„Mladí si stěžují na hypoteční úroky 4,5 %. My jsme měli úrok 15 %,“ vzpomíná Libuše

Dva různé světy

Téměř šedesátiletá Libuše Blažková shrnuje častý postoj své generace. Vůbec nerozumí současným nářkům mladých rodin na drahé bydlení. Dnešní kupující si podle ní stěžují na úrok 4,5 %, přitom ona s manželem kdysi platila bance plných 15 %. Z její perspektivy je dnešní sazba třetinová a mzdy jsou podstatně vyšší. Historické bankovní údaje její vzpomínky potvrzují. Smlouvy z let 1996 až 1998 běžně obsahují sazby mezi 13 % a 16 %. Člověk musel z tehdejšího platu odvádět vysoké poplatky za půjčené peníze. Uvažování paní Libuše tedy dává na první pohled logický smysl. Problém je v tom, že vytrhává jen jedno číslo z celého cenového kontextu. Základní chyba těchto mezigeneračních debat spočívá v porovnávání pouhých procentních sazeb. K reálnému zhodnocení situace musíme vedle samotných úroků postavit ceny nemovitostí, výši průměrných výdělků, tehdejší inflaci a dnešní nároky na vlastní úspory.

Matematika devadesátých let

Čísla před 30 lety vyprávěla zcela jiný příběh než dnes. V roce 1998 činila průměrná hrubá mzda 11 800 Kč. Starší byt 3+1 v krajském městě stál zhruba 800 000 Kč. Bydlení tehdy odpovídalo cca pětinásobku ročního příjmu průměrně vydělávajícího zaměstnance. Úvěr 300 000 Kč s úrokem 15 % na 15 let znamenal měsíční splátku zhruba 4 200 Kč. Pro rodinu se dvěma platy představovala tato částka přibližně pětinu příjmů domácnosti. Domácnosti tehdy sice vydávaly větší procento svých výdělků za potraviny a spotřební zboží, samotné bydlení ale takovou zátěž netvořilo. Zásadní roli hrála také dvouciferná inflace, která v roce 1998 dosahovala téměř 11 %. Tato inflace doprovázená rychlým růstem nominálních mezd reálnou zátěž dluhu plynule snižovala. Výrazným specifikem doby byla masivní privatizace bytového fondu. Stovky tisíc rodin si odkoupily státní či obecní byty za zlomek tržní ceny. Částky se pohybovaly mezi 150 000 Kč a 300 000 Kč.

Trh urvaný ze řetězu

Současný trh klade na zájemce odlišné finanční nároky. Průměrná hrubá mzda překračuje 44 000 Kč, narostla tedy téměř čtyřnásobně oproti konci 90. let. Zmíněný starší byt 3+1 dnes však stojí v průměru 6 500 000 Kč. Jeho cena vyskočila více než osminásobně. Pokud rodina čerpá hypotéku 5 000 000 Kč se sazbou 4,5 % rozloženou na 30 let, výsledná měsíční splátka přesahuje 25 000 Kč. Tato suma často odčerpá většinu příjmu jednoho partnera. Cena nemovitosti se aktuálně rovná dvanáctinásobku průměrného ročního platu. Úroková sazba sice klesla, počítá se ale z jistiny, která převyšuje finanční rezervy běžných domácností. Kupující musí zároveň podle bankovních pravidel disponovat vlastními prostředky ve výši 10 % až 20 % z kupní ceny. Naspořit přes 1 000 000 Kč z průměrného platu při placení tržního nájmu trvá rodině klidně celou dekádu. Zvláště, pokud u toho musí platit nájem.

Půjčím si 4, vrátím 8

Propastný rozdíl najdeme také v celkové zaplacené částce a v délce splácení. Úvěr 300 000 Kč v 90. letech nutil klienty vrátit bance i s úroky 756 000 Kč. Nominální přeplacení dosáhlo částky 456 000 Kč a lidé se zbavili dluhu za 15 let. Dnešní dlužník s pětimilionovou hypotékou zaplatí po celou dobu splatnosti na úrocích přes 4 000 000 Kč. Celkově bance odevzdá 9 000 000 Kč a uvazuje se k pravidelným platbám na tři desetiletí. Současné novostavby navíc podléhají přísným energetickým normám, vyžadují drahé technologie a samotný povolovací proces trvá roky, což tlačí ceny nahoru.

Sociální nůžky v akci

Krátce po revoluci začínala velká část lidí na podobné startovní čáře. Podpora od starší generace tehdy spočívala především ve fyzické pomoci při míchání betonu nebo zdění o víkendech či hlídání vnoučat. Dnes vzniká fenomén takzvané „banky rodičů“. Pokud dnešní třicátníci nezdědí nemovitost nebo nedostanou do začátku finanční injekci, jsou často vyřazeni ze hry. A to i v případě, že mají vysokoškolské vzdělání a stabilní kariéru. Zajištění vlastního bytu se tak v mnoha případech přesunulo z kategorie „odměna za vlastní píli“ do kategorie „odraz rodinného bohatství“.

Zkrátka jiná doba

Je zcela logické, že paní Libuše a její vrstevníci vnímají svá tehdejší léta jako nesmírně náročná. Museli se zorientovat ve zcela novém ekonomickém systému, čelili divoké transformaci, nedostatku zboží a mnohdy i reálným krachům bankovních ústavů, kde měli uložené své úspory. Jejich tehdejší pocit ohrožení byl hmatatelný a úspěšné vybudování domova si vyžádalo nemalé úsilí. Dnešní mladá generace sice žije v neporovnatelném materiálním dostatku, ale ztratila jinou zásadní věc. Vytratila se dříve běžná jistota, že standardní, poctivě vykonávaná práce spolehlivě stačí k pořízení vlastní střechy nad hlavou. Klíčem k utlumení těchto mezigeneračních třenic proto není vzájemné zlehčování problémů, ale prosté přijetí faktu, že ekonomická pravidla hry se za uplynulá tři desetiletí od základu přepsala.

P.S. Řešíte stavbu domu, možnosti větrání a vytápění? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.