Zaplatili zálohu na dům. Developer o několik měsíců později navýšil cenu nemovitosti

Dům, který dával smysl

Tomáš a jeho žena Lenka hledali vlastní bydlení více než rok. Nechtěli starší dům, do kterého by museli postupně investovat, a proto sledovali hlavně nové developerské projekty. Nakonec narazili na řadové domy v obci asi dvacet minut od většího města. Dům měl dispozici, kterou hledali, a v okolí byla škola, obchod i zastávka autobusu. Cena se vešla do jejich původního rozpočtu, takže si nechali od banky předběžně spočítat, jak vysokou hypotéku by potřebovali. Po prohlídce domu se rozhodli pokračovat. Prodejce jim vysvětlil další postup a připravil rezervační smlouvu. V té byla uvedena konkrétní nemovitost, částka za rezervaci a také cena domu, se kterou měli při dalším jednání vycházet.

Dvě stě tisíc na účet

Rezervační poplatek činil dvě stě tisíc korun. Pár ho zaplatil během několika dnů od podpisu a zároveň začal řešit hypotéku. Počítal s tím, že další krok bude podpis smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Pravdou však je, že rezervační smlouva nemusí mít stejný obsah jako budoucí kupní smlouva a rozhodující je vždy její konkrétní znění. Nestačí proto jen vědět, jaká cena zazněla při prohlídce nebo byla uvedena v reklamě. Důležité je zjistit, co přesně je podepsáno a k čemu se jednotlivé strany zavázaly. U spotřebitelských smluv má podnikatel zároveň povinnost poskytovat spotřebiteli informace jasně a srozumitelně, včetně informací o ceně a podmínkách jejího určení.

Nová částka

Po několika měsících dostali od developera návrh další smlouvy. Tomáš s Lenkou čekali především informace o termínu dokončení a harmonogramu plateb. Místo toho si všimli nové kupní ceny. Developer navrhl kupní cenu vyšší o patnáct procent. Vysvětloval to růstem cen stavebních materiálů, energií a dalších nákladů spojených s výstavbou. Pro dvojici to znamenalo rozdíl přes milion korun. Takovou částku už neměli připravenou a jejich původní finanční plán s ní nepočítal. Developer přitom nemusel mít automaticky právo požadovat jakoukoli novou cenu bez ohledu na původní dohodu. Rozhodující bylo, co přesně obsahovala rezervační smlouva, případné obchodní podmínky a další dokumenty, na které smlouva odkazovala. Pokud byla cena skutečně pevně sjednána a smlouva developerovi nedávala právo ji měnit, je jeho pozice jiná, než kdyby byla změna ceny předem smluvně upravena. Pár proto smlouvu znovu prošel. 

Co bylo v podmínkách?

V dokumentaci našli manželé ustanovení, podle kterého mohl developer za určitých okolností cenu upravit. Text ale neříkal, že cena automaticky vzroste o určité procento. Odkazoval na vývoj nákladů a další okolnosti projektu. Právě výklad takového ustanovení se stal jedním z hlavních bodů sporu. U spotřebitelských smluv totiž občanský zákoník chrání zákazníka před zneužívajícími ujednáními. Mezi ně patří například ustanovení, která podnikateli umožňují zvýšit cenu, aniž má spotřebitel při jejím podstatném zvýšení právo od smlouvy odstoupit. Neznamená to ale, že každá doložka umožňující změnu ceny je automaticky neplatná. Posuzuje se její konkrétní znění a okolnosti smlouvy.

Peníze zpátky nebyly hned

Tomáš s Lenkou developerovi oznámili, že s novou cenou nesouhlasí. Nechtěli podepsat dokument, který by jejich závazek zvýšil o více než milion korun. Zároveň požádali o vrácení dvou set tisíc korun, které při rezervaci zaplatili. Firma s vrácením peněz nejprve nesouhlasila a tvrdila, že její postup odpovídá podmínkám, se kterými kupující při podpisu rezervace souhlasili. Pár proto předal dokumentaci advokátovi. Ten upozornil, že před jakýmkoli rozhodnutím je potřeba rozlišit, zda jde o odstoupení od smlouvy, její ukončení dohodou, nebo situaci, kdy jedna ze stran porušila svou smluvní povinnost. Občanský zákoník připouští odstoupení mimo jiné tehdy, pokud si ho strany sjednaly nebo pokud ho umožňuje zákon. Při podstatném porušení smlouvy může druhé straně vzniknout právo od smlouvy odstoupit přímo ze zákona.

Spor skončil bez soudu

Komunikace mezi oběma stranami pokračovala několik měsíců. Developer nakonec po právní výzvě souhlasil s vrácením zaplacených peněz. Tomáš a Lenka tak o dvě stě tisíc korun nepřišli, ale dům už pro ně nebyl dostupný. Projekt mezitím pokračoval a původně vybraný dům si firma mohla rezervovat pro jiného zájemce. Pár se proto vrátil k hledání nemovitosti. Tentokrát si ale před zaplacením jakéhokoli rezervačního poplatku nechávali smlouvy kontrolovat. Nešlo jen o samotnou cenu. Zajímalo je, za jakých podmínek se může změnit, co se stane při zpoždění stavby, kdy se poplatek vrací a jak může smluvní vztah ukončit každá ze stran.

P.S. Řešíte stavbu domu, možnosti větrání a vytápění? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.