Zrekonstruovaný dům koupili za 12 milionů. „Příliš pozdě jsme zjistili, že vyžaduje opravy za další dva.“

Martine, kde v současné době bydlíte?

Žijeme v jedné menší obci na Jihlavsku směrem k Třebíči. Je to klidná vesnice obklopená lesy, kde je dobré autobusové spojení do města a děti to mají kousek do školy.

Kdy jste se do tohoto domu stěhovali?

Klíče jsme přebírali v létě roku 2025. Předtím jsme žili v bytě tři plus jedna v Jihlavě. Jak děti rostly, začalo nám tam být těsno a chyběl nám i prostor venku. Tady máme parcelu kolem šesti set metrů čtverečních, což nám dává soukromí a zahrada se dá v pohodě udržovat i při zaměstnání.

Podle čeho jste nemovitost vybírali a jaké byly vaše hlavní požadavky?

Chtěli jsme dům, kde nebudeme muset trávit víkendy na žebříku se štětkou v ruce. Našli jsme zděnou patrovou stavbu z devadesátých let s obytným podkrovím o užitné ploše kolem sto sedmdesáti pěti metrů čtverečních. Předchozí majitelé dům v roce 2022 rekonstruovali. Měl zrekonstruovanou střechu, udělanou fasádu se zateplením, plastová okna s trojskly, nové rozvody vody i elektřiny a tepelné čerpadlo. Vnitřní prostory byly čisté a upravené. Měli jsme představu, že jen vymalujeme, přestěhujeme nábytek a budeme normálně fungovat.

Dvanáct milionů korun není malá částka. Jak jste nákup financovali?

Na náš region to byla částka na horní hranici. Právě proto jsme počítali s tím, že kupujeme nemovitost v dobrém technickém stavu, do které už nebudou potřeba žádné další peníze. Vlastní úspory z prodeje městského bytu jsme měli ve výši tři a půl milionu korun a zbylých osm a půl milionu jsme řešili hypotékou. Stranou jsme si nechali zhruba tři sta tisíc korun jako rezervu pro nečekané výdaje.

Prověřovali jste technický stav nemovitosti před podpisem smlouvy?

Nechtěli jsme se spoléhat jen na dobrý dojem. Zaplatili jsme si stavebního technika, který celou nemovitost prošel. Prohlédl zdivo, přístupné části konstrukce, skříň s jističi, kotelnu a zkontroloval i dostupnou stavební dokumentaci. Řekl nám, že dům vypadá zachovale a odpovídá provedeným úpravám z roku 2022. V protokolu se neobjevilo nic, co by koupi bránilo.

Kdy se objevily první náznaky, že něco není v pořádku?

Přes léto a podzim fungovalo všechno bez potíží. V listopadu přišly na Vysočině první mrazy a začali jsme dům souvisle vytápět. Po několika týdnech se nahoře v podkrovní ložnici ukázala na stropě tmavá skvrna. Nejdřív byla malá, tak jsme si říkali, že v místnosti možná málo větráme a sráží se tam vlhkost ze vzduchu. Jenže během prosince se mapa zvětšila a další flek se objevil vedle v dětském pokoji.

Jak jste to začali řešit?

První krok byl, že jsme zavolali pokrývače z vedlejší vesnice. Předpokládali jsme, že pod tašky zafoukal sníh nebo se pohnulo lemování kolem střešního okna. Řemeslník vylezl nahoru, prošel celou střechu a konstatoval, že zvenku je krytina i oplechování v pořádku a žádnou díru nenašel. Fleky na stropě ale dál tmavly a sádrokarton začal vlhnout a měknout.

Odkud se tedy voda brala?

Pozvali jsme stavební firmu a domluvili se, že vyříznou kontrolní otvor v sádrokartonovém podhledu. Jakmile sundali první desku, bylo hned jasno. Minerální vata byla nasáklá vodou a při manipulaci z ní voda kapala. Dřevěné prvky podhledu i některé části krovu byly napadené plísní a místy vykazovaly známky počínající hniloby. Dřevo v uzavřeném prostoru pracovalo ve vlhku už delší dobu.

Z jakého důvodu se tam vlhkost hromadila?

Odborník nám vysvětlil, že při předchozí rekonstrukci střechy řemeslníci špatně položili parozábranu. Fólie nebyla u stěn utěsněná páskami a na několika místech byla dokonce protržená. Teplý vlhký vzduch z obytných místností pronikal netěsnostmi do střešního pláště, kde na chladných částech konstrukce kondenzovala vodní pára. Vlhkost se uvnitř konstrukce hromadila několik topných sezon, ale přes sádrokarton nebyla vidět. Odborník nám vysvětlil, že podobné poškození může vznikat postupně, aniž by se několik let viditelně projevovalo v obytných místnostech. Po našem nastěhování jsme začali podkroví pravidelně využívat a vytápět, což mohlo kondenzaci ještě zhoršit. Problém se tak naplno projevil až během naší první zimy.

Proč to neodhalila předkupní prohlídka?

Inspektor to při běžné prohlídce nemohl vidět. Střešní plášť byl zevnitř zakrytý sádrokartonem a zvenku položenou taškou. Bez vyřezání otvoru do stropu nebo rozebrání střechy se taková vada při běžné prohlídce zpravidla neodhalí. Prodávající by nám navíc před koupí nedovolil dělat do stropů díry.

Jaký postup vám stavební firma doporučila?

Původně jsme doufali, že se vymění jen pár metrů vlhké izolace v ložnici a dá se nová fólie. Jenže po otevření dalších sond se zjistilo, že problém je po celé ploše střechy. Lokální oprava by nic nevyřešila. Poškození zasáhlo i některé části krovu, které nebylo možné pořádně opravit pouze zevnitř. Firma nám proto doporučila rozebrat střešní krytinu, odstranit poškozené části dřevěné konstrukce, ošetřit nebo vyměnit napadené trámy, upravit odvětrání a znovu provést izolaci i parotěsné vrstvy. To znamená i zbourat stropy v podkroví a udělat je znovu.

Kolik taková rekonstrukce bude stát?

Dostali jsme položkový rozpočet a celková suma za materiál a práci vychází na přibližně dva miliony korun. Nejvíce peněz spolknou opravy poškozeného krovu, obnova střešního pláště a následná rekonstrukce obytného podkroví. Při takto rozsáhlé opravě se jednotlivé položky rychle nasčítají. Orientačně může samotné rozebrání střechy a likvidace materiálu vyjít na 150 tisíc korun, oprava krovu na 350 tisíc a obnova krytiny včetně laťování a klempířských prvků na dalších 450 tisíc. Nová izolace a parotěsné vrstvy mohou stát kolem 350 tisíc korun, bourání a opětovné dokončení podkroví dalších 450 tisíc. Zbývajících přibližně 250 tisíc připadá na lešení, dopravu a související práce.

Máte na takovou částku připravené finance?

Už teď máme hypotéku na osm a půl milionu a vzít si další úvěr na dva miliony by znamenalo měsíční splátky, které bychom z běžných platů neutáhli. Museli jsme si půjčit část peněz v rámci rodiny, abychom mohli vůbec začít s nejnutnějšími pracemi.

Zkoušeli jste situaci řešit s původními majiteli?

Ano, obrátili jsme se na ně s písemnou výzvou, že jde o skrytou vadu stavby, a žádali jsme slevu z kupní ceny. Odpověděli nám přes svého právníka, že dům prodávali v dobré víře a o žádné chybě v parozábraně nevěděli, protože práce tehdy zadávali stavební firmě. Celou odpovědnost odmítli. Teď máme v ruce posudek od autorizovaného inženýra a celou věc řeší náš advokát. Z domu za dvanáct milionů je tak rázem stavba za čtrnáct milionů, a navíc žijeme několik měsíců na staveništi.

Děkujeme za sdílení zkušenosti.

Také děkuji.

P.S. Chcete vědět, kde se dá na rozpočtu výstavby domu ušetřit a naopak kde má cenu neškudlit? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.