Plán vlády na zdanění investičních bytů zvedne ceny nájmů obyčejným lidem, ukazují data

Zní to krásně. Škoda, že reálný svět funguje úplně jinak

Z dosavadních vyjádření zástupců kabinetu vyplývá, že stát nechce plošně zvyšovat daň z nemovitosti, ale cílí na vlastníky většího počtu bytových jednotek. Předseda vlády na podzim připustil debatu o vyšším zdanění lidí, kteří vlastní pět, deset nebo více bytů. Ministryně financí tento směr potvrdila s tím, že její resort uvažuje o stanovení určité hranice hodnoty či objemu nemovitostí, nad níž by se daňová zátěž zvýšila. Konkrétní parametry, sazby ani termín spuštění zatím nebyly představeny a debata je stále v rovině úvah. Zároveň platí, že zvýšení nákladů pro pronajímatele představuje riziko pro koncové nájemníky.

Ekonomové, které jsme přestali poslouchat

Tento předpoklad potvrzují čeští ekonomové. Hlavní ekonom platformy Portu Jan Berka vysvětluje, že investoři nebudou chtít nést celé náklady spojené s vyšší daní a část se logicky přenese na nájemníky. Hlavní ekonom XTB Pavel Peterka sice neočekává skokové zdražení, ale potvrzuje snahu pronajímatelů přenést dodatečné výdaje do nájmů. Ekonom Dominik Stroukal navíc upozorňuje na skutečnost, že mírné zvýšení stávající daně chování investorů nezmění a stát by musel sazbu zvednout mnohonásobně, aby majitele skutečně přiměl k prodeji.

Na tržní rizika upozorňují i zástupci realitního sektoru. Prezident Asociace nájemního bydlení Jakub Vysocký varuje, že opatření může zmenšit nabídku pronájmů a omezit nové investice. Pokud vlastník prodá byt do osobního vlastnictví, pomůže kupujícímu, ale z trhu zmizí jednotka pro lidi odkázané na nájem. Člen správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí Jiří Pácal navíc připomíná, že takzvané investiční byty jsou ve skutečnosti byty nájemní. Výnos z nich se pohybuje kolem 3 procent ročně a jakákoliv vyšší daň je dalším nákladem na jejich provoz. Ten bude přenesen na nájemníky.

V zahraničí už se spálili, tak se pojďme spálit taky

Schopnost majitelů přenést zdanění na nájemníky dokládají i zahraniční empirické výzkumy. Studie z Německa, která analyzovala tisíce změn místních daní, odhadla, že na nájemníky se přenáší zhruba 83 % daňového zatížení. Podobné závěry přinesl výzkum z amerického Berkeley, kde pronajímatelé z každého dodatečného dolaru na dani přesunuli na nové nájemníky 50 až 90 centů. Australské státní instituce rovněž upozornily, že vyšší zátěž investičních nemovitostí se propisuje do nájmů. Na Novém Zélandu vedlo daňové znevýhodnění hypoték u investičních bytů k tlaku na růst cen a vláda od opatření raději ustoupila.

Při hodnocení dat je nutné rozlišovat mezi daní z pronajímaného bytu a daní z bytu prázdného. Zkušenosti z Francie nebo Vancouveru ukazují, že cílené zdanění dlouhodobě neobsazených nemovitostí skutečně vrací byty na trh. Mezinárodní instituce jako OECD nebo Mezinárodní měnový fond Česku také doporučují zaměřit se spíše na nevyužívané byty. Zdanění obývaných nájemních bytů ovšem funguje odlišně.

Nájemníky čeká nová drahota

Pokud vláda zatíží vyšší daní majitele existujících nájemních bytů, ekonomický tlak dopadne primárně na domácnosti s nižšími příjmy. V Česku výdaje na bydlení pohlcují v průměru třicet šest procent příjmů nájemních domácností. Zdražení by se projevilo zejména u nově uzavíraných smluv, kde cena nepodléhá limitům občanského zákoníku. Zdanění majetku a zdražení nájemního bydlení se tak nevylučují. Zvýšené daně mohou dopadnout na nájemníky, přestože formálně nejsou poplatníky této daně.

P.S. Řešíte stavbu domu, možnosti větrání a vytápění? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.