Je mi 20 let, nemám úspory, mám průměrný plat a chtěl bych do 3 let postavit vlastní dům. Podrobný návod, jak postupovat

Neúprosná matematika a ještě k tomu bankovní realita

Všechno nevyhnutelně začíná u tvrdých čísel a u detailního pochopení toho, jak vlastně fungují hypoteční banky. Z hrubé mzdy padesát tisíc korun přistane běžnému zaměstnanci na účtu přibližně třicet devět tisíc korun čistého. Bankovní svět se při schvalování úvěrů řídí přísnými a neměnnými pravidly, přičemž tím absolutně nejdůležitějším je zkratka LTV. Ta označuje poměr výše úvěru k celkové hodnotě kupované nemovitosti. Vzhledem k tomu, že žadatelé mladší šestatřiceti let mají u nás ze zákona mírnější podmínky, banka jim dokáže půjčit maximálně devadesát procent z odhadní ceny domu. Zbylých deset procent zkrátka musí každý zájemce zaplatit ze své vlastní kapsy.

Pokud bychom se bavili o velmi skromném a dostupném projektu, ať už by šlo o menší dům, starší domek určený ke kompletní rekonstrukci nebo moderní modulární stavbu, jehož celková cena i s pozemkem by činila zhruba čtyři miliony korun, je nutné mít v hotovosti připraveno minimálně čtyři sta tisíc korun. K této částce je ale naprosto nezbytné připočítat peníze na základní interiérové vybavení a především železnou finanční rezervu pro nečekané události. Banka totiž peníze z hypotéky na novou lednici, úpravu terénu nebo sedačku neposkytne. Bezpečná a realistická hranice úspor na konci třetího roku se tak musí pohybovat kolem rovného půl milionu korun.

Fáze tzv. agresivní tvorby kapitálu

Aby se mladý člověk k tomuto půlmilionovému cíli za pouhých šestatřicet měsíců vůbec dopracoval, musí nevyhnutelně vstoupit do první fáze celého procesu, kterou je extrémně agresivní tvorba kapitálu. Právě toto je zlomové období, které prověří skutečnou motivaci a ve kterém drtivá většina lidí bohužel selže. Z čistého příjmu je nutné každý měsíc odložit stranou minimálně čtrnáct tisíc korun. Zde platí železné pravidlo, že se nesmí jednat o peníze, které náhodou zbudou na konci měsíce před další výplatou. Úspěšní žadatelé si osvojují princip placení nejprve sobě. V den výplaty proto musí oněch čtrnáct tisíc okamžitě a automaticky odejít na dedikovaný spořicí účet nebo do konzervativních investic, ke kterým není vázána žádná platební karta a na které se za žádných okolností nesahá.

Na veškerý měsíční provoz, zahrnující nájemné, stravu, dopravu, oblečení a volný čas, tak zbývá přesně pětadvacet tisíc korun. S touto částkou se dá bez dluhů vyžít, ale vyžaduje to hledání levnějšího spolubydlení, pravidelné vaření z domova, chytré nakupování ve slevách a výrazné omezení drahé víkendové zábavy. V této klíčové fázi platí absolutní zákaz vytváření jakýchkoliv nových dluhů. Nákup auta na leasing, spotřebitelské úvěry na nejnovější elektroniku nebo pouhé využívání kreditních karet jsou obrovské tabu. Každý takový závazek by v budoucnu drasticky snížil bonitu a reálnou částku, kterou banka na vysněný dům schválí. Jedinou cestou, jak tento přísný režim o něco uvolnit, je aktivní práce na zvyšování osobních příjmů pomocí přesčasů, snahy o povýšení nebo budování vedlejších projektů a víkendových brigád. Každá vydělaná koruna nad základní plat pak putuje rovnou do úspor a zkracuje dobu čekání.

Úspěšné strategie, které jsou prověřeny časem

Jakmile jsou osobní finance pod dokonalou kontrolou, plynule navazuje druhá fáze, která je o celkové strategii a umění tvrdého kompromisu. S omezeným budgetem si dvacetiletý člověk nemůže dovolit stavbu obrovské zděné vily na klíč v těsné blízkosti metropole. Zájemci musí svůj zrak upřít na levnější lokality, což v praxi znamená hledání pozemků mnohem dále od velkých center. Dojíždění za prací a kulturou se tak stává nevyhnutelnou daní za vlastní bydlení. Tradiční zděné domy stavěné najatou stavební firmou jsou finančně náročné a jejich realizace trvá dlouho. Mnohem smysluplnější je zaměřit se na menší, alternativní typy staveb. Moderní dřevostavby, modulární objekty z lodních kontejnerů nebo stále populárnější koncepty takzvaných tiny houses nabízejí diametrálně rychlejší a znatelně levnější cestu k cíli. Obrovskou položkou v rozpočtu, na které se dají ušetřit statisíce, je pak lidská práce. Pokud se budoucí majitel rozhodne pro maximální možnou stavbu svépomocí a zapojí do procesu rodinu či okruh přátel, může celkové náklady na realizaci srazit i o třicet procent, což u několikamilionového projektu představuje obrovskou sumu.

Existují tzv. urychlovače

Závěrečná třetí fáze pak představuje takzvané urychlovače. Jedná se o naprosto legální, bankami běžně akceptované nástroje, jak si celé pořízení nemovitosti usnadnit nebo jak dosáhnout na lepší standard. Prvním silným nástrojem je přizvání spolužadatele. Pokud si mladý člověk během oněch tří let najde stabilního životního partnera s vlastním příjmem, který se stane součástí hypoteční smlouvy, jejich společná bonita se v očích bankovního ústavu rázem zdvojnásobí. Proces spoření se navíc rozdělí na dva platy, což enormně snižuje finanční tlak.

Úplným zlatým grálem v celém tomto snažení je ovšem možnost ručení jinou nemovitostí. Pokud rodiče nebo jiní blízcí příbuzní vlastní dům či byt a souhlasí s tím, že jím bance budou dočasně ručit jako dodatečnou zástavou, kompletně to mění pravidla hry. Banka v takové situaci nevyžaduje povinných deset procent z vlastních zdrojů a je ochotna půjčit rovnou celých sto procent kupní ceny. Tento razantní krok okamžitě maže nutnost tříletého odříkání a spoření hotovosti, přináší však obrovskou morální zodpovědnost a velký závazek vůči rodině, která dává všanc vlastní střechu nad hlavou.

Získat vlastní dům na prahu dospělosti vyžaduje notnou dávku odvahy, až pedantské plánování a mimořádnou psychickou odolnost. Určitě to není univerzální cesta vhodná pro každého, ale při striktním dodržení těchto expertních pravidel se takový sen může stát realitou mnohem dříve, než u většiny běžné populace.