Špatná zpráva pro nájemníky. Podle nového zákona budou platit víc za údržbu nemovitosti

Hranice se zvedá o celou polovinu

Hranice, kdy už se nejedná o drobnou opravu, kterou si sám hradí nájemce, se zvášila o 50 %. To v důsledku znamená, že drobné, ale časté opravy, které si dříve pronajímatel musel vyřídit a zaplatit, nyní právně spadají do kategorie, kterou lze přenést na nájemce. V praxi to může znamenat, že nájemník zaplatí víc za výměnu zámku, opravu zásuvek nebo menší opravy topení, které by dříve řešil vlastník. Proč to má velký dopad? Protože drobné opravy se kumulují. Jedna výměna žárovky nic nezmění, ale když se v průběhu roku sečtou časté zásahy do drobných zařízení, jde o částky, které u fixních rozpočtů domácností dokážou ztenčit rezervy. Majitelé bytů mohou odteď legálně požadovat zaplacení širšího spektra zásahů bez toho, aby museli nést náklady na větší opravy, které by snižovaly jejich investiční výdaje. Pro pronajímatele jde o vítaný posun, jelikož nižší provozní náklady znamenají méně starostí s drobnými servisními zásahy, rychlejší reakce a méně administrativy. Pro nájemníky to znamená méně jistoty a vyšší nepravidelné výdaje, které se špatně plánují.

Změna v neprospěch nájemníků

Jak přesně je to v zákoně definováno? Občanský zákoník nezakazuje, aby nájemní smlouva obsahovala ujednání o drobných opravách. Naopak vymezuje, že nájemce provádí a hradí běžnou údržbu a drobné opravy, zatímco pronajímatel odpovídá za udržení bytu v obyvatelném stavu. Konkrétní finanční limity a výčty často upravují prováděcí vyhlášky a právě tam došlo ke změně parametrů, které posunuly hranici ceny každé opravy. To dává pronajímatelům větší prostor, aby v nájemních smlouvách uplatnili účinné doložky o tom, co je drobnou opravou. Co to přinese nájemníkům v praxi? Očekávejte častější drobné platby, větší důraz na to, aby nájemník řešil běžnou údržbu sám, a v horším případě i spory o tom, zda daný zásah už překročil hranici „drobných oprav“. Nájemní smlouvy budou pravděpodobně obsahovat detailnější seznamy položek, které nájemce musí hradit bez ohledu na cenu. Pokud máte nízký příjem, ztratíte tak část ochrany, kterou doteď garantoval zákon, že větší množství oprav padalo na pronajímatelovu stranu. Zde je ukázka servisních zásahů, které dříve platil majitel, ale nyní často spadnou na nájemníka:

Po vzoru Německa a Rakouska

Mezinárodní srovnání pomůže pochopit, kam směřujeme. V Německu je tzv. „Kleinreparaturklausel“ běžná praxe. Jednorázové hranice se obvykle pohybují mezi zhruba 75 a 125 eury a roční limit jako procento nájmu bývá stanoven například kolem 6–8 %. To dává pronajímatelům jistá práva, ale zároveň jasně omezuje, kolik může nájemce celkově nést. V Rakousku je to podobné. Nájemce nese drobné opravy, velké opravy zůstávají na pronajímateli, přičemž místní zákonodárství a judikatura to doplňují tak, aby při vážných škodách zůstala odpovědnost na majiteli. V Polsku je situace opět podobná. Polský občanský zákoník definuje, co může být považováno za drobné výdaje nájemce, například drobné opravy podlah, dveří, malování a podobně. Ve srovnání s Německem a Rakouskem a Polskem se tedy moc neodlišujeme a lze očekávat, že tento trend bude i nadále pokračovat.

P.S. Vybavujete interiér ve Vašem domě či bytě? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 19. ledna – 1. února 2026. Vstupenku lze stáhnout ZDARMA na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován) . Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.