„Nejhorší radu vám dá soused, který stavěl před 20 lety,“ vysvětluje stavební specialista

Rozhodli jsme se postavit dům. Máme rozpočet patnáct milionů a pocit, že si můžeme dovolit cokoliv. Je to reálné?

Před deseti lety to možná byla pravda, dnes je to začátek velkého vystřízlivění. Lidé mají pocit nekonečného rozpočtu, ale vytěsňují aktuální ceny parcel. Zatímco dřív jste postavili dům za šest milionů a parcelu koupili za dva, dnes se tento poměr dramaticky změnil. Ceny stavebních pozemků za posledních deset let výrazně vzrostly a v některých lokalitách se zvýšily i několikanásobně. Pokud chcete stavět v atraktivní lokalitě v dojezdové vzdálenosti od Prahy nebo Brna, může vám samotný zasíťovaný pozemek z rozpočtu ukrojit osm až deset milionů korun. Na samotný dům vám pak zůstane podstatně méně, než jste očekávali.

Co když nám ale soused tvrdí, že se dá postavit mnohem levněji?

Nejhorší možnou stavební radu vám dá soused, který stavěl před dvaceti lety. Dívá se na to optikou doby, kdy koupil pozemek za zlomek dnešní ceny, dům s bratrem a tátou postavili svépomocí a vešli se do čtyř milionů. Dnes se zhrozí, když slyší váš rozpočet, a bude vám tvrdit, že se necháváte okrást a že to nikdy výhodně neprodáte. Vůbec ale nereflektuje současné ceny materiálů ani práci řemeslníků. Jeho rady vás mohou pouze znejistit a vytvořit falešná očekávání, která neodpovídají dnešnímu trhu.

Dá se na pozemku vůbec nějak ušetřit?

Určitě ano. Spousta lidí totiž nemá správnou představu o tom, jak velký pozemek skutečně potřebuje. Automaticky si řeknou, že chtějí tisíc metrů čtverečních, protože tak nějak vypadá pořádná zahrada. Jenže když se s nimi začnete bavit o tom, jak budou pozemek využívat, často zjistíte, že jim stačí šest set nebo šest set padesát metrů. Při ceně deset tisíc korun za metr čtvereční je to rozdíl tři a půl milionu korun. Podobné je to s domem. Někdo celý život bydlel v devadesátimetrovém bytě a najednou má pocit, že potřebuje dům o dvou stech metrech, přestože děti už mohou být téměř dospělé a brzy odejdou. Menší dům s dobře promyšleným půdorysem mu přitom může nabídnout stejný komfort za podstatně méně peněz.

Když už pozemek máme, kde vznikají nejčastější vícenáklady?

Nejčastěji už v zemi, ještě než se začne stavět. Lidé bývají překvapení, že základní cena domu nezahrnuje připojení k sítím. Jenže my předem nevíme, kde přesně bude dům na parcele stát. Pokud jsou voda, odpad a elektřina na hranici pozemku pět metrů od vybraného místa, stojí to určité peníze. Pokud je musíte vést pětadvacet metrů napříč zahradou, náklady na výkopy, potrubí a následné terénní úpravy mohou výrazně narůst. U složitějších realizací se celkové výdaje za přípojky mohou vyšplhat i na stovky tisíc korun.

Velkým tématem je také dešťová voda. Kolik může stát její řešení?

Abyste dnes vůbec dostali povolení ke stavbě, musíte mít vyřešené hospodaření s dešťovou vodou. Podle podmínek pozemku to může znamenat vsakování, zadržování vody nebo jiné povolené řešení. Staré kanalizace navíc na nové zástavby často nestačí, takže vás do nich správci sítí nemusí vůbec pustit. Lidé pak vidí v hobby marketu plastovou retenční nádrž za třicet tisíc a myslí si, že mají vyřešeno. Jenže nádrž vám musí někdo dovézt, vykopat pro ni jámu, správně ji usadit a napojit. Pokud potřebujete také vsakovací zařízení, přibývají další náklady. Kompletní realizace tak nemusí stát třicet tisíc, ale klidně sto dvacet tisíc korun.

A co když potřebujeme vlastní studnu?

Je to stejný příběh. Stavebníci si často myslí, že přijede technik, vyvrtá díru a za třicet tisíc mají vodu. Pak dostanou nacenění, které může podle podloží a nutné hloubky přesáhnout sto padesát tisíc korun. Mají pocit, že se je někdo snaží natáhnout, ale do ceny se nepromítá jen samotné vrtání. Musíte počítat také s průzkumy, povolením, čerpadlem a napojením do domu. A právě tyto položky lidé na začátku často vůbec nezohledňují.

Jak se tyto nečekané výdaje nakonec projeví?

Vidíte to u mnoha čerstvě zkolaudovaných domů, když jedete novou zástavbou. Majitelé nemají hotové schody a místo nich leží před vchodem dřevěná paleta, chybí plot, branka, zahrada je jedno velké bahnité staveniště. Není to tím, že by to byli lajdáci. Jim zkrátka došly peníze. Skryté položky v zemi, přípojky a dešťová voda jim vyčerpaly finanční rezervu, kterou si měli nechat na dokončovací práce. Dům už sice stojí a dá se v něm bydlet, ale jeho okolí může zůstat nedokončené ještě několik let.

Co byste tedy poradil lidem, kteří teprve začínají plánovat stavbu?

Základem je tvrdý střet s realitou hned na začátku. Počítejte s tím, že pozemek může spolknout mnohem větší část rozpočtu, než si přejete. Neřiďte se pouze radami lidí, kteří stavěli před dvaceti lety. Trh je dnes úplně jinde. Zamyslete se také nad tím, jak velký pozemek a dům skutečně potřebujete. Hlavně si nechte vyčíslit zemní práce, přípojky a nutné technologie dřív, než podepíšete smlouvu na samotný dům. A nezapomeňte na finanční rezervu. Dům totiž není jen to, co roste od základové desky nahoru, ale i to, co je skryté pod ní.

Děkuji za příjemný rozhovor.

Také děkuji.

P.S. Chcete se stavebního specialisty Miroslava Veselého na něco zeptat? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.