„Pronajímatel odmítl zaplatit úroky z kauce.“ Spor o pár tisíc skončil u soudu

Co není ve smlouvě, to neexistuje

Prvním argumentem pronajímatele bylo to, že o žádných úrocích se nájemní smlouva vůbec nezmiňuje. Považoval to za uzavřenou věc, protože vrátí přesně to, co před lety převzal. Dan měl ovšem načteno a věděl, že absence takové klauzule vlastně nic neznamená. Občanský zákoník stojí v tomto ohledu na straně nájemníků a právo na úroky z jistoty jim přiznává bez ohledu na znění dohody. Majitel bytu si to během několika minut ověřil u svého advokáta a s nevolí musel uznat, že Dan má teoreticky pravdu. Tím ale celý spor teprve začal.

Matematika bez jasných pravidel

Muži se nedokázali shodnout na konkrétní částce. Zatímco nárok je dán zákonem, způsob výpočtu už legislativa nechává tak trochu plavat. Dan sedl k internetu a našel několik různých kalkulaček, přičemž každá mu ukázala jiný výsledek. Zjistil, že některé sazby se pohybují kolem jednoho procenta, jiné šplhají k dvouciferným hodnotám. S ohledem na inflaci a sazby úvěrů v minulých letech si Dan spočítal, že by mu majitel měl vyplatit zhruba pětadvacet tisíc korun. Pronajímatel se naopak odvolával na úročení běžných účtů s tím, že peníze nijak nezhodnocoval, a nabídl mu pouhé dva tisíce. Propast mezi oběma částkami byla příliš hluboká na to, aby se dala překlenout podáním ruky.

Až do soudní síně

Ani jedna strana nechtěla ustoupit. Pro Dana to přestaly být jen peníze a stala se z toho otázka principu, zatímco majitel bytu odmítal platit něco, co vnímal jako nespravedlivý trest za to, že byt vůbec pronajal. Vzájemná komunikace rychle ochladla, e-maily začaly být formálnější a brzy je vystřídaly dopisy od advokátů. Případ nakonec skutečně doputoval až k soudu. Z banálního ukončení nájmu se tak stal zdlouhavý proces, který obě strany stál nejen nemalé finanční prostředky za právní zastoupení, ale především spoustu nervů. A to vše jen kvůli tomu, že český právní řád v jedné konkrétní věci poněkud mlží.

Zákonný pojem bez obsahu

Jádro celého problému leží v jediném paragrafu občanského zákoníku. Ten říká, že pronajímatel je povinen vrátit jistotu včetně úroků alespoň ve výši zákonné sazby. Háček spočívá v tom, že žádná konkrétní zákonná sazba pro tyto účely neexistuje. Zákon tento pojem používá, ale už nevysvětluje, jak se má zákonná sazba v těchto případech určovat. V praxi se objevují výklady vycházející ze sazeb komerčních úvěrů nebo reposazby České národní banky, které bývají pro nájemníky výhodnější. Majitelé naopak argumentují tím, že peníze byly uloženy na běžném či spořicím účtu a nemohli z nich mít tak vysoký výnos.

Jak se orientovat v chaosu

Když už podobný spor skončí před soudcem, neexistuje jednotná tabulka, do které by se dalo nahlédnout. Soudy obvykle neuznávají automatické použití vysokých úroků z prodlení, ani se slepě neřídí sazbami národní banky. Většinou se snaží posoudit, jaký reálný výnos mohl majitel z držených peněz běžně získat, kdyby s nimi nakládal jako řádný hospodář. Praxe a judikatura ale nejsou vždy zcela jednotné, což jen přidává na nejistotě všech zúčastněných. Každý případ se proto posuzuje individuálně a výsledek může obě strany nemile překvapit. Dokud nedojde ke zpřesnění zákona, bude tento právní rébus nadále zaměstnávat advokáty po celé zemi.

Jedna věta ušetří trápení

Většině těchto vyčerpávajících dohadů se dá přitom velmi snadno předejít už na samém začátku. Stačí, když se do nájemní smlouvy přidá jednoznačná formulace o tom, jak přesně se bude kauce úročit. Může jít o pevnou částku, fixní procento, nebo třeba odkaz na úrokovou sazbu konkrétního spořicího účtu u vybrané banky. Pokud se obě strany na tomto mechanismu dohodnou předem, zákon to plně respektuje. V opačném případě se nájemníci i majitelé vystavují riziku, že se i poklidné ukončení nájmu po letech promění v drahou právní bitvu.

P.S. Řešíte stavbu domu, možnosti větrání a vytápění? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.