Jde postavit moštárnu a pak ji využívat jako garáž? Zjistili jsme, jak to chodí v praxi

Šedá zóna, která se ráda zneužívá

Mechanismus je v principu jednoduchý. Územní plán v dané lokalitě zakazuje garáže, rekreační objekty nebo jiné stavby, které by vlastník pozemku chtěl. Povolená je ale například zemědělská stavba, drobná provozovna, sklad nebo moštárna. A tak se na papíře objeví moštárna. Projektant ji nakreslí, dokumentace odpovídá účelu, stavební úřad dostane žádost, posoudí ji z hlediska souladu s územním plánem, hygienou, požární ochranou a dalšími předpisy. Vše sedí. Úředník vydá povolení. Stavba se postaví. Zkolauduje. A příběh by tu mohl skončit, kdyby nezačínala jeho druhá kapitola. Tou kapitolou je skutečné užívání stavby. Vlastník ví od začátku, že moštárnu nikdy provozovat nebude. Žádná jablka, žádný lis, žádní zákazníci. Místo toho zaparkuje auto. Nebo traktůrek. Nebo tam skladuje věci, které s moštováním nemají nic společného. A tady se dostáváme k bodu, který je pro mnoho lidí překvapivý, ale z právního hlediska naprosto zásadní. Stavební úřad s tímto úmyslem nemůže předem udělat vůbec nic.

Úředník má svázané ruce

Úředník totiž neposuzuje pravdomluvnost stavebníka, ale soulad žádosti se zákonem. Pokud někdo oznámí, že chce postavit moštárnu, doloží projekt, splní všechny formální náležitosti a navrhovaná stavba odpovídá tomu, co územní plán připouští, nemá úředník žádnou zákonnou možnost říct: „Já vám to nevěřím.“ Podezření, intuice, zkušenost ani zdravý rozum nejsou důvodem k zamítnutí žádosti. Stavební právo není postavené na odhadu budoucího chování, ale na posouzení dokumentů. Právě tady vzniká prostor, který lidé využívají. Nezřídka vědomě, promyšleně a s kalkulem, že riziko je malé. Vědí, že dokud někdo nepodá podnět, dokud nepřijde kontrola, dokud si soused nevšimne nebo se nerozhodne jednat, systém mlčí. A i když už ke kontrole dojde, důkazní situace bývá složitější, než by se mohlo zdát. Změna užívání stavby bez povolení je přestupek. To je jasné. Jenže přestupek je třeba prokázat. Nestačí, že úředník při kontrole uvidí auto zaparkované uvnitř. Vlastník může tvrdit, že jde o výjimečný stav, že auto slouží k přepravě ovoce, že lis je zrovna mimo provoz, že sezóna teprve přijde. Stavební úřad musí prokázat, že skutečný, dlouhodobý a převažující způsob užívání stavby neodpovídá kolaudačnímu rozhodnutí. A to je v praxi velmi obtížné.

Kontrola na oznámení

Úředník nemůže do stavby vstupovat libovolně, nemůže tam instalovat kamery, nemůže sledovat provoz týdny či měsíce. Musí vycházet z důkazů, které obstojí i v případném odvolání nebo soudním přezkumu. Fotodokumentace, svědecké výpovědi, opakované kontroly, absence jakéhokoli vybavení odpovídajícího deklarovanému účelu, to vše může hrát roli, ale žádný jednotlivý prvek sám o sobě často nestačí. Na druhé straně stojí vlastník stavby, který nese odpovědnost. Pokud se prokáže, že stavbu užívá v rozporu s kolaudací, hrozí mu pokuta, zákaz užívání stavby a povinnost buď obnovit povolený způsob užívání, nebo požádat o změnu. Pokud by změna nebyla v souladu s územním plánem, může se dostat do slepé uličky, ze které není jednoduchý návrat. Odstranění stavby sice bývá krajním řešením, ale není vyloučené. Většina těchto případů nekončí dramaticky. Častější je scénář, kdy úřad věc odloží pro nedostatek důkazů, nebo kdy vlastník formálně „napraví“ stav alespoň na papíře. Riziko ale zůstává. Především proto, že čas v těchto případech nehraje ve prospěch stavebníka. Problém se může znovu otevřít při prodeji nemovitosti, při dědickém řízení, při žádosti o úvěr nebo při jakékoli další stavební aktivitě na pozemku. Celý tento systém vytváří paradox. Zákon se snaží být objektivní a nepřipouštět libovůli úředníků. Tím ale zároveň otevírá prostor pro obcházení pravidel. Nejde o selhání jednotlivců, ale o střet principů. Právní jistota na jedné straně, lidská vynalézavost na straně druhé. A mezi nimi úředník, který často ví, jak se věci mají, ale dokud to nemůže prokázat, je jeho role omezená na čekání.

P.S. Chcete vědět, kde se dá na rozpočtu výstavby domu ušetřit a naopak kde má cenu neškudlit? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 19. ledna – 1. února 2026. Vstupenku lze stáhnout ZDARMA na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován) . Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.