„Legislativní past při stavbě malého domu je DPH,“ vysvětluje stavební expertka

Dnes bychom rádi probrali případ ženy, která má stavební pozemek a chce stavět dům s rozpočtem tři miliony korun. Váš pohled na její plány byl poměrně skeptický. Můžete nám přiblížit, v čem je největší háček?

Pokud jde o stavební pozemek určený pro dlouhodobé bydlení, úřady budou po investorce striktně vyžadovat, aby stavba splňovala všechny současné podmínky pro rodinný dům. A to znamená, že potřebujete drahé technologie. Potřebujete fotovoltaiku, potřebujete rekuperaci, abyste vůbec prošli, a samozřejmě dostatečné zateplení úplně všeho. Když k samotné stavbě připočtete přípojky a základní vnitřní vybavení, jako je třeba kuchyň, tak tam s rozpočtem tři miliony korun nevidím vůbec žádnou šanci.

A co kdyby se rozhodla postavit si opravdu jen malinký domek? Nedaly by se tím ty celkové náklady srazit dolů?

To je častá úvaha, ale má svá úskalí. Dnes se cena za metr čtvereční pohybuje minimálně kolem 50 tisíc korun. A paradoxně platí, že čím menší domek stavíte, tím víc ta cena za jeden metr rapidně narůstá nahoru. Ty technologie tam totiž musíte dát tak jako tak a už je nerozpočítáte do větší podlahové plochy. Navíc, pokud nenajdete nějakou místní, malou firmu, pro kterou by taková zakázka o 60 nebo 70 metrech byla zajímavá, narazíte. Větším firmám z větší dálky se to kvůli nákladům na dopravu a logistiku vůbec nevyplatí. Z čistě ekonomického hlediska se dnes málokdy vyplatí stavět dům pod 90 metrů čtverečních.

Dobře, klasická stavba je tedy problematická. Nabízí se ale řešení v podobě modulárních domků. U těch se často zmiňuje, že jsou dostupnější.

Já si osobně nemyslím, že je modulární dům v přepočtu na metr čtvereční nutně levnější než klasická stavba. Spíš jde o to, že ty domky bývají zkrátka celkově menší. Je tu ale jedna naprosto zásadní věc, a tou je DPH.

Můžete to specifikovat? Jak do toho promlouvá daň z přidané hodnoty?

Je to vlastně taková legislativní past. Pokud ten modulární domek zkolaudujete jako rekreační objekt, abyste se vyhnuli těm přísným požadavkům na drahé technologie, spadne vám to do sazby 21 procent DPH. Pokud to naopak zkolaudujete jako rodinný dům, máte sice sníženou sazbu 12 procent, ale zase ty technologie musíte nakoupit a instalovat. Ve výsledku se to víceméně vyrovná. Ta snížená sazba DPH vám vlastně jen vykompenzuje nákup technologií. Takže za stejné peníze máte buď rekreační objekt s vyšší daní bez technologií, nebo rodinný dům s nižší daní, ale prošpikovaný technologiemi.

Jakou radu byste tedy té paní dala závěrem?

Pokud je to opravdu tak, že jí na tom stavebním pozemku nedovolí postavit jen rekreační objekt, tak pro ni snadnou radu nemám. Možnosti jsou v podstatě tři. Nestavět vůbec. Nebo ten současný pozemek prodat, koupit si nějaký výrazně levnější a ušetřené peníze přesunout do rozpočtu na stavbu. A nebo si koupit vyloženě rekreační parcelu někde jinde a nechat si tam opravdu umístit ten modulární domek. S třemi miliony na parcele pro trvalé bydlení se dnes ale bohužel kouzlit nedá.