Past na zájemce o stavební pozemky. Na některé prodejce a realitní kanceláře jsou už krátké i úřady

Využití neznalosti a nepozornosti

Podstatou nekalé metody je využití nejasností v zákonech a v tom, co se mezi lidmi obecně traduje jako pravidla ohledně parametrů stavebních pozemků. Každý ví, že pozemek potřebuje mít příjezdovou cestu, potřebuje být stavební podle územního plánu a musí tam dovolovat stavbu regulativ. Když si tohle všechno prověříme, pozemek koupíme a ouha, najednou zjistíme, že tam přesto stavět nemůžeme. Jak je možné, že se něco takového může stát? Úředníci často pouze krčí rameny. O nekalé činnosti prodejce tuší, ale nemohou s tím nic dělat, protože je zcela v souladu se zákonem.

Fígl s dělením pozemků

Ačkoli tedy pozemek vypadá že je zcela v pořádku a splňuje všechny parametry pro stavbu rodinného domu a navíc stojí cenu obvyklou, nakonec se ukáže, že je vše jinak. Nejčastější situací, kterou kupci v tomto případě hlásí je zjištění, že veřejná příjezdová cesta, která k pozemku vede, není ve skutečnosti veřejná a dokonce často není ani cesta. Někteří nesolidní prodejci za krytí a asistence realitních kanceláří, které prodej zprostředkovávají totiž mají vychytaný postup, jak kupce obalamutit. Pojďme si jej popsat.

Potěmkynova vesnička

Tak jako se stavělo falešné kulisy při příjezdu knížete Potěmkyna, tak i nesolidní prodejci stavebních pozemků připraví na svého kupci důmyslnou habaďůru. Pozemek, který předtím sami koupí, rozdělí na více menších pozemků. Typicky udělají jeden pás pruhu vypadající jako cesta navazující na nejbližší skutečnou příjezdovou cestu a ten převedou na jiného vlastníka, typicky nějakou firmu s nějakým obecným nenápadným pojmenováním. Následně na tomto místě vybudují něco, co skutečně vypadá jako příjezdová cesta, aby to nevzbuzovalo podezření. Pozemek tedy vypadá naprosto v pořádku, stavební je, příjezdová cesta k němu evidentně vede a málokoho by napadlo, že tato cesta ve skutečnosti není cesta, ale příprava na následné vydíraní. V tomto bodě si problému kupující obvykle nevšimne a tak nemovitosti pořídí. Poté, když si zadá žádost o stavební povolení, dozví se na úřadě, že to není možné, protože k pozemku nevede příjezdová cesta. Úředníci samozřejmě účelové dělení pozemků vidí už když se děje a když o ně majitelé žádají. Nemají však žádnou pravomoc proti tomu jakkoli zasáhnout. Proto první moment, kdy se nový majitel o problému dozví je až ve chvíli, kdy si žádá o stavební povolení.

Následuje stres a bolení hlavy

V ten moment následuje vyjednávání se skutečným vlastníkem oné plochy účelově vydávané za příjezdovou cestu. Ze zkušenosti hlášené napálenými lidmi víme, že následuje více cest, kterými se majitel této "cesty" vydá. Buď začne blokovat samotnou stavbu a začne majitele vydírat aby zaplatili, aby jim umožnil vytvořit situaci, kdy budou mít ke svému pozemku oficiální přístup, nebo nechají stavbu provést, ale až když je hotova přijdou s nabídkou na umožnění přístupu na základě smlouvy, ve které si řeknou o nemalý pronájem. Cest, jak může majitel onoho přístupového pozemku majitele stavebního pozemku vydírat, je mnoho a vše záleží na právních postupech, smlouvách atp. Z praxe je pak známo, že jakmile majitelé pozemku přistoupí na fakt, že se nechají vydírat a tedy platí původnímu majiteli nějaké výpalné, ten začne postupně částku navyšovat. Typicky s tím, jak roste cena pozemku nových majitelů a jak moc jim tedy záleží na tom, aby jej mohli plnohodnotně užívat. Všechny, jež se rozhodují o koupi stavebního pozemku je proto nutné varovat před tímto často se opakujícím jevem a doporučit, aby si ještě před koupí pozemku zašli na místní stavební úřad a prodiskutovali velmi detailně tuto věc s úředníkem. Ano, prodejce obvykle tlačí a chce podepsat předkupní smlouvu ihned s tím, že vyhrožuje, že ve frontě čekají další zájemci. Přesto to nikdy nedělejte a od úředníka na stavebním úřadu prověřte že si je jist, že tento pozemek tak jak je, splňuje všechny náležitosti potřebné pro stavbu.

P.S. Chcete vědět, kde se dá na rozpočtu výstavby domu ušetřit a naopak kde má cenu neškudlit? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 19. ledna – 1. února 2026. Vstupenku lze stáhnout ZDARMA na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován) . Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.