Vláda zavedla možnost předčasně splatit hypotéku. A tím ji zdražila úplně všem

Snaha o regulaci trhu dopadla jako vždycky

Příběh legislativního experimentu začíná v prosinci roku 2016, kdy začal platit nový zákon o spotřebitelském úvěru. Tato změna se zrodila v dílně vládní koalice ČSSD, ANO a KDU-ČSL, kterou vedl premiér Bohuslav Sobotka. Předkladatelem této normy bylo Ministerstvo financí, které řídil Andrej Babiš. Zákon měl definitivně skoncovat s drakonickými pokutami, které si některé banky účtovaly při dřívějším splacení nebo refinancování hypotéky. Sankce totiž dosahovaly i mnoha desítek tisíc korun, což klienta nutilo zůstat u původní banky za nevýhodných podmínek. Legislativa proto nařídila, že banky smějí nově účtovat pouze účelně vynaložené náklady.

A pak tomu nasadila korunu ČNB

Zásadní zlom v příběhu přinesl rok 2019 a výklad České národní banky. Centrální banka tehdy konstatovala, že účelně vynaloženými náklady se myslí výhradně administrativní položky, jako je plat zaměstnance za vyřízení agendy, tisk dokumentů nebo poštovné. Šlo o částky v řádech několika stokorun. Česká národní banka do těchto nákladů výslovně zakázala zahrnout ušlý úrok. Komerční banky se tak rázem ocitly ve složité situaci. Na poskytnutí hypotéky si totiž musí samy půjčit peníze na trhu za pevnou cenu na dobu fixace. Pokud klient odešel jinam, bance v bilanci zůstaly drahé peníze, které musela dále splácet, ale ztratila úrokový výnos od klienta.

Nakonec to vždy zaplatí občan. Kdo jiný by to asi tak platil?

Toto úrokové riziko začalo bankám generovat reálné ztráty. Lidé totiž naplno objevili a začali využívat hypoteční turistiku. Jakmile úrokové sazby na trhu klesly, klienti jednoduše přešli ke konkurenci za poplatek pouhých pár stovek korun. Banky ale nejsou charita a toto riziko ztrát musely do byznys modelu nevyhnutelně promítnout. Výsledkem proto bylo rychlé zavedení plošné rizikové přirážky. Tu ekonomové vyčíslovali na 0,3 %. O tuto hodnotu se skokově prodražily hypotéky naprosto všem klientům, včetně těch loajálních, kteří chtěli jen poctivě splácet svou hypotéku do konce fixačního období. Opatření proti drahým pokutám tak paradoxně zdražilo bydlení celé populaci.

Reálná pomoc ke zlevnění hypoték přišla teprve v roce 2024

Tento stav trval několik let, než se politická reprezentace odhodlala k nápravě. Bylo zcela zjevné, že stávající nastavení trestá poctivé klienty a naopak zvýhodňuje spekulanty. Potřebnou změnu přinesla až rozsáhlá novela zákona, která je účinná od prvního září roku 2024. Za novou úpravou stojí vládní koalice premiéra Petra Fialy, přičemž legislativu připravilo a předložilo Ministerstvo financí pod vedením ministra Zbyňka Stanjury.

Aktuální stav a na co se můžeme těšit

Nová legislativa se snaží najít kompromis mezi ochranou klienta a ekonomickou realitou trhu. Finanční instituce si nově mohou za předčasné splacení mimo fixační období naúčtovat speciální poplatek až do výše jednoho procenta z předčasně splácené jistiny. Zákon ovšem stanovuje přísný strop, poplatek nesmí přesáhnout částku, kterou by klient prokazatelně zaplatil na úrocích do konce své fixace. Nadále platí důležité sociální výjimky, kdy je předčasné splacení zcela zdarma, což se týká situací při těžké nemoci dlužníka nebo při prodeji nemovitosti po uplynutí dvou let vlastnictví. Krok má trh stabilizovat, omezit účelové přebíhání a umožnit bankám, aby rizikovou přirážku ze sazeb odstranily a hypotéky zlevnily.

P.S. Zajímáte se o aktuální možnosti, jak získat levnou hypotéku? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který probíhá 11. – 19. dubna 2026. Vstupenku lze získat na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován) . Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.