Koupili pozemek a postavili na něm dům. Pak zjistili, že prodejce nebyl svéprávný a pozemek mu musí vrátit

Váš vysněný dům vás stál roky nekonečného stresu po soudech a statisíce za právníky. Kde tenhle příběh vlastně začal?

Začalo to před lety, když jsme s manželkou koupili tenhle pozemek. Stál tehdy tři miliony korun. Prodávajícím byl starší pán, říkejme mu pan Karel, nechci zveřejňovat celé jméno. Působil naprosto normálně, byl bystrý, vtipkoval s námi. Zprostředkovávala to velká realitka, smlouvy psal advokát. Výpis z katastru nemovitostí byl úplně čistý, bez jediné poznámky. Zaplatil jsem tři miliony z hypotéky, katastr mě řádně zapsal jako majitele a začali jsme stavět.

Kdy jste zjistil, že je něco špatně?

Až po třech letech. Dům už stál, bydleli jsme tu a najednou mi přišla obsílka ze soudu. Byla to takzvaná určovací žaloba. Podala ji dcera pana Karla, která ho mezitím kvůli zhoršujícímu se stavu nechala omezit ve svéprávnosti a stala se jeho opatrovnicí. Zjistil jsem šokující věc. Pan Karel dlouhé roky trpěl těžkou formou bipolární poruchy a v době, kdy mi pozemek prodával, procházel manickou epizodou. V té fázi se pacienti cítí skvěle, působí přesvědčivě a racionálně, ale dělají zcela nesmyslná rozhodnutí. Dcera k soudu přinesla stohy lékařských zpráv a soudní znalci z oboru psychiatrie po prozkoumání případu konstatovali, že pan Karel v den podpisu kupní smlouvy vůbec nebyl schopen ovládnout své jednání ani posoudit jeho následky.

Co to pro vás znamenalo u soudu? Znamená to, že vás katastr hned vymazal?

Ne, takhle rychlé to naštěstí není. Katastr sám od sebe nevymaže nikoho jen na základě lékařské zprávy v ruce dcery. Začal více než tři roky trvající soudní spor plný dokazování. Na mém listu vlastnictví se ale okamžitě objevila poznámka spornosti, takže s domem nešlo nijak nakládat. Po letech zdlouhavých tahanic nakonec soud s konečnou platností rozhodl, že je smlouva uzavřená v takovém stavu neschopnosti neplatná. Na základě tohoto pravomocného rozsudku pak katastrální úřad přepsal pozemek oficiálně zpět na pana Karla.

Ale právo přece říká, že stavba je součástí pozemku. Znamenalo to, že váš hotový dům najednou patřil jemu?

Přesně tak, to byl ten nejděsivější moment celého sporu. Čistě právně se můj dům stal součástí jeho parcely a šlo o takzvanou neoprávněnou stavbu. Naštěstí existuje něco jako ochrana stavitele v dobré víře. Já opravdu z žádných veřejných rejstříků nemohl vědět, že je majitel nemocný. Stavěl jsem v přesvědčení, že mi všechno legálně patří. V takovém případě soud zbourání nenařídí. Musí majetkově vypořádat situaci, aby to bylo spravedlivé pro obě strany. My jsme soudu navrhli, aby se pozemek i se stavbou přikázal do mého vlastnictví a já tak nepřišel o domov. Soud nám vyhověl, ale stanovil, že musím panu Karlovi poskytnout adekvátní náhradu ve výši obvyklé tržní ceny pozemku.

A ta cena už asi nebyla tři miliony jako na začátku?

Bohužel ne. Během těch let soudních sporů ceny realit celorepublikově výrazně stouply. Znalec ocenil aktuální tržní hodnotu samotné parcely na pět milionů korun.

Počkejte, takže jste musel najít pět milionů navíc? A co ty tři miliony, které jste mu zaplatil už před lety při té neplatné koupi?

Celých pět milionů jsem teda doplácet nemusel. Tady můj advokát udělal to první, co se z právního hlediska logicky nabízelo. Využil možnost jednostranného započtení pohledávek. Jelikož byla původní kupní smlouva prohlášena za neplatnou, vzniklo panu Karlovi ze zákona bezdůvodné obohacení a on mi musel mé původní tři miliony vrátit. Já jemu na oplátku dlužil pět milionů z nového rozhodnutí soudu za to přikázání parcely do vlastnictví. Tyto částky se prostě započetly proti sobě. Reálně jsem tak musel rodině doplatit dva miliony korun ze svého, což byl ten cenový rozdíl, o který pozemek za ty roky zdražil.

Zkoušeli jste ty dva miliony a náklady na advokáty vymáhat po prodávajícím jako způsobenou škodu? I člověk s duševní poruchou přece může hradit škodu.

Ano. Soud by nám náhradu škody teoreticky přiznat mohl, pokud by to posoudil jako spravedlivé s ohledem na majetkové poměry nás obou. Náš problém ale nebyl v zákonech, nýbrž ve vymahatelnosti. Pan Karel totiž ty naše původní peníze během své mánie úplně nesmyslně rozházel. Dnes je to zcela nemajetný člověk, který je odkázaný na invalidní důchod. Advokát mi nalil čistého vína. Řekl mi, že i kdybychom vedli další dlouhý soudní spor o náhradu škody a vyhráli ho, exekutor by u pana Karla prostě neměl co vzít. Byla by to jen nedobytná pohledávka a další vyhozené peníze za soudní poplatky. Ty dva miliony doplatku na pozemek jsme si zkrátka museli bolestivě půjčit v rámci širší rodiny a zaplatit.

Co na ten vleklý soudní spor a nejistotu ohledně pozemku říkala vaše banka? Když zjistili, že jejich zástava stojí de facto na cizím, musel to být pro ně obrovský problém.

Žádné bleskové zesplatnění úvěru se sice nekonalo, ale obrovský problém to byl. Jakmile v katastru naskočila poznámka spornosti kvůli té dceřině žalobě, volali z banky. Oddělení rizik se s námi moc nemazlilo. Abychom hypotéku udrželi u ledu a banka nezakročila tvrději, museli jsme přistoupit k okamžitému dozajištění úvěru. Moji rodiče museli bance na ty roky soudů zastavit svůj vlastní byt, dokud se situace s pozemkem definitivně nevyřeší a nepřepíše se čistě na mě.

Nese na tom všem vinu i stát? Nezkoušeli jste požadovat odškodnění za nesprávný úřední postup?

To se prověřovalo hned v zárodku, ale stát tentokrát nepochybil vůbec v ničem. Pan Karel v době našeho prodeje ještě soudně omezen ve svéprávnosti nebyl. Úřady ani katastr o jeho postupující nemoci nemohly nijak vědět, neměly tedy co zapsat do rejstříků. Nemoc byla zkrátka pro úřady i pro nás naprosto skrytá. Nebylo koho žalovat.

Jak to celé s odstupem hodnotíte?

Jako extrémně drahou životní lekci o tom, že reálné právo vás u soudu nesebere jako tornádo, ale spíš vás roky pomalu finančně a psychicky drtí. Zkontroloval jsem všechno, co se dalo, zaplatil jsem profesionály, jednal jsem naprosto poctivě. Přesto mě to vtáhlo do tříleté války znaleckých posudků. České právo není tak nespravedlivé, že by vás hned vyhnalo na ulici, nakonec mi dalo zákonné nástroje, jak náš dům udržet. Ale ta cena je šílená. Stálo to stovky tisíc za advokáty, roky stresu, musel jsem zatáhnout rodiče do ručení bance a nakonec jsem doplácel dva miliony za zhodnocení pozemku, které způsobila doba soudního sporu. Právo tu situaci formálně vyřešilo přesně podle paragrafů, ale ten pocit, že nakonec nesete finanční následky za zdravotní tragédii úplně cizího člověka, si už ponesete napořád.

P.S. Chcete vědět, kde se dá na rozpočtu výstavby domu ušetřit a naopak kde má cenu neškudlit? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.