Novela stavebního zákona umožní legalizovat černé stavby velkých developerů

Znepokojivé znění samotného návrhu

Novela do soudního řádu pro oblast stavebního práva vkládá zcela nové pravidlo. Stanoví, že i pokud je podaná žaloba důvodná a soud uzná, že stavební povolení bylo vydáno v rozporu se zákonem, soud napadené rozhodnutí nezmění ani nezruší, pokud by takové zrušení představovalo pro jiné osoby nebo pro veřejný zájem nepoměrně větší újmu v porovnání s újmou, která vznikne zamítnutím žaloby. Jako určitou formu kompenzace zákon dodává, že právo žalobce na náhradu újmy způsobené nezákonným rozhodnutím nebo nesprávným úředním postupem tímto není dotčeno. Konkrétně se jedná o bod 501 návrhu zákona (Sněmovní tisk 67/0).

Jak to předkladatelé vysvětlují?

V důvodové zprávě k návrhu autoři argumentují tím, že cílem tohoto opatření je přispět k racionálnějšímu soudnímu přezkumu rozhodnutí stavebních úřadů. Inspirují se při tom principem proporcionality, který se již uplatňuje například v přezkumném řízení podle správního řádu.

Soudy by měly podle tohoto výkladu postupovat v souladu se zásadami spravedlnosti a přiměřenosti a přikročit ke zrušení nebo změně napadeného rozhodnutí pouze v opodstatněných případech. Pokud soud vyhodnotí, že veřejný zájem nebo zájem jiných osob převažuje nad zájmem stěžovatele (tedy obyčejného občana), do jehož práv bylo sice zasaženo, ale zrušení stavby by přineslo zmíněnou "nepoměrně větší újmu" (což je u developerské stavby předpokladatelné), má soud žalobu zamítnout a nezákonné rozhodnutí o povolení stavby ponechat v platnosti. Nepřiměřené důsledky tohoto kroku pro poškozeného občana se pak mají řešit cestou finančního odškodnění od státu.

Rizika pro běžného občana lze stěží dohlédnout

V praxi toto ustanovení otevírá dveře k postupům, které mohou zcela popřít smysl soudní ochrany. Správní soudnictví v České republice je běh na dlouhou trať, spory trvají měsíce i roky. Pokud stavební úřad vydá povolení k výstavbě masivního projektu, například továrny nebo bytového komplexu, a soused se proti němu ohradí žalobou, musí se domáhat odkladného účinku, aby se stavba do rozhodnutí soudu nepostavila. Návrh zákona ovšem tuto možnost ztěžuje, protože návrh na odklad lze nově podat pouze společně žalobou a k později podaným návrhům soud nepřihlíží. Pokud soud odkladný účinek v této rané fázi nepřizná, developer může klidně začít stavět.

Sorry jako

Než soud stihne tento složitý spor rozhodnout, může již stavba z velké části, nebo dokonce zcela, stát. Soud sice posléze může konstatovat, že stavební úřad při povolování skutečně porušil zákon a soused měl celou dobu pravdu, ale následně bude muset na misky vah položit obě újmy. Na jedné straně bude újma občana, spočívající například v nechtěném stínu na zahradě, zvýšeném hluku z nové zástavby či v zásadním zásahu do krajinného rázu. Na straně druhé bude ležet újma developera, který už do realizace stavby investoval stamiliony korun a případné zrušení povolení a následné odstranění stavby by mu tuto obrovskou investici zmařilo. A tím to pro občana hasne.

David a Goliáš

Vzhledem k diametrálně odlišným finančním částkám a ekonomickým následkům pak soud logicky dospěje k nevyhnutelnému závěru, že újma developera je zkrátka nepoměrně větší. Tím dojde k legalizaci nezákonných rozhodnutí. V praxi to může motivovat developery k účelovému jednání. Pokud do projektu rychle investují dostatek peněz a stavbu bez ohledu na probíhající spory rozjedou, stane se jejich projekt pro správní soud "příliš velkým" na to, aby padl. Běžný člověk tak ztratí reálnou šanci dosáhnout odstranění nezákonně povolené stavby ze svého sousedství. Zůstane mu pouze možnost zahájit další, zpravidla na roky se táhnoucí, občanskoprávní soudní spor se státem, ve kterém se bude domáhat finanční náhrady za nesprávný úřední postup. Žádné peníze však původní pohodu bydlení nebo zničenou přírodu v sousedství nevrátí.

P.S. Řešíte stavbu domu, možnosti větrání a vytápění? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který probíhá 11. – 19. dubna 2026. Vstupenku lze získat na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován) . Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.