Obec změnila územní plán. Hodnota Karlova pozemku klesla o více než 3,5 milionu

Karle, nacházíme se nedaleko místa, kde jste plánoval stavět. Jak jste na tuhle lokalitu před lety narazil?

Byla to spíš náhoda. Kolem roku 2015 jsem hledal nějaký únik z města. Chtěl jsem klid, přírodu, ale zároveň rozumnou dojezdovou vzdálenost do práce. Tahle vesnice to splňovala. Když se tu objevila volná parcela, jel jsem se na ni podívat, a to místo mi hned padlo do oka.

Jak velký pozemek jste tehdy koupil?

Má to něco málo přes tisíc metrů čtverečních. Zaplatil jsem za to tehdy 1,2 milionu korun. V té době to byla adekvátní cena, protože podle platného územního plánu šlo o plochu určenou k zástavbě. Očekával jsem, že si tam postavíme rodinný dům a bude to naše konečná stanice.

Přesto tady dnes vidíme jen posekanou trávu. Proč se u vás nezačalo stavět?

Znáte to, životní plány se někdy zkomplikují. U mě se nejdřív změnila rodinná situace, takže budování nového domova muselo logicky jít stranou. Trvalo pár let, než se věci v osobním životě trochu usadily.

A potom?

Když už jsem o stavbě začal znovu reálně uvažovat, přišlo období strmého růstu cen. Stavební materiály i práce zdražily takovým tempem, že jsem si to spočítal a rozhodl se ještě chvíli počkat a našetřit víc peněz. Pozemek mi neutíkal. Vnímal jsem ho jako dobře uložené peníze, které prostě počkají na vhodnější chvíli.

Zajímal jste se o parcelu v té době nějak aktivně?

Vůbec ne. Párkrát do roka jsem sem zajel s křovinořezem, aby to nezarostlo a nedělal jsem sousedům ostudu. Pravidelně jsem platil daň z nemovitosti. Katastr jasně říkal, že jsem majitel, nikde nebyl žádný problém, tak jsem nic dalšího neřešil.

Kdy nastal zlom?

Začátkem letošního roku, tedy v roce 2026. Trh se trochu uklidnil a já si řekl, že to už musím rozseknout. Buď konečně vyřídím papíry a začnu stavět, nebo parcelu prodám někomu, kdo ji využije. Zašel jsem proto na úřad zjistit aktuální podmínky.

S čím jste z úřadu odcházel?

S pocitem, že snad špatně slyším. Paní na úřadě se podívala do mapy a klidným hlasem mi sdělila, že na svém pozemku už žádný dům nepostavím. Myslel jsem, že se třeba jen spletla v čísle parcely nebo že si ze mě dělá legraci.

A spletla se?

Bohužel ne. Dozvěděl jsem se, že obec mezitím začala pořizovat a následně i schválila úplně nový územní plán. A během tohoto procesu se znovu posuzovaly všechny dosud zastavitelné plochy. Plocha, ve které leží můj pozemek, byla z nového územního plánu vyřazena ze zastavitelných ploch. Ze stavební parcely se stal v podstatě kus obyčejné louky.

Z jakého důvodu vám zrušili stavební status?

Během zpracování plánu se prý ukázalo, že obec má dostatek jiných stavebních pozemků. Z jejich pohledu dávalo smysl podpořit stavby blíž k centru, kde už jsou silnice a inženýrské sítě. Do toho navíc zasáhly úřady chránící zemědělský půdní fond. Další rozšiřování zástavby na okrajích obce vyhodnotili jako neodůvodněné. Tím pádem to plošně proškrtali.

Územní plán se ale neschvaluje ze dne na den. Jak je možné, že jste o tom nevěděl?

To je ten kámen úrazu. Já tu změnu vůbec nezachytil. Návrh plánu prý visel několik měsíců na úřední desce a na webových stránkách obce, proběhlo k tomu i veřejné projednání. Jenže já ve vsi trvale nebydlím a úřední desku na dálku nesleduji. Obecní web si taky nečtu ke snídani.

Takže jste nestihl nijak zareagovat.

Ne. Tím, že jsem o ničem nevěděl, nepodal jsem včas námitky. Zákonné lhůty marně uplynuly. Ve chvíli, kdy ten nový územní plán nabyl účinnosti, už s tím úředníci na obci nemohli nic udělat.

Jaké to má teď reálné dopady?

Tržní hodnota klesla na minimum. Zájemci o stavbu domu pochopitelně nebudou platit cenu stavební parcely za místo, kde jim nevydají povolení. A ten, kdo chce jen zahradu nebo kousek pole, nabídne zlomek původní částky. I banka to teď hodnotí znatelně níž, takže použít to jako zástavu pro jiný úvěr ztratilo smysl.

Můžeme ty finanční dopady převést na konkrétní čísla? O jakou částku jste reálně přišel?

Vezměte si, že v roce 2015 jsem ten pozemek kupoval za 1,2 milionu korun. Kdyby mu zůstal stavební status, jeho tržní cena by dnes, v roce 2026, byla minimálně třikrát vyšší. Realitní makléř mi potvrdil, že stavební parcely v této lokalitě se teď prodávají zhruba za čtyři miliony.

A jaká je hodnota toho pozemku teď, když je to v podstatě jen louka?

Jako nezastavitelná plocha má hodnotu nanejvýš dvě stě až tři sta tisíc korun. Zájem mají leda místní zemědělci nebo sousedé, kteří by si tam rozšířili zahradu. Přesně tak. Jen na té původní investici z roku 2015 jsem ztratil necelý milion korun. Ale pokud se na to podívám z pohledu dnešního trhu a peněz, které jsem za to mohl dostat při běžném prodeji, propad činí více než tři a půl milionu.

Dá se s tím ještě vůbec něco dělat?

Radil jsem se s právníky. Jednou z možností je obrátit se na správní soud a pokusit se napadnout platnost té konkrétní části územního plánu.

S jakými argumenty byste k soudu šel?

Museli bychom prokázat, že změna byla ze strany obce nezákonná nebo nepřiměřená vůči mým vlastnickým právům. Znamenalo by to další výdaje za advokáty a výsledek je hodně nejistý. Soud posuzuje, jestli obec postupovala podle zákona a měla pro změnu dostatečné důvody. Ještě zvažuji, jestli do toho půjdu.

Co byste po této zkušenosti poradil ostatním majitelům pozemků?

Ať se nenechají ukolébat zápisem v katastru. Papír snese všechno, ale územní plán se vyvíjí. Je potřeba aktivně sledovat úřední desky obcí, kde máte majetek, a zajímat se o to, co se kolem vás chystá. Kdybych byl pozornější, mohl jsem podat námitky. A možná by to dopadlo jinak.

P.S. Řešíte stavbu domu, možnosti větrání a vytápění? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.