Při nákupu stavebního pozemku lze ušetřit až polovinu ceny. Metodu subdivize využívá stále více lidí

Bydlet chce každý

Každý, kdo někdy hledal místo pro stavbu domu, si všiml, že nejrychleji mizí z nabídky právě menší parcely. Ty, které mají kolem šesti až osmi set metrů čtverečních, jsou považovány za ideální. Zahrada není příliš velká, aby se musela složitě udržovat, ale zároveň poskytne dostatek prostoru pro dům, terasu i kousek zeleně. A hlavně konečná částka, kterou člověk zaplatí, se ještě vejde do možností průměrné rodiny. Cena za metr čtvereční je u takových pozemků zpravidla o třicet až padesát procent vyšší než u velkých ploch. Pokud tedy například v určité lokalitě stojí velký pozemek o rozloze dvou tisíc metrů dva tisíce korun za metr, menší pozemky v téže oblasti se prodávají za tři až tři a půl tisíce korun za metr. Tedy o třetinu až polovinu dráž.

Lidé kupují podle celkové ceny, ne podle ceny za metr

V ekonomických teoriích by se mohlo zdát, že každý kupující pečlivě zvažuje, kolik stojí metr čtvereční půdy. Ve skutečnosti to tak není. Lidé uvažují mnohem jednodušeji. Mají představu o celkové částce, kterou mohou nebo chtějí za pozemek dát. Pokud vidí parcelu za dva a půl milionu, vnímají ji jako přijatelnou, aniž by je napadlo počítat, že cena za metr je výrazně vyšší než u sousedního, většího pozemku. Psychologicky totiž nevnímají metr čtvereční, ale představu domova, tedy malého kousku země, na němž postaví dům. Této psychologické roviny se dá využít. Kdo má větší kapitál a je ochoten do procesu vložit čas a energii, může koupit větší pozemek, rozdělit ho a menší část nabídnout dál. Kupující se na ni bude dívat jako na „malý, ale dostupný pozemek“, nikoli jako na polovinu velkého pozemku koupeného za nižší jednotkovou cenu.

Není to zas tak jednoduché, jak by se mohlo zdát

Rozdělit pozemek není jen otázka čáry na mapě. Aby se z velké parcely mohly stát dvě samostatné stavební parcely, je potřeba splnit několik podmínek. Každá část musí mít přístup z veřejné komunikace, ať už přímo nebo po zřízené příjezdové cestě. Musí být v souladu s územním plánem, který určuje minimální velikost stavebních parcel v dané oblasti. Někde to může být 600 metrů, jinde 1 000. Následuje zpracování geometrického plánu, žádost o rozdělení parcely na katastru, případně úprava vlastnických vztahů. Celý proces může trvat několik měsíců, někdy i rok, a neobejde se bez poplatků. Je třeba počítat s náklady na geodeta, právníka a administrativu. Pokud je nutné vybudovat novou příjezdovou cestu nebo zasíťování, může se rozpočet navýšit o další desítky či stovky tisíc korun. Proto je zásadní si vše propočítat ještě před koupí. Když už totiž pozemek koupíte a následně zjistíte, že ho kvůli regulím nelze rozdělit, zůstane vám velká parcela, kterou budete těžko prodávat a jejíž část jste možná vůbec nepotřebovali.

Při správném postupu může ušetřit i několik milionů

Ukažme si modelový příklad. Představme si pozemek o rozloze 2 000 m2, který koupíme za 2 000 Kč za metr. Celková cena tedy činí 4 000 000 Kč. Rozdělíme ho na dvě stejné poloviny, každou po 1 000 m2. Jednu si necháme, druhou prodáme. Cena menších pozemků v téže oblasti je o 50 % vyšší, tedy 3 000 Kč za metr. Když prodáme druhou polovinu, získáme 1 000 m2 x 3 000 Kč = 3 000 000 Kč. Co to znamená? Z původní investice 4 000 000 Kč se nám vrátí 2 000 000 Kč. V reálném důsledku nás vlastní pozemek o rozloze 1 000 m2 vyšel jen na 1 000 000 Kč. Jinými slovy, svůj pozemek máme za polovinu, než kdybychom ho kupovali samostatně. Jedná se samozřejmě pouze o ilustrační výpočet. Podmínky cen se liší vždy od konkrétní nabídky. Situace, kdy dojde až k úspoře poloviny ceny jsou však známy. Samozřejmě je potřeba přičíst náklady na dělení, poplatky a případné daně z příjmu, pokud bychom prodávali pozemek dříve než za pět let od koupě. Ale i po jejich odečtení se často dostaneme na částku, která je o polovinu nižší, než bychom zaplatili za hotový menší pozemek.

Slabé místo jménem lidský mozek

Kupující málokdy analyzuje jednotkovou cenu do detailu. Lidé se rozhodují podle pocitu a jestli se jim pozemek líbí, jestli si ho mohou dovolit a jestli tam „vidí svůj dům“. Z toho plyne, že trh s menšími parcelami je psychologicky přehřátý. Malý pozemek za 2,5 milionu se prodá rychle, zatímco dvojnásobně velký za 4 miliony zůstává v nabídce. Tento efekt vytváří prostor pro investora nebo stavebníka, který se nebojí trochu administrativy. Když využije faktu, že menší pozemky se lépe prodávají a lidé se při rozhodování dívají spíš na celkovou cenu než na metr čtvereční, může si svůj vlastní kus půdy pořídit výrazně levněji.

Ještě než se do toho pustíte

Zásadní je prověřit vše ještě před koupí. Prvním krokem je nahlédnout do územního plánu obce a zjistit, zda je pozemek opravdu stavební a zda se na něm dá dělit. Poté je vhodné promluvit s geodetem a stavebním úřadem, zda je možné z něj vytvořit dvě samostatné parcely. Pokud by jedna z částí neměla přístup k veřejné komunikaci nebo by nesplňovala minimální výměru, plán by ztratil smysl. Když je vše ověřeno, lze přistoupit k samotné koupi a rozdělení. Až poté, co je nový geometrický plán schválen a pozemek zapsán v katastru, je možné nabídnout jednu část k prodeji. Doporučuje se také mít vyřešené napojení na sítě. Kupující menších pozemků obvykle očekávají, že budou připravené k okamžitému využití.

Nákup většího pozemku a jeho následné rozdělení není spekulace, ale promyšlený způsob, jak optimalizovat náklady na bydlení. Vyžaduje trpělivost, určité znalosti a počáteční kapitál, ale může přinést úsporu v řádu statisíců až milionů korun. Trh s pozemky se stále vyvíjí, ceny rostou a menších parcel je nedostatek. Kdo si tedy může dovolit uvažovat v delším horizontu, může tímto způsobem získat nejen vlastní pozemek za výhodnou cenu, ale i zkušenost, která se zúročí při dalších investicích. Platí tak opět staré pravidlo, které říká, že v nemovitostech nevydělává ten, kdo kupuje nejlevněji, ale ten, kdo kupuje s rozmyslem.

P.S. Chcete vědět, kde se dá na rozpočtu výstavby domu ušetřit a naopak kde má cenu neškudlit? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 19. ledna – 1. února 2026. Vstupenku lze stáhnout ZDARMA na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován) . Těšit se můžete na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.