„Vykupují podíly a terorizují spolumajitele i sousedy.“ Do Česka se vrací mafiánské praktiky

Je to bohužel legální

Výkup spoluvlastnických podílů na nemovitostech je v České republice reálným a ve své podstatě legálním byznysem. Mnoha lidem pomůže vyřešit situaci, kdy se chtějí svého podílu zbavit. Vedle seriózních investorů však na trhu působí i subjekty, které podíly nakupují s jiným cílem. Tím je vytvoření nátlaku na ostatní spoluvlastníky nebo majitele okolních pozemků. Tyto praktiky přecházejí od tvrdého vyjednávání až po šikanózní jednání, které má za cíl druhou stranu vyčerpat a donutit k nevýhodným ústupkům.

Vykupujeme i podíly

Častým scénářem je účelová koupě malého podílu. Nový spoluvlastník nemá v úmyslu nemovitost užívat, ale začne vznášet řadu požadavků. Požaduje klíče od domu, přístup do všech prostor, účetnictví za mnoho let zpětně nebo zaplacení nájemného. Dalším krokem je záměrné blokování rozhodování. Protože správa nemovitosti vyžaduje souhlas spoluvlastníků, spekulant odmítá povolit opravy střechy, zateplení, pronájem nebo instalaci fotovoltaiky. Cílem je znepříjemnit ostatním život natolik, aby jeho podíl vykoupili za nadhodnocenou cenu nebo mu naopak prodali zbytek. Někteří spekulanti využívají k nátlaku rovnou soudní spory. Podávají žaloby na způsob užívání nemovitosti, domáhají se bezdůvodného obohacení nebo navrhují předběžná opatření. I když spor s velkou pravděpodobností nevyhrají, spoléhají na to, že soudní řízení druhou stranu finančně a psychicky vyčerpá. Součástí taktiky bývá neustálé obtěžování, kdy spekulant na pozemek přivádí znalce, makléře nebo zájemce o koupi. Tento tlak umocňují časté telefonáty a výzvy od advokátů hrozících exekucemi.

Opakované blokování přístupu a infrastruktury

Složitou kapitolou jsou přístupové cesty a inženýrské sítě. V těchto případech spekulanti cíleně vyhledávají podíly na komunikacích vedoucích ke stavebním parcelám. Jakmile podíl získají, začnou komplikovat stavební řízení. Odmítají udělit souhlas se zřízením služebnosti, zablokují možnost připojení vodovodu, kanalizace, elektřiny nebo optického kabelu. Stavebník, kterého tlačí čas, rozestavěný projekt a hypotéka, se ocitá v těžké situaci. Za souhlas pak vykupovač požaduje částky, které neodpovídají reálné hodnotě podílu. Podobně tito lidé postupují při nákupu úzkých pruhů pozemků, přes které vede příjezd, nebo nakupují strategické podíly v místech budoucího rozvoje. S podobným jednáním se lze setkat u zemědělské půdy, kde spekulanti blokují proces scelování pozemků. V bytových domech zase komplikují správu, odmítají investice a zahlcují společenství vlastníků žádostmi o předložení smluv, faktur a znaleckých posudků. Ačkoliv je právo na informace legitimní, zde slouží k paralyzování fungování.

Obrana existuje, ale je třeba jednat preventivně

Zásadní otázkou je, jak se takovým situacím vyhnout. Nejúčinnější obranou je kvalitní prevence. Lidé by neměli prodávat podíl prvnímu zájemci bez toho, aby si zjistili informace o jeho historii. Dlouhodobě neřešené spoluvlastnictví, například po dědickém řízení nebo rozvodu, je pro spekulanty lákadlem. Je prozíravé spoluvlastnictví včas vypořádat, mít jasné písemné dohody o užívání a v případě přístupových cest včas zřídit věcná břemena. Užitečným nástrojem je služba sledování změn v katastru, která vlastníka upozorní na nový zápis.

Neplakejte nad rozlitým mlékem

Pokud k prodeji podílu problémovému investorovi dojde, situace má svá řešení. Základem je nepodlehnout panice a nenechat se zatlačit do kouta. Komunikace by měla probíhat výhradně písemnou formou, ať už přes e-mail, datovou schránku nebo dopisy, čímž vzniká důkazní materiál. Lidé by pod tlakem neměli podepisovat dohody o narovnání nebo prodeji a každý dokument by měli konzultovat s právníkem. Není důvod se děsit výhrůžek soudem, protože ty slouží obvykle pouze jako zastrašování. Český právní řád dnes nabízí nástroje pro řešení těchto sporů. Pokud spekulant blokuje přístupovou cestu, lze za určitých podmínek požádat soud o zřízení nezbytné cesty nebo služebnosti za přiměřenou náhradu. V případě blokování nutných oprav může soud správu společné věci nařídit i přes nesouhlas menšinového vlastníka. Pokud chce investor za podíl nepřiměřenou částku, může soud při vypořádání spoluvlastnictví rozhodnout o přikázání věci za náhradu odpovídající reálné tržní hodnotě. Největší chybou bývá pasivita. Připravený vlastník, který zná svá práva a aktivně je hájí, dokáže pozici spekulanta oslabit a spor úspěšně vyřešit.

P.S. Řešíte stavbu domu, možnosti větrání a vytápění? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.