Černou stavbu jim zbourají, hypotéka zůstane. Majitelé pak roky splácejí dům, který už neexistuje

Hypotéka na černou stavbu?

Při představě zbouraného domu se nabízí logická úvaha. Banka by přece neměla poskytnout hypotéku na něco, co není v souladu se zákonem a úředními předpisy. Banky mají své zkušené odhadce, propracované procesy a přísné kontroly, takže by měly jakýkoliv problém odhalit hned v zárodku a peníze žadateli vůbec nevyplatit. Ve skutečnosti se ale v praxi občas stává, že se hypoteční financování a problematická stavba nakonec protnou. Finanční svět totiž nefunguje na základě dojmů, ale stojí na předložených dokumentech a smlouvách, které se podepisují v určitém čase. Způsobů, jakými se úvěr a nepovolená stavba mohou potkat v jednom bodě, existuje v praxi hned několik.

To se nějak udělá

Nejčastějším scénářem je odchýlení se od původních plánů, což nás přivádí k vysvětlení samotného pojmu černá stavba. Ta totiž většinou nevzniká potají kdesi v lese bez jakéhokoliv kontaktu s úřady, jak si mnozí myslí. Lidé na začátku získají úřední povolení i schválený projekt, na jehož základě banka hypotéku schválí a začne uvolňovat finanční prostředky. Problém nastává ve chvíli, kdy majitelé začnou během prací svévolně měnit plány. Zvětší půdorys, přidají jedno patro navíc nebo posunou základy blíž k sousední parcele. Odhadce či zástupce banky ne vždy provádí detailní kontrolu souladu stavby s projektovou dokumentací a posuzuje především hodnotu prostavěného majetku. Úřad později zjistí porušení předpisů, odmítne takovou budovu zkolaudovat a v krajním případě nařídí demolici. V té době už je ale úvěr z velké části vyčerpán.

Mami, tati, můžu mít prosbu?

Druhý způsob financování problematické stavby spočívá ve využití jiného majetku. Stavebník chce začít stavět rychle, nemá vyřízená potřebná povolení nebo tuší, že úřad jeho plány nikdy neschválí. Aby získal potřebné finance, nabídne bance do zástavy jinou, legální a bezproblémovou nemovitost. Může jít například o byt ve městě nebo rodinný dům rodičů. Pro banku představuje zajištění jinou nemovitostí výrazně silnější ochranu. Pokud nakonec dojde k demolici nové stavby, dluh zůstává platný. Majitelé původní zástavy tak rázem riskují ztrátu vlastní střechy nad hlavou, dokud se celá půjčka bance nesplatí.

Trochu si to opravíme

Komplikace s úřady se nevyhýbají ani starším domům, které byly původně postaveny v souladu se zákonem. Rodina si vezme klasickou hypotéku na koupi staršího objektu, který chce následně modernizovat. Poté se pustí do radikální přestavby, o které ale stavebnímu úřadu neřekne. Během těchto prací naruší statiku celého objektu, zasáhnou do nosných konstrukcí nebo poruší územní plán dané obce. Úřad pak z bezpečnostních nebo legislativních důvodů může nařídit stržení domu. Majitelé sice přijdou o dům, ale původní hypotéka na jeho pořízení běží dál. Zůstane jim jen prázdná parcela a povinnost splácet peníze za něco, co už fyzicky neexistuje.

Přece by nezbourali nový dům

Mnoho stavebníků se pouští do podobného rizika kvůli rozšířenému přesvědčení, že v naší zemi se rodinné domy přece nebourají. Při pohledu do minulosti je pravda, že úřady sahají k demolici poměrně zřídka. Často se spíše snaží najít kompromisní řešení, vyzývají majitele k doplnění dokumentace, udělují finanční sankce a umožňují stavbu dodatečně legalizovat. Tento mírnější přístup vytváří ve společnosti klamný dojem, že úřední aparát nakonec vždy ustoupí a papíry se nějak zpětně vyřídí. Lidé tak spoléhají na shovívavost systému a doufají, že zrovna jejich případ skončí pouze zdržením stavby a zaplacením pokuty, nikoliv příjezdem bagru na zahradu.

Tvrdý náraz na realitu v Dobšicích

Že systém neustoupí vždy a úřední rozhodnutí může vést ke zničení majetku, ukazuje mediálně známý případ z Dobšic. Zde nezůstalo jen u papírového varování, na pozemek skutečně dorazila těžká technika a nařízenou demolici provedla. Tento případ názorně ukazuje dopady nedodržení stavebního zákona v praxi. Rodina přišla o dům, o materiál i o roky práce. Pokud navíc byla stavba financována úvěrem, demolice sama o sobě závazek vůči bance neruší a povinnost splácet dluh zpravidla trvá dál. Funguje to jako jasný důkaz, že spoléhat se na toleranci úřadů může skončit dlouholetou finanční zátěží za neexistující domov.

P.S. Řešíte stavbu domu, možnosti větrání a vytápění? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.