Garáže půjde od prosince stavět bez stavebního povolení. Změna se týká i těch, co už stojí

Výrazná změna ve stavebních pravidlech

Současná legislativa je nekompromisní. Zákon nyní výslovně vylučuje garáže z kategorie drobných staveb. I když si chcete postavit malý prostor pro auto o dvaceti metrech, musíte projít úředním procesem a získat povolení záměru. Po nabytí účinnosti novely se situace zjednoduší. Důvodová zpráva vysvětluje tuto úpravu snahou ulevit stavebníkům od zbytečné administrativy i úřadům zavalovaným drobnou agendou.

Aby se nová stavba obešla bez úřadů, musí splnit několik definovaných parametrů. Tím nejzásadnějším je velikost. Zastavěná plocha nesmí přesáhnout šedesát metrů čtverečních, což bezpečně pojme i velkou dvojgaráž. Výškový limit je stanoven na pět metrů, přičemž objekt smí mít nejvýše jedno nadzemní podlaží a případně podkroví. Podsklepení je dovoleno do hloubky tří metrů. Klíčová je ohleduplnost k sousedům, legislativa striktně vyžaduje umístění minimálně dva metry od hranice sousedního pozemku.

Má ale to své podmínky

Po dokončení stavby musí zůstat alespoň polovina výměry pozemku schopná přirozeně vsakovat dešťovou vodu. Zároveň platí nepřekročitelná podmínka, že garáž musí tvořit zázemí k bydlení či rodinné rekreaci. Objekt nesmí sloužit podnikatelské činnosti a nelze jej postavit na samostatné parcele bez vazby na obytný dům. Osvobození se netýká přístaveb, které jsou pevně spojeny s rodinným domem.

V reálném životě to přinese citelnou úlevu. Pokud vlastníte dům s velkou zahradou a rozhodnete se postavit samostatnou dvojgaráž o rozloze padesáti šesti metrů ve vzdálenosti tří metrů od plotu, doposud byste museli žádat o povolení. Nově nebudete potřebovat nic. Odpadne zpracování složité dokumentace, poplatky i kolaudace. Pokud ale máte úzkou parcelu a stavba se musí tísnit jeden metr od plotu, bez povolení se neobejdete ani po změně, protože nesplníte odstup. Samotný souhlas souseda úřad nenahradí.

A co garáže, které už stojí a ne zrovna úplně legálně?

Diskutovanou otázkou zůstává dopad legislativy na garáže, které na pozemcích již stojí bez dokumentů, na takzvané černé stavby. Ačkoliv novela nepřináší plošnou amnestii, která by naráz zlegalizovala vše postavené načerno, dává majitelům naději. Právní praxe a rozhodnutí správních soudů se opírají o princip, že pokud objekt při svém vzniku razítko vyžadoval, avšak podle nové úpravy ho již nepotřebuje, může se nařízení jeho demolice jevit jako nepřiměřené.

Představme si situaci, kdy si majitel před lety postavil garáž o třiceti metrech. Dodržel vzdálenost od hranic, respektoval územní plán a nikoho neohrozil. Od letošního prosince by tato budova papírování už nevyžadovala. Stavební úřad nemůže ignorovat dřívější porušení zákona, ale k řešení mu od ledna pomůže mimořádné ustanovení o dodatečném povolování. To úředníkům umožní nepovolenou garáž legálně zachovat, pokud by demolice představovala neadekvátně tvrdý zásah. Nesmí dojít k poškození veřejného zájmu. Postih nadále čeká objekty překračující šedesát metrů či stojící blízko cizího majetku.

Mylná představa o legálnosti garáží, které jsou zapsány v katastru

V neposlední řadě je nutné zmínit problematiku katastru nemovitostí, která se starými stavbami úzce souvisí. Mnoho lidí se mylně domnívá, že pokud je jejich letitá garáž zakreslena v katastrální mapě, je z právního hlediska v pořádku. Samotná evidence v katastru ovšem stavebněprávní legalitu nijak nedokazuje. Stejně tak absence garáže v těchto záznamech neznamená, že se zaručeně jedná o černou stavbu. Při nákupu starší nemovitosti se proto nově vyplatí prověřit i historii v archivech příslušného stavebního úřadu. V případě ztracené dokumentace lze totiž nejasnosti vyřešit zhotovením takzvaného pasportu stavby, což je postup odlišný od legalizace.

Absence byrokracie v žádném případě neznamená volnost bez pravidel. I u staveb nevyžadujících povolení musíte důsledně respektovat územní plán, požadavky na požární bezpečnost a technické normy. Odpovědnost za správné i bezpečné provedení díla leží na bedrech investora. Než tedy poprvé kopnete do země, důkladně si ověřte, že váš projekt beze zbytku zapadá do nových předpisů pro drobné stavby.

P.S. Chcete vědět, kde se dá na rozpočtu výstavby domu ušetřit a naopak kde má cenu neškudlit? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.