Majitelé bytů našli způsob, jak se okamžitě zbavit problémového nájemníka

Nájemník který trčí v bytě i několik let po výpovědi

Nejprve je potřeba pochopit rozdíl mezi právy nájemníka a podnájemníka. Rozdíl je v mnoha ohledech zcela propastný, přičemž práva podnájemníka jsou z pohledu zákona mnohem slabší. Občanský zákoník garantuje nájemníkovi širokou škálu práv a jeho obydlí je velmi silně chráněno. Vypovědět smlouvu přímému nájemníkovi je značně obtížné a lze to učinit pouze ze striktně vymezených zákonných důvodů. Pro majitele je vůbec největší hrozbou možnost nájemníka jakoukoliv výpověď zablokovat u soudu. Podle § 2290 občanského zákoníku totiž platí, že nájemník má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, a to do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. Takové soudní řízení může trvat i několik let a po celou tuto dobu nájemník v bytě zůstává, často aniž by cokoliv platil.

Trik s podnájmem

Práva podnájemníka naopak postrádají tuto pevnou oporu, neboť jeho užívací právo k bytu je čistě odvozené od práva hlavního nájemce. Právě naprostá závislost podnájmu na hlavní nájemní smlouvě přináší majitelům obrovské výhody oproti situaci, kdy by měli dotyčného u sebe přímo jako nájemníka. Pokud se podnájemník v bytě zasekne, přestane posílat peníze a odmítá odejít, majitel s ním nemusí vést žádné zdlouhavé spory a složitě mu dokazovat výpovědní důvody. V takové situaci majiteli postačí, když se spojí se svým hlavním nájemníkem, přes kterého je pronajato podnájemníkovi a domluví se s ním na okamžitém zrušení či výpovědi jejich vzájemné nájemní smlouvy. Tímto ukončením vztahu mezi majitelem a nájemníkem automaticky zaniká i podnájemní smlouva.

Kamarád či příbuzný nájemníkem

Zákon v tomto ohledu mluví naprosto jasně. Občanský zákoník v § 2277 totiž zcela jednoznačně uvádí, že podnájem končí společně s nájmem. Tento princip je vzápětí ještě utvrzen v § 2278, který stanoví, že podnájem skončí nejpozději s nájmem. Podnájemník tak ze dne na den ztratí jakýkoliv právní důvod k užívání bytu a nemá absolutně žádnou možnost se proti tomuto kroku bránit nebo zkoušet konec svého bydlení blokovat u soudu podobně, jako by to mohl udělat klasický nájemce. Tato taktika majiteli přináší tu klíčovou výhodu, že se elegantně vyhne ochranářským ustanovením občanského zákoníku o ukončení nájmu. Nemusí posílat složité výpovědi s rizikem formálních chyb a ušetří si roky případného čekání na verdikt soudu ohledně oprávněnosti výpovědi.

Co když se podnájemník přesto šprajcne?

Může však nastat situace, kdy podnájemník i přes zánik své smlouvy byt stejně odmítá fyzicky opustit. V takovém případě majitel nesmí vzít spravedlnost do vlastních rukou a nesmí dotyčného například násilně vyhodit na ulici nebo mu svévolně odpojit energie či vyměnit zámky. Takovým svépomocným krokem by se mohl dopustit trestného činu. Správným a legálním postupem je obratem podat k soudu žalobu na vyklizení nemovitosti. V tomto typu soudního řízení má majitel zásadně zjednodušenou a silnou pozici. Soud totiž vůbec nezkoumá, jestli podnájemník platil včas nebo jaké k tomu měl důvody, ale výhradně konstatuje, že podnájem ze zákona skončil, a že tudíž obyvatel byt užívá protiprávně. Jakmile majitel získá pravomocný rozsudek o vyklizení, rovnou se obrátí na exekutora, který nezvaného hosta z bytu úřední cestou a legálně vystěhuje.

Riziko účelovosti je dobré nepodceňovat

Celá tato konstrukce však v sobě skrývá jedno velké právní riziko, a to hrozbu takzvané účelovosti, kterou může podnájemník u soudu napadnout. Občanský zákoník velmi přísně pohlíží na jednání, která mají za cíl pouze obejít zákon a zkrátit práva slabší strany. V § 555 odstavci 2 se přímo stanoví, že má-li být určitým právním jednáním zastřeno jiné právní jednání, posoudí se podle jeho pravé povahy. Pokud by se tedy podnájemníkovi podařilo u soudu prokázat, že přítel v roli nájemníka byl jen účelově nastrčeným prostředníkem, takzvaným bílým koněm, a jeho zapojení nemělo jiný smysl než zbavit koncového obyvatele zákonné ochrany, mohl by soud tuto kličku rozbít. Mohl by konstatovat, že mezi majitelem a podnájemníkem vznikl fakticky zastřený přímý nájemní vztah, a rázem by domnělému podnájemníkovi vrátil veškerá silná ochranná práva běžného nájemníka.

Jak se nedostat do problémů

Aby se majitel podobnému obvinění z účelovosti vyhnul a před soudem bezpečně obstál, musí si pečlivě pohlídat, že vztah s hlavním nájemníkem dává reálný ekonomický a hospodářský smysl. Nájemník nesmí být jen fiktivní figurkou na papíře. Zcela nevhodné je, aby podnájemník posílal peníze rovnou na účet majitele a aby s ním majitel řešil všechny provozní věci přímo. Prostředník by měl vykazovat znaky reálného pronajímatele. To znamená, že musí sám přijímat platby od podnájemníka, měl by mít z rozdílu mezi podnájemným a nájemným nějaký vlastní zisk odměňující jeho námahu a musí se s podnájemníkem reálně bavit a řešit s ním každodenní provozní záležitosti. Řešením z pohledu práva je také pronajmout byt specializované správcovské firmě, která funguje na bázi garantovaného nájmu a přebírá na sebe riziko neplatičů, protože tam je ekonomický a podnikatelský účel zcela nezpochybnitelný.

P.S. Řešíte stavbu domu, možnosti větrání a vytápění? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.