Možnost starousedlíků bránit se před bezohlednou developerskou výstavbou bude výrazně omezena

Zákon již prošel parlamentem

Právě schválená novela zákona, pro kterou hlasovala většina poslanců současné vládní koalice, však tento férový proces od základu bourá. Z textu novely vyplývá zarážející skutečnost. Systém totiž vypadá jako by byl nastaven tak, aby developerům automaticky stranil, zatímco obranou pozici běžného občana paralyzuje přísnými formálními překážkami. Jak přesně to autoři nového zákona dokázali?

Zkroutíme vás jak paragraf

Základní kámen této nerovnováhy leží v nově zaváděném paragrafu 194, který se věnuje posuzování záměrů v zastavitelném území. V jeho prvním odstavci čteme: „Má se za to, že stavební záměr umisťovaný v zastavitelném území nebo v koridoru pro stavební záměr v souladu s územně plánovací dokumentací a v souladu s požadavky na výstavbu je přípustný...“ A aby toho nebylo málo, hned druhý odstavec přitvrzuje: „Má se za to, že povolení záměru v zastavitelném území nebo v koridoru pro stavební záměr je v souladu s ochranou práv a právem chráněných zájmů účastníků řízení, pokud záměr splňuje požadavky na výstavbu a odpovídá plánovanému charakteru území...“

Má se za to, že...

Na první pohled se to může jevit jako nevinná právnická formulace. Klíčové je zde ovšem slovní spojení „Má se za to, že...“. Jedná se o silný právní nástroj, takzvanou vyvratitelnou právní domněnku. V praxi to pro úředníka znamená radikální změnu přístupu. Úřad už nesmí projekt zkoumat neutrálně s ohledem na možná rizika pro sousedy. Úřad musí od první vteřiny vycházet z toho, že developer nic neporušuje a že vaše práva nijak nezkrátil. Karta se tak obrací v neprospěch občana. Zatímco dříve musel developer prokazovat, že sousedy nepoškodí, nyní zákon předem deklaruje, že developer má pravdu, dokud vy – na vlastní náklady a vlastními silami – jednoznačně neprokážete opak.

Kdo na to bude mít znalosti, čas a peníze?

A právě dokazování opaku bude pro běžného člověka představovat téměř nepřekonatelnou překážku. Autoři dokumentu se totiž postarali o to, aby vaše námitky bylo možné velmi snadno zamítnout hned na startovní čáře. V bodě 437 novely se doplňuje paragraf 190 o nový odstavec 4, který stanovuje: „Účastník řízení je povinen v námitce uvést důvody podání námitky a rozsah, v jakém jsou dotčeny jeho práva nebo zájmy, které jsou chráněny podle odstavce 3, jinak k ní stavební úřad nepřihlíží.“

Starousedlíci budou zamčeni v byrokratických překážkách

Kouzelná slova „jinak k ní stavební úřad nepřihlíží“ je potřeba brát vážně. Běžný člověk, když vidí, že se mu za plotem chystá vyrůst osmipatrový dům, napíše na úřad jednoduchý dopis s obavou o ztrátu soukromí, stín či zhoršení dopravy v klidné ulici. Dosud se úřad musel takovou stížností věcně zabývat. Podle nových pravidel už ale takový dopis nestačí. Pokud vaše námitka nebude obsahovat přesnou právní definici, citace paragrafů z odstavce 3 a exaktní zdůvodnění rozsahu porušení vašeho konkrétního věcného či vlastnického práva, úředník dostává zákonný příkaz, že takový papír má v podstatě rovnou hodit do koše. Úřad o vaší stížnosti nejenže nerozhodne, on ji vůbec nevezme v potaz. Bez zaplacení specializovaného advokáta tak soused developera prakticky ztrácí hlas.

Zákon již prošel parlamentem a putuje do Senátu. Pokud Vás zajímá, jak pro tento zákon hlasoval který poslanec, můžete si to prohlédnout v následující přehledné galerii:

Jaká změna záměru je „podstatná“?

Dokument jde v omezování práv účastníků řízení ještě dále. Hned v dalším bodě (438) se doplňuje odstavec 6 téhož paragrafu, který říká: „Souhlas účastníka řízení se záměrem nelze vzít po podání žádosti o povolení záměru zpět ani jej změnit, nedojde-li k podstatné změně záměru.“ Pokud tedy developer ukáže sousedovi krásné obrázky (vizualizace) a ten v dobré víře projekt podepíše, zjištění pozdějších nesrovnalostí v reálných technických plánech už sousedovi nepomůže. Svůj podpis už nesmí odvolat.

Bez právníků už se občan neobejde

Pokud si všechny tyto citace propojíme s dříve zmíněným paragrafem 193 odstavec 5, který stavebním úřadům dává výslovný pokyn, že „Nepřípustné námitky stavební úřad nevypořádává“ a že „Námitky, které nespočívají v porušení právních předpisů, nejsou důvodné“, dostáváme překvapivý výsledek. Nový zákon nedělá z úřadů nestranného arbitra, ale spíše štít pro hladký průběh developerských projektů. Zatímco investor přichází na úřad s předplacenou „domněnkou neviny a přípustnosti“, občan je uvržen do defenzivy, kde formální pochybení při podání námitky znamená, že přestává pro úřad de facto existovat. Obyčejný občan proti armádě firemních právníků nebude mít bez velkých investic do vlastní obrany prakticky šanci uspět.

P.S. Chcete vědět, kde se dá na rozpočtu výstavby domu ušetřit a naopak kde má cenu neškudlit? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.