Neznalost územních regulativů lidem bydlení značně prodražuje

Všechny moderní domy musí respektovat obecní regulativy

Regulativy územního plánu jsou soubory omezení, vymezení a předpisů, které jsou pro budování nových nemovitostí v dané lokalitě závazné. Každá zástavba má svůj územní plán, který tyto regulativy sjednocuje. Jednoduše řečeno – aby vaše ulice vypadala k světu, musí se všichni její obyvatelé držet určitých pravidel. Jak by to přece vypadalo, kdyby vedle vašeho bungalovu s bílou fasádou a černou střechou stál zelený patrový dům s červenou plechovou střechou a naproti vám třeba masivní srub?

Moderní dům v Třebíči musel splňovat náročné požadavky

V některých obcích vás mohou čekat velmi přísné regulativy. Mnoho požadavků musela splnit například majitelka domu v Třebíči paní Markéta, která se s námi o svou zkušenost podělila v rozhovoru. Nejenže vám mohou požadavky na výstavbu v územním plánu do značné míry předurčit vzhled domu, už samotný součet pravidel může být velmi vysoký.

„Byly tu přísné regulativy – rovná střecha, odstup od silnice alespoň 6 metrů, dřevěný průhledný plot o přesně dané výšce, mezi sousedy průhledné pletivo atd. Byla předepsaná i barva fasády, museli jsme mít pastelové barvy. Víceméně to všichni pojali do šeda, takže je to tady hezky sladěné.“

Rodinný dům postavený v rekreační oblasti má jiná pravidla hry

Rodinný dům k trvalému bydlení si v dnešní době čím dál více lidí staví v rekreační a zahrádkářské oblasti. V mnoha případech láká majitele klid, ticho a přátelský duch, který panuje mezi „sousedy“. Nicméně i tady musíte dodržet územní regulativy, byť jich třeba nemusí být mnoho.

„Vzpomínám si na regulativ z hlediska zastavitelnosti, to bylo myslím 15 %, což je mnohem menší číslo než u stavebních pozemků.“

Více o bydlení v rekreační oblasti nám prozradil majitel novostavby ve svahu pan Jakub v rozhovoru níže.

Díky krbovým kamnům máme spotřebu elektřiny na topení jen 1 MWh ročně, pochvaluje si majitel z Mníšku

Stavařka z USA stihla postavit dům, který však dnes už regulativy nerespektuje 

Jestliže při výstavbě rodinného domu splníte všechny obecní regulativy a ty se po několika letech změní (což se občas může stát), žádné změny s domem provádět nemusíte. V podobné situaci byla i paní Lída, která se novým regulativům vyhnula, jelikož dům ve Středních Čechách stavěla předtím, než byly v obci vůbec zavedeny.

„V té době ještě regulativy nebyly, dneska už tu jsou a jsou přísné – domy v obci musí odpovídat ‚polabskému charakteru‘. Jediné, čemu jsem se tehdy musela přizpůsobit já, bylo ochranné pásmo lesa, který mám hned za plotem.“

Rodinný dům si bez biopergoly nedokázali představit

V dnešní době se u moderního domu automaticky počítá s venkovní terasou. Tomáš s Ludmilou byli v době výstavby své rodinné dřevostavby o krok dále a vysnili si biopergolu. Vzhledu moderního domu docílili a s regulativy se příliš nepotrápili. Plochá střecha však musela jít stranou.

„Líbily se nám i některé domy s rovnými střechami, ale ty se tady nesměly stavět. Regulativ tu dovoluje jedině sedlovou nebo valbovou střechu.“

(Ne)můžete si postavit dům a přitom nerespektovat územní plán nové zástavby

Zda jste územní regulativ v návrhu zohlednili či nikoliv, posoudí úřední pracovníci v momentě, kdy obdrží projektovou dokumentaci vašeho domu. Jestliže bude projekt v souladu s těmito pravidly, udělí vám stavební povolení a vy se můžete pustit do výstavby. Neznamená to ovšem, že nyní můžete v projektu dělat změny podle libosti. Úřední zástupci se objeví znovu – při kolaudaci. A tady nastává zlomový okamžik.

Některé kolaudace probíhají on-line (tento typ byl obzvláště oblíbený v covidové době), přičemž jsou úředníci velmi shovívaví a kolaudační souhlas vám s velkou pravděpodobností udělí. Nepříjemnou situací naopak je, když s úředním zástupcem procházíte každý kout domu a nedejbože, jestli jste porušili nějaký regulativ. Pak vám kolaudační souhlas nebude udělen.

V rozhovoru (níže) popisuje svoji osobní zkušenost pan Ondřej, který si se svojí ženou postavil patrovou dřevostavbu u Prahy.

„My jsme všechny regulativy splnili, ale jinak si tu každý postavil, co chtěl. Každý dům má jiný styl. Například zastavěnost je tady maximálně 25 % plochy pozemku. My máme 850 m², základová deska je 107 m² plus terasa. Takže máme ještě rezervu na případné další doplňkové stavby.“

Tepelné čerpadlo země-voda po 8 letech jeho provozu

Chcete bydlet v přírodě a vyhnout se satelitu? Zbystřete

Bydlet na samotě u lesa zní krásně. V současném světě však není výstavba v chráněných krajinných oblastech za hubičku. Pokud někde existují přísné regulativy, tak právě tady. Majitelé Míša a Jarek nám v rozhovoru prozradili, že, byť jim realizační firma asistovala při dokládání potřebných dokumentů na úřady, získat stavební povolení pro jejich roubenku bylo náročné.

„Celý proces trval asi tři čtvrtě roku, ale s tím jsme tak nějak počítali. Stavba stojí v CHKO 2. a 3. zóny, takže i kvůli tomu jsme měli nějaká omezení v duchu sladění se s valašskou krajinou.“

Připravte se. Od získání stavebního povolení vám běží čas

Jedním z nepříliš tradičních regulativů je podmínka započetí výstavby do určitého roku od získání stavebního povolení či odkoupení pozemku. Jednoduše řečeno, ve chvíli, kdy obdržíte stavební povolení nebo se objevíte v katastru nemovitostí jakožto majitel dané stavební parcely, máte omezený čas pro zkolaudování vaší novostavby. O své zkušenosti promluvil i pan Tomáš, který si se svou tříčlennou rodinou postavil bungalov na Liberecku do dvou let.

„Myslím, že podmínkou byla jen 40% zastavitelnost pozemku, což je 480 m². Co se týče dalších regulativů, odstup od hranice pozemku musel být 3,5 metru, což jsme splnili. A od získání stavebního povolení jsme museli do dvou let začít stavět.“

🔴 Nejvíc lidí právě čte:

Prostorný bungalov 5+kk o užitné ploše 165 m2 má terasu i garáž. Známe jeho cenu

Zvenčí cihla, zevnitř dřevo – úžasný kontrast

Stejně tak jako projektanti musí obecní regulativy dodržovat i architekti. Takový příběh by mohl vyprávět například pan Michal, který si od architekta nechal navrhnout stylovou dřevostavbu u Roudnice. S regulativem zaměřujícím se na sedlovou střechu si dokonale poradil.

„Byla tu podmínka určitého sklonu sedlové střechy, ale my jsme to již v projektu měli, takže to bylo v pořádku. Chtěli jsme mít i podkroví, takže jsme jistý úhel museli i tak dodržet.“

Majitelka šla se svými vizemi proti proudu. Dnes nelituje ničeho

Paní Veronika, majitelka patrového domu, se při návrhu domu potýkala s velkým odporem svého okolí. Mnoho inovativních designových nápadů pokládali její přátelé i rodina za velmi netradiční, a tudíž i špatná rozhodnutí. Stejně tak se musela vypořádat i s regulativem zastavitelnosti. Ten v mnoha případech naleznete v sekci: Podmínky prostorového uspořádání. Přečtěte si v rozhovoru níže celý příběh pražské rodiny.

„Na pozemky byl vydán poměrně přísný regulační plán. Mám pocit, že umožňoval maximálně 20 % zastavitelnosti pozemku, předepisoval typ a orientaci střechy a možná i nějaké další podmínky.“

Rodinný dům navrhl Veronice její bratr. Povedlo se mu snížit cenu o statisíce