„Miliony v igelitkách.“ Češi obchází placení daně z prodeje nemovitostí

Samotné využití hotovosti je problém

Česká legislativa má pro nakládání s hotovostí striktně stanovená pravidla. Zákon číslo 254/2004 Sb. určuje, že platba převyšující 270 tisíc korun musí být provedena výhradně bezhotovostně. Petr Jermář, hlavní analytik bankovního portálu, vysvětluje, že nad tuto částku je nutné provádět platby pouze přes účet, a u prodeje nemovitostí se pro tyto účely standardně využívá bankovní, advokátní nebo notářská úschova. Snaha tento limit formálně obejít je riskantní. Daňová specialistka Šárka Pelikánová a advokát Pavel Zuska z kanceláře Artes Legal však upozorňují na případy, kdy se lidé snaží vysokou platbu uměle rozdělit. Podle nich se ale základní limit 270 tisíc korun vztahuje na ekonomický a právní smysl celé transakce. Započítávají se do něj veškeré platby od stejného plátce stejnému příjemci během jednoho dne. Pokud se tedy prodává dům za 6 milionů korun, není legální ani scénář, kdy se pošle 5,7 milionu na účet a 300 tisíc v hotovosti. Stejně problematická a účelová je konstrukce, kdy se do smlouvy napíše částka 5 milionů a zbylý milion se předá takříkajíc stranou, neboli v igelitové tašce.

Prodávajícím se nechce platit daně z příjmů

Pro pochopení motivace prodávajících je důležité rozlišovat různé druhy daní spojených s realitami. Daň z nabytí nemovitých věcí již neexistuje, jelikož byla zrušena v roce 2020. Daň z nemovitých věcí se platí každoročně nezávisle na pořizovací ceně, takže nižší částka na smlouvě ji nijak neovlivní. Skutečným motivem je daň z příjmů z prodeje. Ta se u fyzické osoby neplatí v případech, kdy prodejce splní takzvaný časový test pro osvobození. Tím může být dvouleté bydliště v nemovitosti před prodejem, vlastnictví delší než 5 let u nemovitostí nabytých do konce roku 2020, nebo delší než deset let u těch nabytých po 1. lednu 2021. Výjimkou je také situace, kdy se peníze využijí na obstarání vlastní bytové potřeby. Prodejci, kteří s nemovitostmi spekulují, ovšem obvykle tyto podmínky nesplňují. Z rozdílu mezi nákupní a prodejní cenou by tak museli odvést příslušnou daň z příjmu. Z toho důvodu se snaží zatajit část skutečné kupní ceny, protože nižší oficiální cena znamená nižší zdanitelný příjem.

Kupující se pouští do neuvěřitelného rizika

Na první pohled by se mohlo zdát, že kupujícímu z této dohody neplynou potíže, ale riziko nese téměř výhradně on. V běžném procesu leží peníze v advokátní či notářské úschově až do chvíle, kdy je vlastnické právo přepsáno v katastru. Pokud k přepisu nedojde a smlouva se zneplatní, schovatel peníze vrací kupujícímu. Nikdo tak nepřijde ke škodě. V situaci, kdy je část peněz předána bokem v igelitce a obchod nakonec zkrachuje, kupující nemá jak získat své peníze zpět. Neexistuje o nich žádná oficiální evidence a prodávající, kteří si takto říkají o částky v řádech milionů korun, si je jednoduše ponechají.

Skoro jako v devadesátkách

S jakými paradoxními návrhy se lze v praxi setkat, dokládají zkušenosti makléře Marka, který si nepřál zveřejnit své celé jméno. V jednom případě prodávající navrhl kupujícímu, ať si k neoficiálnímu předání peněz přizve svědky, kteří by mohli dosvědčit, že finance byly předány. Odborníci to označují za zvrácenou situaci. Znamenalo by to, že si kupující přivede svědky na to, že se dopouští porušení zákona o platebním styku a pomáhá k daňovému úniku. Kdyby prodávající nemovitost nepřevedl a kupující by peníze vymáhal u soudu pomocí těchto svědků, musel by se sám udat z nelegálního jednání. Přiznal by se k trestnému činu a jeho svědci by pouze potvrdili, že do něj byli rovněž namočeni.

Tradiční a zaběhlý systém

Ačkoliv je tento systém v některých krajích poměrně zaběhlý a zájemci jsou pod tlakem omezené nabídky tlačeni do situací ve stylu „ber, nebo nech být“, experti důrazně varují před přistoupením na tyto podmínky. Nákup nemovitosti s částí ceny placenou v hotovosti dělá z kupujícího bezmocného rukojmího prodávajícího a zatahuje ho do potenciálně trestné činnosti, které by se měl každý kupující raději vyhnout.

P.S. Řešíte stavbu domu, možnosti větrání a vytápění? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.