Že bychom se konečně dočkali? Hypotéka se má vybraným domácnostem zlevnit o tisíce korun

Čísla, která rozhodují

Kdo splácí hypotéku na vlastní bydlení, může si každý rok snížit daňový základ o zaplacené úroky. Nejde přitom o celou měsíční splátku, ale pouze o částku, kterou banka účtuje jako úrok. Splácení samotného dluhu se do odpočtu nezapočítává. V současnosti platí dva limity. U bytových potřeb obstaraných před 1. lednem 2021 lze za splnění zákonných podmínek odečíst až 300 tisíc korun ročně. U bydlení pořízeného od tohoto data je hranice snížena na 150 tisíc korun. Rozhodující přitom není datum podpisu hypoteční smlouvy, ale okamžik obstarání bytové potřeby. Limit se navíc vztahuje na společně hospodařící domácnost, nikoliv na každého jejího člena zvlášť.

Změna na obzoru

Ministerstvo financí připravuje úpravu daňových odpočtů, která by se měla zaměřit především na mladší lidi splácející hypotéku. Podle oznámeného záměru by se opatření týkalo lidí do 36 let, kteří již úvěr na vlastní bydlení mají nebo o jeho sjednání teprve uvažují. Změna by se měla projevit od zdaňovacího období roku 2027. Zatím však není jasné, jak se bude věková hranice posuzovat u společných hypoték, například pokud jeden z partnerů stanovený věk překročí. Přesné podmínky určí až případné schválené znění zákona.

Dvě rodiny, jiná úspora

Výše daňového odpočtu závisí především na velikosti hypotéky, úrokové sazbě a délce splácení. V prvních letech tvoří úroky zpravidla větší část měsíční splátky, postupně však jejich podíl klesá. Představme si například mladé manžele, kteří si pořídili rodinný dům za šest milionů korun a na jeho financování využili hypotéku ve výši pěti milionů. Pokud by jejich úroková sazba činila 5 procent a úvěr spláceli 30 let, mohli by během prvního celého roku zaplatit na úrocích přibližně 248 tisíc korun. Jiná domácnost se stejně vysokou sazbou a dobou splatnosti, ale s hypotékou ve výši tří milionů korun, by za první rok zaplatila na úrocích přibližně 149 tisíc korun. Přestože obě rodiny splácejí úvěr na vlastní bydlení, případná změna daňových pravidel by pro ně měla odlišný finanční dopad.

O kolik peněz půjde

Podle oznámeného záměru by se měl maximální roční odpočet hypotečních úroků pro vybranou skupinu mladších dlužníků zvýšit o 50 tisíc korun, tedy ze současných 150 na 200 tisíc korun. Při patnáctiprocentní sazbě daně by to znamenalo dodatečnou roční úsporu až 7 500 korun. Vyšší limit ovšem neznamená, že stát každému majiteli hypotéky vyplatí dalších 50 tisíc korun. Tato částka pouze snižuje základ, ze kterého se vypočítává daň. Pokud například domácnost zaplatí za rok na úrocích 180 tisíc korun, mohla by si po případné změně odečíst o 30 tisíc korun více než dnes. Při patnáctiprocentní sazbě by tak na dani ušetřila dalších 4 500 korun. Pro lidi, jejichž roční úroky nepřesahují současných 150 tisíc korun, by zvýšení limitu žádnou další úsporu nepřineslo. Plnou částku 7 500 korun by mohli získat pouze ti, kteří splní všechny podmínky, zaplatí na úrocích alespoň 200 tisíc korun ročně a budou mít dostatečný základ daně pro uplatnění odpočtu.

Na co si dát pozor

Daňový odpočet není určen pro každou nemovitost financovanou hypotékou. Úvěr musí sloužit k zákonem vymezené bytové potřebě, typicky k pořízení nebo výstavbě domu či bytu určeného k vlastnímu trvalému bydlení, případně k bydlení vybraných blízkých příbuzných. Pokud někdo pořídí nemovitost výhradně za účelem pronájmu nebo rekreace, tento odpočet uplatnit nemůže. U společných hypoték je důležité také to, kdo je účastníkem úvěrové smlouvy. Pokud úvěr splácí více zletilých osob, mohou si podle současných pravidel odpočet rozdělit rovným dílem, případně jej může celý uplatnit jeden z účastníků úvěru. Vždy však musí být splněny zákonné podmínky.

Samostatnou otázkou je refinancování. Přechod k jiné bance automaticky neznamená ztrátu původního daňového režimu. Jestliže byla bytová potřeba obstarána před rokem 2021, může zůstat zachován starší limit 300 tisíc korun i po refinancování. Rozhodující je návaznost nového úvěru na původní financování bydlení.

Rozhodne až schválený zákon

Připravovaná změna musí nejprve projít legislativním procesem. Pokud se ji podaří prosadit pro zdaňovací období roku 2027, domácnosti by ji mohly poprvé využít při ročním zúčtování daně nebo v daňovém přiznání podávaném v roce 2028. Do té doby zůstávají v platnosti současné limity. Zájemci o hypotéku by proto zatím neměli s vyšším daňovým odpočtem automaticky počítat při plánování rodinného rozpočtu.

P.S. Chcete vědět, kde se dá na rozpočtu výstavby domu ušetřit a naopak kde má cenu neškudlit? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.