Některé novostavby nelze po dokončení zkolaudovat. Kvůli nejasnosti v zákoně se majitelé dostávají do pasti

Na začátku není s ničím problém

Projektant připraví dokumentaci pro povolení stavby, která je dnes výrazně skromnější než dřív. Půdorysy, základní rozměry, napojení na sítě, vztahy k pozemkům, vlastnická práva. Detaily, které dříve hrály klíčovou roli, tedy požárně bezpečnostní řešení, technické návaznosti, přesná skladba konstrukcí, někdy i bezbariérovost, však zůstávají stranou. Ne proto, že by nebyly povinné, ale proto, že zákon umožňuje je řešit až později. Stavba dostane zelenou. Lidé si oddechnou. Mohou začít stavět, aniž by vůbec tušili, na jaký si zadělávají problém.

Význam kolaudace se proměnil

Kolaudace už není formální razítko. Je to správní řízení, ve kterém se zkoumá, zda je hotová stavba v souladu se zákonem, s projektovou dokumentací a s technickými předpisy. A teprve tady se otevře celý balík požadavků, které na začátku v dokumentaci nebyly vidět. Najednou se řeší šířky únikových cest, požární odstupy, skladby stěn, umístění oken, technická zařízení, hygienické limity, skutečné provedení stavby. Typický scénář je zrádně obyčejný. Dům stojí. Nábytek je objednaný, hypotéka běží, nájem starého bytu se krátí. A pak přijde zpráva, že nelze zkolaudovat. Důvod může být různý. Třeba takový, že okno je příliš blízko hranice pozemku a nesplňuje požární odstup. Konstrukce stropu neodpovídá řešení v požárním posouzení, které vzniklo až dodatečně. Technická místnost nemá předepsané větrání. Dešťové vody jsou řešeny jinak, než umožňují podmínky území. Každý z těchto detailů mohl být vyřešen v projektu. Ale nebyl, protože na začátku nebyl povinný, takže se neřešil.

Stavební úřad nemůže obejít zákon

Stavební úřad v tu chvíli neřeší emoce ani investované peníze. Pokud stavba nesplňuje požadavky, nelze ji užívat. A majitel stojí před volbou, která žádnou dobrou variantu nenabízí. Buď provést nákladné stavební úpravy, často technicky složité a finančně bolestivé, nebo se smířit s tím, že do hotového domu nesmí nastěhovat rodinu. Proč k tomu dochází? Paradoxně právě kvůli zjednodušení. Zákon přesunul odpovědnost z procesu povolování na konečný výsledek. Projektant má navrhnout stavbu tak, aby šla zkolaudovat. Úřad to ale detailně neověřuje na začátku, protože k tomu nemá kompletní podklady. Kontrola přichází až ve chvíli, kdy už je pozdě něco levně opravit. Systém tak spoléhá na profesionalitu projektantů a informovanost investorů. A právě tady vzniká slabé místo.

Do svízelné situace se již dostala nejedna domácnost

Řešení existuje, ale vyžaduje aktivní přístup. Lidé by neměli podlehnout iluzi, že když stavba dostala povolení, je všechno v pořádku. Povolení dnes neznamená, že je projekt bez rizika. Znamená jen, že splňuje minimum nutné k zahájení. Klíčové je mít kompletní projektovou dokumentaci včetně všech povinných částí ještě před zahájením stavby. A ideálně s ní jít na stavební úřad dřív, než se kopne do země. Ne formálně, ale věcně. Ptát se, konzultovat, nechat si potvrdit, že navržené řešení obstojí i při kolaudaci. Je to práce navíc, stojí to čas i peníze. Ale je to nesrovnatelně levnější než bourat hotové konstrukce nebo roky čekat na možnost dům užívat.