Domy do 70 m2 a dvou podlaží lze stavět bez povolení. Neplatí to ale všude

Každá sranda něco stojí

Dostupnost vlastního bydlení představuje téma, které trápí čím dál více českých rodin. Ceny stavebních materiálů, práce řemeslníků i samotných pozemků vzrostly do výšin, na které průměrné příjmy dosahují jen s obtížemi. Velkou část nákladů přitom netvoří pouze samotná stavba, ale také doba strávená čekáním na úřadech. Každý měsíc zpoždění znamená další výdaje za nájem stávajícího bytu, růst úroků z úvěrů a riziko zdražení dodavatelských prací. V českém prostředí představuje schvalování stavby často složitý proces, v němž musí stavebník shromáždit stanoviska dotčených orgánů. Místo toho, aby se člověk soustředil na samotnou stavbu domova, tráví čas obíháním úřadů a sledováním zákonných lhůt, které se v praxi často protahují. Zdlouhavá administrativa tak prodlužuje a prodražuje i zdánlivě jednoduché stavební plány.

Soused škrtl stavební povolení

Náš severní soused, Polsko, se rozhodlo jít trochu jinou cestou. Před pár lety zavedlo pravidla, která administrativu kolem menších domů podstatně osekala. Pokud chce tamní občan postavit samostatně stojící rodinný dům se zastavěnou plochou do sedmdesáti metrů čtverečních a nejvýše dvěma podlažími, nepotřebuje klasické stavební povolení. Místo zdlouhavého povolovacího řízení postačí zjednodušené ohlášení s projektovou dokumentací. Jakmile stavebník podá potřebné dokumenty, může začít stavět, aniž by musel čekat na schválení úřadu. Podmínkou zůstává, že stavba slouží pro vlastní potřebu, její oblast vlivu se vejde na vlastní pozemek a odpovídá územnímu plánování. Pokud v dané lokalitě územní plán chybí, rozhodnutí o podmínkách zástavby má být vydáno do 21 dnů. Dokumenty lze navíc podat elektronicky, což celý start ještě urychluje.

Žádná kůlna, normální barák

Při zmínce o domku bez povolení si řada lidí představí drobnou rekreační chatu, zahradní přístřešek nebo mobilní kontejner. Polský předpis však mluví o standardním rodinném domě určeném k bydlení. Stavba může mít klasické betonové základy, obvodové zdivo z cihel nebo tvárnic, standardní střechu a veškeré rozvody od vytápění po koupelnu. Zákon nijak nenařizuje, že musí jít o dřevostavbu nebo montovaný domek. Díky tomu, že pravidla povolují dvě podlaží, může mít dům se zastavěnou plochou pětašedesát metrů čtverečních užitnou plochu přesahující sto metrů čtverečních. To představuje prostor, který pohodlně vystačí pro běžný život rodiny s dětmi. Nejde tedy o žádné provizorium, ale plnohodnotné bydlení.

Bez dozoru i deníku

Úleva od papírování se u našich sousedů neomezila jen na samotné stavební povolení. U tohoto typu staveb odpadla také povinnost ustanovit stavbyvedoucího a vést stavební deník. Stavebník tak ušetří finance, které by jinak zaplatil za odborné služby třetích stran. Tento krok má ovšem svou odvrácenou stranu, kterou je nutné brát v potaz. Pokud se investor rozhodne stavět bez stavbyvedoucího, přebírá plnou odpovědnost za vedení stavby sám. Neznamená to ani to, že by mohl stavět podle náčrtku na koleni. Pořád musí předložit projekt zpracovaný odborníkem a hotový dům musí splňovat technické normy i bezpečnostní požadavky. Ušetřené peníze za dohled jsou tedy vykoupeny tím, že veškerou odpovědnost za vedení stavby přebírá investor.

Čísla mluví jasně

Nový režim nezůstal pouze na papíře, polští stavebníci jej začali reálně využívat v praxi. V první polovině roku 2024 bylo v Polsku podáno 775 ohlášení pro 779 rodinných domů do sedmdesáti metrů čtverečních a zájem pokračuje i v roce 2026, kdy v prvním pololetí úřady zaznamenaly 957 ohlášených domů. V Polsku tak udělali vstřícný krok k řešení krize bydlení. Samotné cihly, beton, střecha ani pozemky tím sice nezlevnily, ale režim lidem ušetřil drahocenný čas, část administrativních výdajů a nákladů na stavbyvedoucího a vedení stavebního deníku.

Česká realita po novele

V České republice platí od července roku 2024 nový stavební zákon, který procesy u rodinných domů také proměnil. Běžný rodinný dům do dvou nadzemních a jednoho podzemního podlaží s podkrovím spadá mezi jednoduché stavby. Místo dřívějšího odděleného územního rozhodování a stavebního povolení dnes stavebník absolvuje jedno řízení a žádá o povolení záměru, přičemž správní poplatek činí pět tisíc korun. Máme však stále ještě co dohánět. Rozdíl oproti polskému postupu spočívá v tom, že označení jednoduchá stavba neznamená stavbu bez schválení úřadem. Pokud chcete v Česku postavit klasický dům o zastavěné ploše pětašedesát metrů čtverečních se dvěma podlažími a základovou deskou, samotné malé rozměry vám cestu bez povolení neotevřou. Bez posouzení záměru a kladného rozhodnutí stavebního úřadu začít stavět nelze.

Inspirace pro naše úřady?

Při pohledu na polskou praxi se přirozeně otevírá polemika, zda by podobná pravidla neměla najít místo i v českém právu. Samo ministerstvo při úvahách o dalších změnách stavebního zákona výslovně zmiňuje Polsko jako inspiraci pro rychlejší a předvídatelnější procesy. Pokud by Česko u menších rodinných domů umožnilo zahájení prací na základě ohlášení s projektem a bez povinnosti zdlouhavého povolovacího řízení, ulevilo by se přetíženým stavebním úřadům i peněženkám občanů. Znamenalo by to sice přesun větší odpovědnosti na samotného stavebníka, ale polská zkušenost ukazuje, že ani po letech od zavedení těchto pravidel nenastal stavební chaos. Pro lidi toužící po vlastním domě by takové zjednodušení bylo vítanou změnou.

P.S. Chcete vědět, kde se dá na rozpočtu výstavby domu ušetřit a naopak kde má cenu neškudlit? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.