Soused Jaromírovi vypouští dešťovou vodu na pozemek. Podle úředníků je vše v pořádku

Podmáčený pozemek sousedovou dešťovkou

„Při koupi jsme si toho vlastně nevšimli. Měli jsme plnou hlavu jiného zařizování a ten okap nám nepřišel nijak důležitý,“ vzpomíná majitel Jaroslav. Po roce už ale manžele situace začala trápit. Kdykoliv silněji zapršelo, teklo k nim na zahradu velké množství vody. Pozemek na to nebyl uzpůsoben a srážky se špatně vsakovaly. „Dělají se nám tam louže a trávník se mění v bláto. Když prší déle, už musíme chodit v holínkách, a to zkrátka nechcete. Začalo to pro nás být nepříjemné,“ dodává Petra.

Soused jen krčil rameny

Když souseda požádali o nápravu, narazili na nepochopení. Argumentoval tím, že vodu nelze odvést jiným směrem, protože to neumožňuje technické řešení budovy. Původnímu majiteli prý situace dlouhodobě nevadila, dokonce snad i zalévala keře u plotu, které tam tehdy měl, a proto na tom neplánoval cokoliv měnit.

Údiv při návštěvě místního úřadu

Protože soused nejevil ochotu věc řešit, vydali se manželé na úřad, aby zjistili své možnosti. Úředník po nahlédnutí do katastru nemovitostí odhalil překvapivou skutečnost. Na pozemku vázne věcné břemeno. V dokumentech je uvedeno, že se jedná o „věcné břemeno vedení stoky, kanálu, potrubí, svádění vody a podobně“. „Vůbec mě nenapadlo, že by to mohlo znamenat dešťovou vodu ze střechy,“ vysvětluje Jaroslav. „Máme na pozemku i věcné břemeno na elektřinu, takže jsem si myslel, že jde o nějakou klasickou trubku zakopanou hluboko pod zemí. Zmátlo mě to a nedošlo mi to.“

Není to nic výjimečného

Podobná nedorozumění nejsou podle odborníků výjimečná. Na rizika s tím spojená upozorňuje advokátní kancelář Králík & Pavlík: „Pozemková služebnost se zpravidla přenáší z vlastníka na vlastníka, proto je při koupi pozemku nutné sledovat, zda se k němu nevztahuje nějaký závazek.“ Právníci vysvětlují, že právo na svod dešťové vody je specifický typ závazku, který si lidé často spletou s běžnou inženýrskou sítí.

Jaromír narazil na nekompromisní tvrdost zákona

Jak se na situaci dívá právo? Kdyby věcné břemeno neexistovalo, byl by soused v nevýhodě. Jiří Spáčil, dlouholetý odborník na občanské právo, v komentáři k občanskému zákoníku cituje přímo literu zákona: „Vlastník pozemku má právo požadovat, aby soused upravil stavbu na sousedním pozemku tak, aby ze stavby nestékala voda.“ K tomu se přidává i verdikt soudu publikovaný na portálu epravo.cz, který jasně říká: „Stékání vody či padání sněhu ze střechy na sousední pozemek není projevem přirozených vlastností pozemku.“ Střecha je umělou úpravou, která srážky soustředí a následně je vede na cizí parcelu v jiném množství.

Sousedova voda, která má povoleno překročit hranici pozemku

Zákon však zároveň zná takzvanou služebnost okapu. Komentář právních autorů pod vedením Jana Petrova výslovně vysvětluje, že podstatou této služebnosti je právě právo svádět dešťovou vodu ze střechy na cizí nemovitost. Úředník proto manželům sdělil, že kvůli tomuto zápisu mají jen dvě cesty: vzájemnou dohodu, nebo soudní spor o oprávněnost břemene.

Soudu se chtěli za každou cenu vyhnout

Jaroslav a Petra se chtěli vyhnout soudní při. Rozhodli se pro cestu kompromisu a znovu oslovili souseda. Ten nakonec souhlasil se smírným řešením a dohodli se na vybudování vsakovacího zařízení. Vykopou jámu společnými silami tu vysypou štěrkem a obalí geotextilií. Soused souhlasil že zaplatí veškerý potřebný materiál. Tím se koneckonců dodrží i logika práva, podle níž náklady na zařízení k odvádění vody nese většinou vlastník panujícího pozemku.

„Zabere nám to sice kousek zahrady, ale voda by se měla stáhnout do menší plochy a hlavně nedělat bláto. Těší mě, že jsme se dokázali domluvit,“ uzavírá Jaroslav. Příběh má tedy zatím dobrý konec, přesto slouží jako varování. Věcné břemeno v katastru může vypadat jako zmínka o podzemní trubce, ale ve skutečnosti vás může nutit tolerovat cizí dešťovou vodu na svém pozemku. Důkladné prozkoumání skutečného obsahu smluv se před nákupem domu vždy vyplatí.

P.S. Řešíte zahradu nebo vybavení kolem domu? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.