Soud může přikázat prodej nemovitosti. Stačí, aby jediný spoluvlastník podal návrh

Paraziti, kteří účelově zkupují malé podíly

Pro podání žaloby není nutné vlastnit většinový podíl, právo domáhat se zrušení spoluvlastnictví má každý spoluvlastník bez ohledu na velikost svého podílu. Zákon totiž vychází z principu, že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvávat. Soud může takovou žalobu zamítnout jen ve výjimečných případech, například pokud by zrušení bylo požadováno v nevhodnou dobu nebo k újmě některého ze spoluvlastníků. I tehdy může rozhodnutí pouze odložit na maximálně dva roky, nikoliv trvale odmítnout.

Soudní řízení, které nechcete

Samotné soudní řízení má specifickou povahu, v právní teorii označovanou jako dvojitý soud. To znamená, že účastníci nemají klasické postavení žalobce proti žalovanému, ale všichni jsou současně v obou rolích. Cílem není určit vítěze, ale spravedlivě majetek vypořádat. Proces obvykle začíná přípravou jednání, kdy soud zjišťuje stanoviska stran. V mnoha případech soud nařídí vypracování znaleckého posudku pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a posouzení její rozdělitelnosti. Následuje hlavní líčení a posléze vynesení rozsudku. Celý tento proces trvá v průměru 2 až 5 let a přináší s sebou finanční náklady pro všechny. Účastníci se stejným dílem podílejí na veřejných nákladech řízení, jako jsou výdaje na znalecké posudky, které stojí klidně 50 tisíc korun. Navíc si každý spoluvlastník platí své vlastní právní zastoupení, což může znamenat výdaje ve výši statisíc korun, protože v tomto typu řízení neplatí pravidlo, že poražený hradí náklady vítězi.

Tři scénáře, jak to může dopadnout

Když soud rozhodne o zrušení spoluvlastnictví, musí postupovat podle tří zákonných způsobů vypořádání v přesném pořadí. První a upřednostňovanou variantou je reálné rozdělení věci. U domů se však tato možnost využívá zřídka, jelikož by fyzické oddělení často způsobilo snížení hodnoty nemovitosti. Podle judikatury je rozdělení nepřípustné, pokud by hodnota klesla o více než 15 procent. Není-li rozdělení možné, přichází na řadu přikázání jednomu či více spoluvlastníkům za náhradu. Zájemce o nemovitost musí u soudu prokázat svou solventnost, tedy schopnost vyplatit ostatním jejich podíly z vlastních prostředků nebo pomocí hypotéky. Soud při rozhodování zohledňuje, kdo v nemovitosti dlouhodobě bydlí, kdo ji udržuje a kdo do ní investoval.

Nucený prodej nemovitosti

Třetí možností je nucený prodej nemovitosti ve veřejné dražbě a následné rozdělení výtěžku. K dražbě soud přistoupí typicky v momentě, kdy věc nelze reálně rozdělit, žádný ze spoluvlastníků nemá o přikázání nemovitosti zájem, nebo zkrátka nedisponuje potřebnými financemi k výplatě ostatních. Tato situace přináší pro ostatní spoluvlastníky řadu rizik. Jedním z hlavních úskalí je, že soud není vázán původním návrhem žalobce a může rozhodnout překvapivě jinak, než si zúčastněné strany přejí. Žalobce může například žádat rozdělení, ale soud může nařídit prodej v dražbě.

Trik jak může spekulant získat vaši nemovitost

Další vážné riziko spočívá v nesprávném ocenění nemovitosti ustanoveným znalcem, což může vést k jejímu podhodnocení nebo naopak nadhodnocení a ve výsledku k nespravedlivému finančnímu vypořádání pro dotčené strany. Komplikace nastávají i v případech, kdy na nemovitosti vázne zástavní právo, například hypotéka. Vypořádací podíly se v takových případech počítají z hodnoty nemovitosti po odečtení zbytku nesplacené jistiny. Pokud si jeden ze spoluvlastníků nemovitost ponechá, musí se se souhlasem banky postarat o převzetí celého hypotečního závazku. Může nastat situace, že na to prostě nebude mít a tím o nemovitost jednoduše přijde.

Jak tomu předejít a co dělat když už to nastane?

Pokud se minoritní spoluvlastník rozhodne zahájit řízení pouze za účelem šikany ostatních, je nezbytné se aktivně bránit. Zásadní chybou je ignorování komunikace ze strany soudu, protože to vede pouze k průtahům nebo k rozhodnutí bez vaší účasti. Ostatní spoluvlastníci by si měli zajistit kvalitní právní zastoupení, které pohlídá všechny lhůty a předloží soudu pádné argumenty. Je důležité soudu ukázat, proč by nemovitost měla být případně přikázána právě vám, a poukázat na vaši dosavadní péči o majetek. Právník také pomůže kriticky prověřit znalecký posudek a v případě nesrovnalostí požádá o jeho přezkum nebo vypracování nového.

P.S. Řešíte stavbu domu, možnosti větrání a vytápění? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.