Koupili krásný dům za městem. Posléze zjistili, že pozemek nebyl součástí ceny

Hledání úniku z města

Martin a Jana strávili několik měsíců prohlížením realitních serverů. Většina aktuálních nabídek na trhu však přesahovala jejich finanční možnosti. Jednoho dne ale objevili inzerát na dům v Posázaví a cena 1,3 milionu korun působila v porovnání s okolními stavbami příznivě. Fotografie zachycovaly udržovanou budovu ležící těsně u vzrostlého lesa. Majitel vysvětlil nižší požadovanou částku tím, že spěchá na peníze z rodinných důvodů. Manželé nechtěli promeškat příležitost a rychle podepsali rezervační smlouvu, načež zástupce realitní kanceláře připravil podklady, které kupující v rychlosti prošli. Soustředili se hlavně na stav střechy, rozvody vody a elektřiny, aby nemuseli platit další opravy. Při prohlídce chaty neobjevili žádné zjevné vady a vše působilo zachovale.

Rychlý převod majetku

Manželé zaplatili dohodnutou částku a katastrální úřad provedl zápis. Neváhali a začali dům vybavovat novým nábytkem a upravovali okolí, aby se tam cítili dobře. Během prvních měsíců nenarazili na žádný problém. Sousedé byli přátelští a okolní prostředí jim poskytovalo klid, který hledali. První varování přišlo až na podzim, kdy do poštovní schránky dorazil dopis od místního obecního úřadu. Obálka obsahovala návrh nové nájemní smlouvy s uvedenou výší nájemného. V ten moment Martin s Janou zjistili, co podepsali. Budova sice patřila jim, ale půda pod ní i malá zahrádka okolo zůstala v majetku obce. Prodávající na ně převedl vlastnické právo pouze ke stavbě, nikoliv k pozemku.

Rozdělené vlastnictví

V českém právu sice platí obecné pravidlo, že stavba je součástí pozemku, ale v praxi existuje mnoho dřívějších výjimek. Zvláště u starších rekreačních objektů, chatových osad a garáží zůstal zachován dřívější právní stav. Budova může mít jednoho majitele a parcela pod ní někoho jiného. Původní vlastník domu měl s obcí uzavřenou dlouhodobou nájemní smlouvu na pronájem půdy. Roční nájem činil několik set korun, což nevzbuzovalo pozornost. Obec ale mezitím upravila výši nájemného za své pozemky podle současných cen. Nová smlouva pro Martina a Janu obsahovala částku, která se blížila tržnímu nájmu. K nákladům na chatu jim tak přibyl další pravidelný výdaj.

Následky nevýhodné pozice

Vlastník stavby na cizím pozemku je při užívání pozemku závislý na právním vztahu s jeho vlastníkem. Pokud se obě strany na podmínkách užívání pozemku nedohodnou, může být řešení právně složitější, i když to zatíží jejich finance. Martin s Janou zkusili s obcí vyjednávat o odkoupení parcely do osobního vlastnictví. Zastupitelstvo ale prodej neschválilo, protože pozemek navazoval na obecní lesní cestu a samospráva si chtěla zachovat kontrolu nad celým přilehlým územím. Manželům nakonec nezbylo než novou nájemní smlouvu podepsat. 

Kontrola katastru nemovitostí

Podobným situacím se dá předcházet důkladnou kontrolou listu vlastnictví ještě před podpisem jakéhokoliv dokumentu. Z údajů v katastru lze ověřit, zda stavba a pozemek patří stejnému vlastníkovi a zda je budova vedena samostatně. Zájemce si musí pečlivě všímat jmen vlastníků u obou položek. Pokud se vlastníci liší, je potřeba před koupí zjistit, na základě čeho může vlastník stavby pozemek užívat. Je nutné předem kontaktovat majitele parcely a zjistit, za jakých podmínek je ochoten nechat nového vlastníka stavby půdu užívat. Někdy vlastní pozemek státní podnik Lesy ČR, jindy soukromý zemědělec nebo církev. Každý z těchto subjektů má svá vlastní pravidla pro pronájem či případný prodej.

P.S. Hledáte inspiraci pro Vaše bydlení? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.