Obce v tichosti odebírají lidem stavební pozemky. Majitelé se to často dozví, až když je pozdě

Podobné případy se množí například v okolí Prahy, kde dříve rozvojové lokality určené pro desítky domů mění radnice na biokoridory či rekreační zeleň, čímž majitele připravují o celoživotní úspory a vystavují je neřešitelným dluhovým pastím u bankovních domů. Cena za metr čtvereční padá z 5 000 Kč na pár desetikorun za zemědělskou půdu, na které stavět nelze.

Zjištění, ze kterého majitele poleje studený pot

Změna územního plánu je proces rozdělený do několika zákonem definovaných fází, přičemž odpovědnost za jeho vydání nese obec v samostatné působnosti. Odbornou stránku a procesní čistotu zajišťuje takzvaný pořizovatel, což je obvykle úřad územního plánování na nejbližším obecním úřadu s rozšířenou působností. Celý proces startuje rozhodnutím zastupitelstva o pořízení změny, načež následuje zpracování návrhu autorizovaným projektantem, který musí do mapy promítnout nejen požadavky obce, ale i limity území. Klíčovou fází je společné jednání s dotčenými orgány státní správy, jako jsou ministerstva, krajské úřady či hygienické stanice, které vydávají závazná stanoviska chránící veřejné zájmy typu ochrany přírody, vodních zdrojů či dopravní infrastruktury. Pokud krajský úřad v rámci nadřazených Zásad územního rozvoje rozhodne například o vedení vysokorychlostní trati nebo obchvatu přes dříve stavební parcely, obec je zákonem nucena tyto plochy v místním plánu „odstavebnit“ bez ohledu na přání vlastníků.

Obec nemá povinnost vlastníka osobně informovat

Zásadním rizikem pro každého vlastníka je procesní nastavení, kdy obec nemá povinnost zasílat vlastníkům dotčených pozemků dopisy ani datové zprávy, neboť proces je oznamován pouze formou veřejné vyhlášky na úřední desce. To zákon považuje za dostatečné doručení celému světu. Patnáctidenní lhůta pro vyvěšení na fyzické i elektronické desce je často jedinou možností, kdy se občan může o změně dozvědět. Pokud není v danou chvíli aktivní, zjistí ztrátu stavebního pozemku obvykle až s odstupem let, kdy už jsou veškeré opravné prostředky vyčerpány. Občan je tak nucen k neustálé bdělosti, která zahrnuje pravidelnou kontrolu webu obce a Národního geoportálu územního plánování. Zde lze sledovat etapy pořizování plánu až po kritické veřejné projednání, což je jediný moment, kdy může vlastník uplatnit své námitky přímo do protokolu.

Co dělat, když se to stane?

Pokud vlastník zjistí chystanou změnu včas, jeho jedinou efektivní obranou je podání námitky ve fázi veřejného projednání, o které musí obec rozhodnout a své rozhodnutí náležitě odůvodnit. Je nutné akcentovat porušení principu kontinuity a ochranu dobré víry, zejména pokud majitel již investoval prostředky do zasíťování. Jestliže už změna nabyla účinnosti, zbývá pouze cesta správní žaloby k příslušnému krajskému soudu, kterou je nutné podat do jednoho roku od účinnosti plánu. Soudy v těchto případech zkoumají, zda byla změna nezbytná, proporcionální a zda obec dostatečně zvážila zásah do vlastnického práva. Poslední možností je uplatnění nároku na náhradu za změnu v území u obce podle stavebního zákona, která se vyplácí ve výši rozdílu mezi tržní cenou pozemku před změnou a po ní. Ovšem s přísnou pětiletou lhůtou pro uplatnění a podmínkou, že majiteli v zastavění nebránila jeho vlastní nečinnost (což tak často bývá). K těmto změnám dochází nejčastěji při aktualizaci protipovodňových map, vymezení biokoridorů nebo z důvodu vyčerpané kapacity čističek odpadních vod, kdy obec nuceně stopne rozvoj až do vybudování nové infrastruktury. To může trvat dekády a majitelé se stávají rukojmími politických vizí a odborných studií.

P.S. Hledáte inspiraci pro Vaše bydlení? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který probíhá 11. – 19. dubna 2026. Vstupenku lze stáhnout ZDARMA na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován) . Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.