Všem vlastníkům nemovitostí hrozí pokuta 400 tisíc za chybějící dokumentaci. Zjistili jsme, jak probíhá její vymáhání

Všichni vlastníci se mají mít na pozoru

Stát v poslední době přitvrzuje v oblasti evidence staveb a víc než dřív si hlídá, zda mají nemovitosti odpovídající dokumentaci. Jednou z povinností, na kterou se stavební úřady nově soustředí, je uchovávání dokumentace, která odpovídá skutečnému stavu domu či bytu. Téma se přitom netýká jen novostaveb, ale i starších rodinných domů, bytů nebo rekreačních objektů. Pozornost na tuto oblast upoutalo hlavně zpřísnění sankcí. Zákon dnes umožňuje uložit výrazně vyšší pokutu než dříve, pokud vlastník dokumentaci nemá nebo ji ani po výzvě úřadu nedoplní. Právě možnost sankce v řádu stovek tisíc korun vyvolala mezi majiteli nemovitostí největší obavy a řadu otázek.

Připlatíte si dvakrát tolik

Ke změně došlo s nástupem nové stavební legislativy, která začala být postupně uplatňována od roku 2024. Ta navýšila maximální možnou pokutu za chybějící nebo neaktuální stavební dokumentaci z původních 200 tisíc korun na 400 tisíc korun. Samotná povinnost přitom žádnou novinkou není. V českém právu existuje už od roku 2006 a ukládá vlastníkům povinnost uchovávat dokumentaci po celou dobu existence stavby. Nová úprava ale tuto povinnost více zdůrazňuje a dává stavebním úřadům silnější nástroje, jak ji vymáhat. Důležité je také to, že se povinnost vztahuje na všechny stavby bez ohledu na jejich stáří. Netýká se tedy jen nových rodinných domů, ale i bytů v bytových domech, starších venkovských staveb, chat nebo chalup.

Neznalost neomlouvá

Zákon vyžaduje, aby dokumentace odpovídala skutečnému provedení stavby podle vydaných povolení. V praxi to znamená, že pokud byl dům v průběhu let upravován a změny nejsou zakresleny v původních výkresech, dokumentace přestává odpovídat realitě. Typickými příklady jsou přístavby, změny dispozic, vestavby podkroví, zateplení nebo technické úpravy, které se do dokumentace nikdy nepromítly. U řady starších staveb se navíc dokumentace ztratila nebo se dochovala jen částečně. Zákon s těmito situacemi počítá. Pokud se původní dokumentace nedochovala nebo není v odpovídajícím stavu, může ji vlastník nahradit takzvaným pasportem stavby. Jde o dokumentaci skutečného stavu objektu, která slouží jako plnohodnotná náhrada.

Úředníci za dveřmi

Ve skutečnosti to zatím není tak dramatické, jak se z některých titulků mohlo zdát. Stavební úřady neprovádějí plošné kontroly a systematicky neobcházejí domy. Kontroly vznikají zpravidla až na základě konkrétní situace. Nejčastěji se dokumentace řeší ve chvíli, kdy vlastník sám vstoupí do řízení se stavebním úřadem. Typicky při rekonstrukci, přístavbě, změně užívání stavby nebo legalizaci starších úprav. V těchto případech úřad automaticky ověřuje, zda dokumentace odpovídá skutečnému stavu. Dalšími spouštěči bývají převody nemovitostí, zejména při prodeji nebo žádosti o hypotéku. Kontrola může vzniknout také na základě podnětu třetí osoby, například souseda, obce nebo SVJ.

Co s tím?

Pokud úřad zjistí, že dokumentace chybí nebo není aktuální, zpravidla následuje výzva k nápravě. Vlastník je vyzván k doplnění dokumentace a dostane lhůtu, během níž může situaci uvést do pořádku. Standardním řešením je v těchto případech pořízení pasportu stavby. Úřady s touto možností běžně počítají, zejména u starších objektů. Kontrola přímo na místě není pravidlem a probíhá spíše výjimečně, obvykle tehdy, pokud existuje podezření na výrazný nesoulad nebo nelegální úpravy.

Jde skoro o půl milionu

Ačkoliv zákon umožňuje uložit pokutu až do výše 400 tisíc korun, podle dostupných informací zatím k udělování takto vysokých sankcí nedochází. Ministerstvo pro místní rozvoj opakovaně uvedlo, že maximální pokuty nebyly v této souvislosti dosud uloženy. Pokud ke správnímu řízení a sankci dojde, bývá to zpravidla v případech dlouhodobé nečinnosti nebo ignorování výzev úřadu. Výše pokut se pak pohybuje spíše v řádech tisíců až nižších desítek tisíc korun. Zpřísnění zákona má tak především preventivní charakter. Cílem není plošně trestat vlastníky, ale dosáhnout toho, aby evidence staveb odpovídala skutečnému stavu. Kdo situaci řeší včas a s úřadem spolupracuje, se pokutě zpravidla vyhne. Největší riziko nehrozí těm, kteří dokumentaci nemají, ale těm, kteří ji ani po opakovaných výzvách nechtějí doplnit.