„SVJ ovládlo náš dům a teď rozhoduje o všem.“ Majitel bytu varuje před zvyšováním pravomocí

Kdy přesně to celé začalo a jaká byla tehdy v domě atmosféra?

Začalo to zhruba před deseti lety, kdy jsme si pořídili byt. Tehdy to vypadalo jako běžné a klidné bydlení. Ve společenství vlastníků jednotek už v té době působili lidé, kteří dům historicky spravovali. Většinou šlo o starousedlíky, kteří tam bydleli dlouhá léta a měli funkce předsedy nebo členů výboru tak nějak zažité. Zpočátku nám situace nepřišla nijak problematická, všechno se zdálo být v normě. Ale s odstupem času vidím, že šlo o ukázkovou metodu takzvané vařené žáby. Výbor si krůček po krůčku, velmi nenápadně, rozšiřoval své pravomoci, až dům svým způsobem ovládl. Vždycky se na schůzi odsouhlasila jen nějaká zdánlivá drobnost, a když si to dnes poskládáte dohromady, zjistíte, že mají v rukou moc nad celým domem.

Jak se jim podařilo tyto pravomoci získat, aniž by to vzbudilo odpor nebo alespoň podezření ostatních obyvatel?

Probíhalo to postupně a velmi chytře. Na každé schůzi si vedení stěžovalo, že mají svázané ruce, že administrativa je složitá a že jim kvůli našemu pomalému schvalování unikají různé výhodné nabídky od firem. Často to navíc okořenili hrozbami. Argumentovali tím, že nám hrozí pokuty od úřadů, případně i exekuce, pokud se něco rychle nevyřeší. Někdy dokonce zacházeli tak daleko, že strašili výbuchem plynu nebo podobnými katastrofami, pokud jim nedáme volnější ruku k okamžitému jednání. V domě žije hodně seniorů a lidí v důchodovém věku, na které tento nátlak bohužel zafungoval. Nechali se snadno vystrašit a manipulovat. Hlasovali pro vše, co výbor navrhl, protože vedení zkrátka působilo dojmem, že ví, co dělá a že nás vlastně chrání před nebezpečím.

Zmiňoval jste i změny v samotném hlasování a zneužívání termínů schůzí. To zní už jako promyšlená strategie. Můžete to přiblížit?

To je docela zásadní bod celého problému a vlastně ten hlavní nástroj, jak to celé dokázali. V minulosti platilo, že k přijetí důležitých rozhodnutí byla potřeba dvoutřetinová většina přítomných na schůzi. Výbor ale začal argumentovat tím, že na schůze nechodí všichni a že je dům zablokovaný. Prosadili tedy změnu, že nově stačí k odsouhlasení pouze polovina přítomných. Zní to logicky, ale má to háček. Schůze je totiž usnášeníschopná už ve chvíli, kdy dorazí polovina všech majitelů. V praxi to znamená, že pokud přijde jen polovina lidí a z nich polovina hlasuje pro, tak o osudu celého domu a financích všech majitelů může rozhodnout pouhá čtvrtina vlastníků.

Zmiňoval jste ještě termíny konání schůzí.

Výbor totiž začal svolávat shromáždění v blbých termínech. Typicky v době dovolených, kdy většina pracujících rodin odjela pryč s dětmi. V domě zůstali k dispozici v podstatě jen důchodci. Výbor si tak schůze začal pořádat sám pro sebe. Já sám jsem se o některých jednáních ani nedozvěděl, protože informaci vyvěsili jen na nástěnku v chodbě domu. Jelikož tam trvale nebydlím a nechodím si nástěnku číst každý týden, neměl jsem šanci reagovat.

K jakým konkrétním krokům vedení přistoupilo, když už mělo zajištěnou hlasovací převahu?

Tímto způsobem v malém počtu například schválili ztrojnásobení fondu oprav. To je pro mnoho rodin velmi citelný zásah do rozpočtu. Zdůvodnili to zakázkou na opravu rozvodů teplé vody, která ovšem působila už od začátku velmi podezřele a tvrdili, že se platby musí zvýšit, aby to vůbec bylo z čeho hradit. Když jsem to zjistil zpětně a bavil se o tom se sousedy, dostaly se ke mně informace, že na seniory byl během této schůze vyvíjen jistý nátlak. Připomínalo to prý praktiky prodejců na nechvalně známých předváděcích akcích.

Jaká je atmosféra v domě?

Zhoršuje se. Další věc, kterou si výbor přisvojil, je totiž téměř výhradní rozhodování o společných prostorách. A to nyní využívají v podstatě k tiché šikaně nepohodlných sousedů. Není to nikde oficiálně napsané, ale všichni vědí, že kdo se s vedením neshodne, má rázem komplikovanější život. Může jít o různé přístupy do sušáren, kočárkáren, nebo o povolení k drobným úpravám. Jelikož o všem rozhoduje výbor, drží ostatní v šachu a dává jim najevo, že bez jejich souhlasu se v domě nic nehne.

Zmiňoval jste také, že tento tlak měl dopady na skladbu obyvatel v domě.

Jeden ze sousedů už ty neustálé intriky a napětí nervově nevydržel. Když viděl, jak výbor přebral moc nad celým domem, rozhodl se, že se odstěhuje. Byt se mu ale nedařilo prodat protože zájemce odrazoval vysoký poplatek do fondu oprav. Nakonec to koupila soukromá firma, která do něj obratem nastěhovala nepřizpůsobivé nájemníky. Je to nesmírně smutný paradox celé situace. Šéf SVJ svá silnější práva a změny stanov neustále obhajoval tím, že chce v domě udržet pořádek, čistotu a bezpečí. Svojí arogancí ale nakonec vyštvali slušného majitele, který se o svůj byt staral. Teď máme v paneláku lidi, kterým konflikty a nepořádek nevadí, klidně se s kýmkoliv pohádají a nerespektují vůbec nic. Situace je horší než dřív a prohráli jsme tím pádem všichni.

Není možné, že to vše je jen shodou náhod a v podstatě původní úmysl byl dobrý?

Moc se mi to nezdá. Další pravomoc, kterou si totiž vedení SVJ nechalo odsouhlasit hrstkou přítomných, byla možnost zadávat zakázky do hodnoty 60 tisíc korun zcela samostatně, bez nutnosti projednání a schválení na schůzi vlastníků. Nechal jsem si zpětně vyjet vyúčtování a překvapivě se v něm začaly objevovat faktury v hodnotě těsně pod tímto limitem. Většinou šlo o částky kolem 40 až 50 tisíc korun. Když jsem se ptal na detaily, nebyli schopni doložit žádná konkrétní výběrová řízení nebo jasné zdůvodnění výběru dodavatele. Budí to podezření, že se jedná o vyvádění peněz přes spřátelené firmy či známé. Důkazy ale nikdo nemáme, takže to nejde nijak napadnout.

Co byste na základě zkušenosti vzkázal ostatním lidem, kteří žijí v bytových domech a mají vlastní společenství vlastníků?

Varoval bych je, aby se nenechali ukolébat a vmanipulovat do podobné situace. Pokud na vás SVJ tlačí, že potřebuje větší pravomoci a že je kvůli nutnosti hlasování neustále zablokovaný, buďte velmi obezřetní. Jakmile svá práva jednou předáte a schválíte volnější pravidla, cesta zpět prakticky neexistuje, protože už nikdy nebudete mít sílu je přehlasovat. Dávejte si velký pozor na to, jaké kvorum je potřeba k platnému rozhodnutí a hlídejte si, kdy se schůze konají. Stačí trocha nepozornosti a čtvrtina lidí vás může zavázat k nákladům v milionech korun, které budete muset zaplatit, ať už s tím souhlasíte, nebo ne. Může to přinést velké nepříjemnosti a vážné finanční problémy pro všechny obyvatele domu.

P.S. Řešíte stavbu domu, možnosti větrání a vytápění? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.