Koupili 800 m2 stavební pozemek za 4 000 000. Pak zjistili, že na něm nesmí stavět

Vy jste s manželem hledali místo pro váš vysněný rodinný dům poměrně dlouho. Kde jste vůbec s hledáním začali a jak ten proces vypadal?

Začali jsme vlastně docela logicky. Nejdřív jsme si mysleli, že seženeme něco přímo ve městě, kde oba pracujeme. Rychle jsme ale zjistili, že zde buď není nic k dispozici, nebo se ty ceny pohybují mimo naše finanční možnosti. Tak jsme se postupně začali rozhlížet po menších obcích v okolí města. Ten proces trval docela dlouho, zabralo nám to spoustu času. Pravidelně jsme sledovali inzeráty, ale jakmile se objevilo něco zajímavého, bylo to hned pryč. Zůstávaly většinou jen pozemky, které měly nějaký háček nebo byly rovnou problémové.

Jaké háčky to většinou byly? Na co jste si museli dávat pozor?

My jsme byli vždycky hodně opatrní. Vždy jsme si vše detailně studovali, abychom se vyhnuli budoucím komplikacím. Hledali jsme, jestli tam nejsou věcná břemena, problémy s příjezdovou cestou a podobné různé věci. Chtěli jsme mít jistotu, že kupujeme místo, kde budeme moci v klidu žít bez právních tahanic.

Během tohoto hledání jste narazili i na docela neobvyklé praktiky prodávajících. Zaujala mě ta situace s nákupem firmy. Můžete to čtenářům více přiblížit?

To byl jeden z těch prvních vážnějších kandidátů na koupi. Našli jsme pozemek, který se nám líbil, a začali jednat s majitelem. Z něj ale vypadlo, že pozemek nevlastní on jako fyzická osoba, ale má ho napsaný na svou firmu. Z toho plynul jeho požadavek, abychom nekoupili samotný pozemek, ale abychom koupili rovnou celou tu jeho společnost, která ho vlastnila. Nás to docela šokovalo, protože my jsme opravdu neměli v plánu kupovat žádnou firmu.

Proč nechtěl prodat jen tu nemovitost? Jak to zdůvodnil?

Vysvětloval to tím, že kdyby ho prý prodal standardní cestou nám, jakožto fyzickým osobám, musel by z toho zaplatit daň z příjmu. Zjevně se chtěl placení daně vyhnout a převod firmy mu přišel jako dobré řešení.

Předpokládám, že do toho jste asi nešli

Nešli, neměli jsme odvahu do takového rizika jít. Radili jsme se s naším právníkem a ten nás varoval, že by to mohlo mít vážné následky. Kdybychom převzali cizí firmu, mohly by na ní být napsané nějaké další dluhy z minulosti. Ty dluhy bychom pak zjistili třeba až po dlouhé době, například ve chvíli, kdy bychom tu koupenou firmu chtěli zlikvidovat.

Majitel to ale nevzdal a přišel s dalším návrhem, je to tak?

Když viděl, že firmu nekoupíme a do této varianty nejdeme, nabídl nám další způsob. Navrhl, abychom třetinu kupní ceny zaplatili v hotovosti. A myslel to doslova. Chtěl, abychom peníze v bankovkách přinesli v igelitových taškách rovnou k podpisu kupní smlouvy. Do oficiální smlouvy pro úřady by se zapsala jen ta částečná cena.

To už zní jako ukázkový daňový únik.

Nám to také tak přišlo. Bylo to nemorální a hlavně dosti rizikové pro nás samotné. Kdybychom mu ty peníze v hotovosti dali, mohl by zapřít, že je někdy převzal.

Jak to myslíte?

Kdyby se cokoliv pokazilo, třeba by se vše podepsalo, dalo se to na katastr, a on by to následně nějak zablokoval a vklad by neproběhl, tak by se smlouva zrušila. Jenže podle zrušení smlouvy bychom dostali zpátky jenom tu smluvní částku, tu oficiální. Tu neoficiální z igelitových tašek bychom už samozřejmě nikdy neviděli. Z tohoto setkání jsme byli docela dost frustrovaní. Nechápali jsme, co se v této zemi děje. Zatímco tu stát zavádí věci jako EET, které šikanuje babičky na tržišti, ve velkém se pak vesele prodávají nemovitosti za bankovky v igelitkách, jak v devadesátkách.

Nakonec se vám ale přece jen povedlo najít parcelu, která vypadala v pořádku.

Ano, po čase jsme narazili konečně na pozemek, který vypadal skutečně bez problémů. Majitelem byla fyzická osoba, podle územního plánu se jednalo o stavební pozemek a měl i docela dobrou rozlohu kolem 800 metrů čtverečních. Cena byla standardní. Takže jsme si s majitelem plácli. Celé se to řešilo přes realitní kancelář, podepsali jsme smlouvu a pozemek jsme koupili.

Zlom ale nastal ve chvíli, kdy jste šli na úřady. Co se stalo po nákupu?

Poté, co jsme pozemek koupili, jsme začali řešit projekt a žádost o stavební povolení na stavbu našeho domu. Z úřadu nám ale oznámili, že nám bohužel stavební povolení v tomto případě vydat nemohou. Docela nás to šokovalo, tak jsme se snažili zjistit, v čem je problém a proč to nejde.

Jak vám to vysvětlili?

Úřednice nám sdělila, že náš pozemek je příliš malý na to, abychom na něm mohli stavět. To nám přišlo dost zvláštní. Mysleli jsme si, že je to přece spíš náš problém, jak velký pozemek k domu chceme mít. Nehledě na to, že pozemek o takové rozloze nám rozhodně nepřišel malý, naopak, pro naše potřeby byl dostatečný.

V čem spočívala ta překážka na straně úřadu?

Dozvěděli jsme se, že to bohužel odporuje územnímu plánu. Existovala nějaká další doložka k územnímu plánu, o které jsme my vůbec nevěděli, a ta omezuje minimální velikost pozemku. Je to vyloženě specialita dané obce. Funguje to tak, že i když máte stavební pozemek, pokud nemá velikost alespoň 1000 metrů čtverečních, nesmíte na něm stavět.

Proč takové pravidlo obec vůbec zavedla?

Paní na úřadě nám to vysvětlila tak, že se jedná o ochranu před účelovým rozdělováním pozemků na menší parcely. Ty se pak rozprodávají a na stavbách se docela dobře vydělává. Zastupitelé chtěli zabránit tomu, aby na tom vydělávali spekulanti, a tak zakázali stavbu na takových menších pozemcích.

Neexistuje pro podobné případy možnost získat výjimku?

Úřad dává výjimky pouze v případě, když se jedná už historicky o nějaký menší pozemek, který v těch hranicích existuje dlouho. V našem případě ale výjimku dát nemohou, protože šlo přesně o to, proti čemu brojí. Původně to byl jeden větší pozemek, který se účelově rozdělil na tři menší. My jsme koupili jeden z nich a bohužel ten limit nesplníme. Řekli nám, že na tom stavět prostě nelze.

Co to pro vás znamená teď? Máte šanci celou věc ještě vyřešit nebo získat peníze zpět?

Teď to celé řešíme s právníkem, protože se cítíme podvedeni. Nicméně nám právník říkal, že moc šancí na to, že bychom tu mohli dostat naše peníze zpět, tam nevidí. Smlouva zněla pravděpodobně na koupi pozemku, nikoliv na to, že na něm lze ihned stavět. Vypadá to, že jsme prostě koupili pozemek za 4 miliony korun, který je nepoužitelný a vlastně si tam můžeme tak maximálně postavit stan.

To je velmi nepříjemná zkušenost. Co byste závěrem poradila lidem, kteří o nákupu parcely uvažují?

Pokud kupujete pozemek, je potřeba si důkladně zjistit, jestli na něm jde stavět. A to nejen z toho hlediska, že je v katastru vedený jako stavební, což je základ, který si zjistí každý. Může tam být právě takové specifické omezení, co se týče minimální velikosti, a lidé to nevědí. Zvláště lidi z měst si to neuvědomují nebo je prostě nenapadne, že parcela, která má 800 metrů čtverečních, by mohla být podle úřadů nedostatečně velká na to, aby se na ní dalo stavět.

Takže radíte raději zajít na úřad osobně?

Přesně tak, pozor na to. Může to být zrádné. Je potřeba dojít na úřad a konkrétně se zeptat, jestli je ten daný pozemek, i přestože je vedený jako stavební, dostatečně velký na to, aby vám na něm povolili stavbu. Nespoléhejte jen na to, co vám řekne prodejce.

To je novinka i pro mě. Díky moc za tyto užitečné informace.

Rádo se stalo.

P.S. Chcete vědět, kde se dá na rozpočtu výstavby domu ušetřit a naopak kde má cenu neškudlit? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.