zákazníci pošlou předem své peníze a čekají až bude dostaveno. Pokud by se v průběhu té doby něco pokazilo, jednoúčelová firma, které peníze poslali, může zkrachovat a tím to hasne. Zákazníci tak bez jakékoliv reálné záruky snadno přijdou o celoživotní těžce vydělané úspory.

Předáním klíčů to nekončí

Obrovské riziko ovšem přetrvává i delší dobu poté, co si klienti převezmou hotové nové byty. V případě, že je dostaveno a ukáže se nějaký problém a reklamací by bylo mnoho, developer jednoduše tuto jednoúčelovou firmu také zavře a tím se zbaví svých závazků. Kupující tak smutně zjistí, že papírová záruka za kvalitu stavby a provedení je vlastně bezcenná. Subjekt, u kterého by měli své spravedlivé nároky uplatňovat, v podstatě už vůbec neexistuje. Developeři vysvětlují důvod tím, že to po nich chce banka. Je zásadní pochopit, jak to je s bankovními podmínkami, a jak to vlastně je určitá synergie, kdy banky developery samy ponoukají k něčemu, co je pak nebezpečné pro budoucí majitele nemovitostí. Bankovní ústavy si přejí půjčovat své nemalé prostředky čisté a izolované účetní jednotce, kde mají naprostou kontrolu nad toky peněz. Banka a developer dokonale ochrání své vlastní obrovské investice, ale veškerou tíhu potenciálního selhání tiše přesouvají na zcela nechráněné koncové spotřebitele.

Zaběhlý model, o kterém se nemluví

Tato osvědčená mezinárodní byznysová technika se odborně označuje jako ring-fencing. Je proto důležité vysvětlit co je to ring-fencing a jak s ním developeři pracují. Jedná se o sofistikované ohraničení hrozícího rizika. Developeři si pomocí těchto samostatných společností prozíravě staví nepropustný plot kolem každé jednotlivé stavby. Pokud jeden stavební projekt v portfoliu prodělá peníze, pomyslný plot zabrání tomu, aby ztráty zasáhly zbytek impéria. Dále si ukážeme, jak to používají pro zjednodušení prodeje. Pokud chtějí v budoucnu budovu obratem prodat velkému investorovi, nepřepisují zdlouhavě nemovitost na katastru, ale hladce prodají přímo své nabyté podíly ve zmíněné účelové firmě, což výrazně šetří papírování. Vzhledem k těmto popsaným argumentům odborníci radí vždy jednat mimořádně aktivně. Pokaždé chtějte ke své budoucí nemovitosti i ručení mateřské společnosti, tedy samotného developera, nikoli pouze jednoúčelové firmy, se kterou sepisujete smlouvu.

P.S. Chcete vědět, kde se dá na rozpočtu výstavby domu ušetřit a naopak kde má cenu neškudlit? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.