Nový stavební zákon umožní stavět v rozporu s územním plánem. Otevírá nový prostor pro korupci

Prolomení nedotknutelnosti územního plánu

Největší nebezpečí pro obcházení pravidel a potenciální korupci se v novele, kterou schválili poslanci, ukrývá pod bodem 444, který přidává nový odstavec 2 do paragrafu 193. Píše se zde: „Se souhlasem toho, kdo územně plánovací dokumentaci, územní opatření nebo vymezení zastavitelného území vydal... se záměr může odchýlit od územně plánovací dokumentace... pokud nenaruší veřejné zájmy a nedotkne se jiných osob, ochranných pásem nebo koridorů.“

Přeloženo do běžné řeči

Tato věta představuje pro stavební právo zajímavou novinku. V překladu do běžné řeči to znamená, že územní plán už není závazným pravidlem, ale pouze výchozím doporučením, od kterého je možné udělit neveřejnou výjimku. Představte si situaci, kdy si za vaším domem developer vyhlédne pozemek, který je v územním plánu veden jako zeleň nebo pole. Běžně by musel město měsíce přesvědčovat, aby zahájilo veřejný proces změny územního plánu, k němuž byste vy jako sousedé mohli podávat připomínky.

Co že jsou vlastně veřejné zájmy?

Nově mu ale bude stačit postup mnohem jednodušší. Zastaví se na příslušném úřadě, s vedením obce či kraje si plácne, a získá od nich „souhlas s odchýlením“ od územního plánu. Úřad tento krok zdůvodní obligátní frází, že to „nenarušuje veřejné zájmy“, a developer může začít lít beton. Obyčejný občan se o celém obchodu dozví až ve chvíli, kdy na zelené louce začnou bagry hloubit základy pro logistickou halu.

Velcí hráči budou mít výhodu

Zákon navíc tuto pochybnou praxi výslovně chrání a obhajuje, pokud se jedná o velké a mocné hráče. V tomtéž odstavci se totiž pokračuje neuvěřitelnou konstrukcí: „Záměr vyhrazené stavby v zastavitelném území, o kterém je uzavřena plánovací smlouva mezi stavebníkem a tím, kdo územně plánovací dokumentaci... vydal, ve které se stavebník zaváže podat podnět k pořízení změny územně plánovací dokumentace tak, aby s ní byl záměr v souladu... nenarušuje veřejné zájmy.“

Územní už plán bude platit jen pro někoho?

Tento kostrbatý právní jazyk v podstatě zavádí institut „koupě územního plánu“. U velkých („vyhrazených“) staveb, což nově mohou být třeba i bytovky, tak zákon říká: Pokud má investor s úřadem podepsanou plánovací smlouvu a slíbí, že budoucí změnu územního plánu obci zaplatí, automaticky platí, že jeho záměr „nenarušuje veřejné zájmy“. I kdyby chtěl stavět třeba spalovnu nebezpečného odpadu v klidné rezidenční čtvrti.

Salámovou metodou k rozvolnění pravidel

Tento postup takzvaného „plíživého překreslování map“ je v novele podpořen ještě dalším bodem. Tam, kde si netroufnou žádat přímo o plnou odchylku, mohou investoři využít nový paragraf 111a. Ten zavádí institut takzvané „Nepodstatné změny v zastavitelném území“. V tomto zrychleném režimu, u kterého jsou pro občany veškeré lhůty pro obranu ze zákona zkráceny na polovinu, lze realizovat úpravy, které mohou mít k „nepodstatným“ opravdu hodně daleko.

Jak pro tento zákon hlasovali jednotliví poslanci si můžete prohlédnout v následující fotogalerii:

Jaké jsou ty nepodstatné změny?

Zákon v paragrafu 111a výslovně vyjmenovává, že do zrychleného režimu spadá i „úprava hranic ploch... změna podrobného využití plochy... změna objemu, výšky, koeficientu nebo kapacity nepřesahující 25 %“. Tímto způsobem může developer vzít povolený čtyřpatrový dům a jednoduše ho v tichosti „nafouknout“ o jedno patro, protože to odpovídá pětadvaceti procentům kapacity navíc. Nebo nepozorovaně posunout hraniční čáru svého pozemku tak, že zabere čtvrtinu sousedního remízku.

Odborníci se ptají, v čím zájmu je novela napsána

Nový zákon představuje obrovské korupční a klientelistické riziko. Rozhodování o tom, jak se bude obec rozvíjet, se přesouvá z veřejných projednávání do uzavřených kanceláří při sepisování plánovacích smluv. Zatímco malý stavebník bude léta čekat, až obec zaktualizuje svůj plán, aby si mohl přistavět dílnu, vlivní developeři mohou překreslit tvář celých čtvrtí prostřednictvím dohodnutých odchylek a zaplacených smluv. Územní plán tak přestává být rovnocenným pravidlem pro všechny a stává se dokumentem, jehož závaznost určuje tloušťka peněženky stavebníka.

P.S. Řešíte stavbu domu, možnosti větrání a vytápění? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.