Lidé využívají novou legislativu, která umožňuje zastavět větší část pozemku, než dříve

Klíč je ukryt v územním plánu a regulativech

Územní plán je základní dokument, který určuje, co a jak lze na konkrétním pozemku postavit. Pro běžného stavebníka jsou klíčové zejména dva regulativy. Koeficient zastavění a minimální podíl zeleně. Koeficient zastavění říká, jak velkou část pozemku může zabrat stavba v půdorysu. Pokud je například stanoven na 30 %, znamená to, že na parcele o velikosti 600 m2 smí být zastavěno maximálně 180 m2. Minimální podíl zeleně naopak stanovuje, kolik plochy musí zůstat vegetační, tedy zatravněné nebo osázené, případně jinak řešené jako biologicky aktivní. Pokud je tento podíl 40 %, musí mít stejná parcela alespoň 240 m2 zeleně.

Majitelé pozemků se mohou chytit do pasti

Tyto dva regulativy spolu souvisejí, ale nejsou totéž. Koeficient zastavění omezuje velikost půdorysu stavby. Koeficient zeleně omezuje rozsah zpevněných ploch a určuje, kolik prostoru musí zůstat schopného vsakovat vodu a plnit ekologickou funkci. V praxi to znamená, že i když splníte maximální zastavění, stále nemusíte splnit podmínku minimální zeleně, pokud příliš velkou část zbytku pozemku vydláždíte nebo jinak zpevníte.

První vyvolené obce, které jdou lidem naproti

V některých městech však existují speciální regulativy, které umožňují část požadované zeleně přesunout ze země na střechu budovy. Typickým příkladem je Brno, kde nový územní plán pracuje s požadavkem na podíl zeleně v obytných plochách a zároveň připouští započítání vegetačních střech do tohoto podílu, pokud splní stanovené technické parametry. Zelená střecha zde může být uznána jako součást plochy zeleně, obvykle za podmínky dostatečné tloušťky substrátu, skutečné vegetační pokryvnosti a dlouhodobé údržby. Neznamená to, že by bylo možné překročit maximální zastavění, ale lze legálně snížit rozsah zeleně na terénu, protože část ekologické funkce převezme střecha a tím získat prostor pro vydlážděnou plochu, bez které se neobejdeme. Dalším konkrétním případem jsou Říčany, kde územní plán umožňuje započítat část plochy vegetační střechy do požadovaného procenta zeleně na pozemku, přičemž bývá stanoveno, že lze uznat například polovinu výměry zelené střechy a současně je omezen maximální rozsah této náhrady.

Smyslem těchto pravidel je zachovat dostatek zeleně i v hustší zástavbě, aniž by bylo nutné ponechat veškerou vegetaci výhradně na terénu.

Majitelé tak mohou stavět i na menších pozemcích

Představme si malý městský pozemek, kde je požadováno 40 % zeleně. Investor potřebuje nejen rodinný dům, ale také příjezdovou plochu, parkovací stání a terasu. Bez zelené střechy by musel část těchto ploch obětovat, aby splnil minimální podíl zeleně. Pokud však navrhne extenzivní zelenou střechu o dostatečné ploše a parametrech, může být část této střechy uznána jako započitatelná zeleň. Tím pádem může na terénu realizovat více nutného dláždění, aniž by porušil územní plán. Zastavěná plocha domu zůstává v limitu, ale využitelnost zbytku parcely se výrazně zlepší.

Druhý příklad se týká situace, kdy stavebník chce maximálně využít povolených 30 % zastavění a zároveň potřebuje manipulační plochy kolem domu, například kvůli bezbariérovému přístupu nebo provozu menšího podnikání v rámci rodinného domu. Pokud by ponechal střechu klasickou, musel by na pozemku zachovat větší travnatou plochu. Při realizaci vegetační střechy, která se započítá do koeficientu zeleně, může část této povinné zeleně přesunout nahoru. Výsledkem je více legálně zpevněné plochy kolem stavby, aniž by došlo k překročení zastavitelnosti.