Z důvodu neplacení do fondu oprav může SVJ podat návrh k exekuci či nucenému prodeji bytu. A to i bez souhlasu vlastníka

Zákon si nebere servítky

Občanský zákoník v části věnované bytovému spoluvlastnictví ukládá každému vlastníku jednotky povinnost přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Základní právní rámec vymezuje § 1180 a následující, podle nichž je každý vlastník povinen platit příspěvky v rozsahu určeném stanovami a rozhodnutím shromáždění vlastníků. Správa domu zahrnuje nejen opravy společných částí, ale i pojištění, technickou správu, účetnictví či přípravu projektové dokumentace. Zákon zde vychází z principu, že společné části domu jsou spoluvlastnictvím všech vlastníků a jejich udržování se proto musí financovat společně. Jednotlivec se tedy nemůže vyvázat s odkazem na to, že se mu oprava nehodí nebo ji nepovažuje za nezbytnou.

Tak si ten byt sbal a odvez

Mnozí vlastníci často zapomínají, že bytový dům není souborem izolovaných jednotek, ale propojeným systémem, kde fyzický stav jedné části ovlivňuje stav celku. Kdyby měl každý vlastník možnost rozhodnout se, zda bude přispívat, nebo nikoli, dům by nebylo možné efektivně udržovat. Právě proto zákon svěřuje zásadní rozhodovací pravomoci do rukou shromáždění vlastníků, které obvykle rozhoduje většinovým hlasováním. To je klíčový moment celého systému, kdy rozhodnutí většiny je závazné pro všechny, i pro ty, kteří hlasovali proti, i pro ty, kteří se rozhodování neúčastnili. Tento mechanismus se mnohým nelíbí, protože jej vnímají jako oslabení vlastnického práva. Je tomu tak – ale v právním rámci, který stát umožnil proto, aby byla zajištěna základní funkčnost společného majetku.

Ústava ani Štrasburk nepomůže

Je třeba dodat, že vlastnické právo nikdy neexistuje izolovaně. Ústava i občanské právo připouštějí jeho omezení, pokud je to nezbytné k ochraně práv ostatních a k plnění právem stanovených povinností. Pokud tedy vlastník odmítá platit příspěvky, nezasahuje jen do svého práva hospodařit se svým majetkem, ale fakticky brání ostatním vlastníkům vykonávat jejich práva, protože přenáší část nákladů na ně. Z tohoto důvodu má SVJ při vymáhání plateb silné právní nástroje. Pokud vlastník příspěvky neplatí, vzniká mu vůči SVJ dluh. Ten se kumuluje a ze zákona je zatížen úrokem z prodlení. Často se objevuje představa, že SVJ může jen slovně apelovat nebo zasílat výzvy. Realita je jiná. SVJ může postupovat stejným způsobem jako kterýkoli jiný věřitel. Nejprve zasílá upomínky, následně může podat návrh na vydání platebního rozkazu, a pokud vlastník neuhradí dlužnou částku ani poté, může se věc dostat až do exekuce. Exekutor pak může postihnout majetek dlužníka, včetně samotné jednotky.

🔴 Nejvíc lidí právě čte:

„Spolehlivý ultralehký stan dnes pořídíte za zlomek ceny,“ radí zkušený cestovatel

Tak dlouho se chodí se džbánem pro vodu

Zákon ale počítá i s ještě silnějším nástrojem a to s možností navrhnout nucený prodej jednotky. Tento postup je upraven v § 1184 Občanského zákoníku a představuje ultimativní řešení pro situace, kdy vlastník závažným způsobem porušuje své povinnosti vůči ostatním. Ačkoliv se tento nástroj v praxi využívá zřídka a soudy k němu přistupují velmi obezřetně, jeho existence je pro mnoho lidí překvapivá. SVJ jej však použít může. Musí pro to splnit několik podmínek. Vlastník musí být opakovaně upozorněn, musí mít možnost své jednání napravit, a nakonec musí návrh na podání k soudu schválit většina všech vlastníků. Pokud soud shledá, že chování vlastníka podstatně omezuje výkon práv ostatních, může rozhodnout o nuceném prodeji bytu v dražbě.

Chyběl jsi na schůzi? Tvoje chyba

Velkou roli v celém procesu hraje hlasování na shromáždění vlastníků. Právě zde se rozhoduje o výši příspěvků, o rekonstrukcích, o investicích i o budoucnosti domu jako celku. Mnozí vlastníci podceňují význam těchto schůzí, ale právě zde se tvoří pravidla, která mohou mít přímý dopad na jejich osobní ekonomickou situaci. Pokud většina vlastníků rozhodne o navýšení příspěvků, o úvěru na rekonstrukci nebo o jiných zásadních výdajích, minorita je povinna toto rozhodnutí respektovat, a to i v případě, že s ním nesouhlasí. Zákon tak jasně staví kolektivní rozhodování nad individuální preferenci jednotlivce. Důvod je jednoduchý: bez tohoto principu by nebylo možné dům spravovat, opravovat ani rozumně plánovat jeho budoucí technický stav.

P.S. Hledáte inspiraci pro Vaše bydlení? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 19. ledna – 1. února 2026. Vstupenku lze stáhnout ZDARMA na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován) . Těšit se můžete na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.