Plošná legalizace černých staveb nebude. Stavět na černo bude povoleno pouze někomu

Zákon pro bohaté

Klíčovou změnou je nově vkládaný paragraf 256 odstavec 3 stavebního zákona. Podle tohoto ustanovení stavební úřad nenařídí odstranění stavby a naopak ji dodatečně povolí i bez splnění běžných podmínek, pokud by odstranění představovalo pro povinného, jiné osoby nebo veřejný zájem zcela zjevně zásah nepřiměřený přínosům. Vyžaduje se pouze, aby ponecháním stavby nebyly dotčeny veřejné zájmy ani práva třetích osob. Ministerstvo pro místní rozvoj argumentuje, že jde o výjimečný korektiv. Uvádí příklad starší zděděné nemovitosti, u které se až později zjistí historické nepovolené úpravy. Problémem je ale samotná neurčitost pojmu zjevně nepřiměřený zásah. Zákonné pravidlo tak vytváří nerovnost, protože rychlá a nákladná černá stavba získá reálnou šanci na legalizaci. Kdo dodržuje pravidla, čeká na úřední schválení, zatímco ten, kdo postaví bez něj a hodně investuje, může následně argumentovat právě nepřiměřeností případného bourání. Tím dochází ke zvýhodnění dražších projektů. Právo tedy bude na straně těch, kteří na to budou mít.

Ombudsman varuje

Na oslabení prevence proti černé výstavbě upozornila Kancelář veřejného ochránce práv. V oficiálním stanovisku z ledna 2026, které podepsal tehdejší ombudsman Stanislav Křeček, instituce kritizovala navrhované zrušení dosavadní třicetidenní lhůty pro podání žádosti o dodatečné povolení. Ombudsman konstatoval, že konstrukce této lhůty byla jedním z důležitých nástrojů určených k eliminaci černé výstavby. Navrhovaná změna podle něj ve spojení s dalšími úpravami vytváří ideální podmínky pro černé stavebníky, což označil za krajně nežádoucí. Stavitel totiž po případném zrušení lhůty nebude nucen situaci řešit bezprostředně po zahájení řízení o odstranění stavby. Veřejný ochránce práv dodal, že ačkoliv novela posiluje plynulost výstavby, často se tak děje na úkor ochrany zdraví, životního prostředí a kvality bydlení. Tato varování sdílela i část zákonodárců, což potvrdila poslankyně Olga Richterová, která stanovisko ombudsmana na půdě Sněmovny citovala.

Odborná veřejnost je novelou zcela zaskočena

Obavy sdílejí i renomovaní odborníci z praxe, mezi nimiž je Dana Jacková, advokátka kanceláře Kocián Šolc Balaštík, jež se v červencovém rozhovoru pro portál Česká justice vyjádřila k otázce, zda se některým stavebníkům vyplatí stavět nelegálně a následně snáze získat povolení. Advokátka souhlasila s tím, že podobně funguje i nová úprava řešení černých staveb. Podle ní dnes existují stavby, které jsou nelegální, a jejichž vlastníci vyčkávají na přijetí novely, protože doufají v dodatečnou legalizaci. Upozornila rovněž, že jakmile se jim legalizace podaří, mohou navázat další dostavbou. Podle jejích slov by měl ten, kdo postaví bez povolení, nést patřičné důsledky. Nová koncepce, která hledá způsoby, jak nelegální stavby zachovat, není podle Jackové správným směrem. Advokát Tomáš Sequens ve stejném rozhovoru doplnil, že pravidla a právní předpisy se vytvářejí proto, aby se dodržovaly. Sequens varoval, že stejnou logiku by pak šlo přenášet i do dalších oblastí, a zmínil hypotetický příklad provozovatele nelegálního zařízení, který by se hájil veřejnou prospěšností a žádal jen pokutu. Společně se shodli, že tyto změny mohou motivovat stavebníky pravidla nejdříve porušit a o zachování stavby usilovat až posléze.

Senát je také proti, ale asi mu to nebude nic platné

Silná kritika zazněla rovněž v Senátu, kde senátor Tomáš Třetina před hlasováním prohlásil, že navrhovaný systém představuje přísný metr pro slušné a znamená právo bohatšího a drzejšího. Podle něj stát před takovým chováním zkrátka kapituluje, proto apeloval na kolegy, aby udělali všechno pro zamítnutí normy. Třetina spatřuje riziko právě v tom, že legislativa může lidi navádět, aby nejprve stavěli a až následně vyřizovali doklady. Podobně se vyjádřila i místopředsedkyně Senátu Jitka Seitlová, která návrh vnímá jako postavený na nerovnosti práva mezi velkými investory a běžnými občany, přičemž výslovně kritizovala možnost legalizovat černé stavby. Senátor Petr Štěpánek, předseda senátní komise pro rozvoj venkova, následně poukázal na problematické ustanovení, podle kterého černá stavba nebude muset být stržena, jestliže by její likvidace představovala nepřiměřený zásah. Na stranu kritiků se postavily i další odborné a neziskové subjekty.

Bude to jízda

Z právních rozborů navrhovaného znění je patrné, že systém neúměrně zatěžuje běžné lidi, kteří chtějí žít ve svém domě a chránit okolí. Zatímco ten, kdo pravidla dodrží, zůstává v nevýhodě, investor spoléhající na nepřiměřenost bourání získá legislativní podporu. Navíc soused černé stavby bude muset zdlouhavě dokazovat, že jsou dotčena jeho práva, přestože již samotná existence nepovolené budovy by měla jít primárně k tíži toho, kdo ji nelegálně postavil. Přestože se nejedná o formální a automatickou plošnou amnestii, vytváří se široký prostor k legalizaci takových objektů, do nichž bylo vloženo mnoho peněz. Zjevným rizikem nového stavebního zákona je tak podpora praxe, kde majetnější stavebníci mohou zkusit pravidla obejít, aby posléze u úřadů uspěli s poukazem na vysokou hodnotu svého díla.

P.S. Řešíte stavbu domu, možnosti větrání a vytápění? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.