Získat levný stavební pozemek lze pořízením v tzv. „rozvojové návaznosti“. Cena může být i desetinová

Pozemky za miliony zavírají cestu k bydlení

Dnes není výjimkou, že i ve vesnici o několika stovkách obyvatel stojí stavební pozemky 2 000 až 3 500 korun za metr čtvereční. V širším okolí Prahy či Brna jde často o 5 000 až 8 000 korun, a výjimečné nabídky překračují i 10 000 Kč za metr. V praxi to znamená, že pozemek o velikosti 1 000 metrů čtverečních stojí klidně tři až osm milionů korun, tedy částku, kterou ještě před deseti lety stála celá stavba kompletního rodinného domu. Výsledek? Mladé rodiny, které by dříve stavěly, dnes často ani nezačnou hledat. Proto vzniká čím dál větší tlak na hledání alternativ. Lidé zkouší kupovat zahrady s chatou, zemědělské plochy, podivné zbytky parcel v katastrech, spoluvlastnické podíly i různé slepé uličky realitního trhu. Jenže v drtivé většině případů platí jedna věc. O tom, zda lze na pozemku stavět, rozhoduje územní plán obce. A do toho člověk zvenčí zasáhne jen obtížně.

Klíč jménem rozvojová návaznost

Existuje přitom metoda, o které se dlouho veřejně nemluvilo. Zkušenější investoři ji znali a využívali, ale nešířili ji. Nešlo o nic tajného, spíše o informaci, kterou si člověk nechává pro sebe, aby neměl konkurenci. Až v poslední době se začíná dostávat do povědomí veřejnosti pojem, který může znít nenápadně, ale přitom dokáže otočit celou hru naruby. Je to pozemek v rozvojové návaznosti. Význam je překvapivě prostý. Pozemek v rozvojové návaznosti je takový, který neleží náhodně někde „mimo“, ale navazuje na současnou zastavěnou část obce. Sousedí s domy, leží u komunikace nebo je v přirozené linii, kam obec bude s velkou pravděpodobností rozšiřovat zástavbu při nejbližší změně územního plánu. Nejde o odlehlé pole u lesa, ale o pozemek na logickém místě, které už dnes infrastruktura obklopuje nebo k němu směřuje.

🔴 Nejvíc lidí právě čte:

„Spolehlivý ultralehký stan dnes pořídíte za zlomek ceny,“ radí zkušený cestovatel

Stavební pozemek za desetinu ceny

A zde je zásadní rozdíl. Takový pozemek je podle zákona stále veden jako nestavební, nejčastěji jako orná půda či trvalý travní porost. A protože není stavební, jeho cena bývá násobně nižší. V mnoha regionech je běžné, že pozemky v rozvojové návaznosti stojí 200 až 500 Kč za metr, někdy dokonce ještě méně. Když vedle nich stojí stavební pozemky za několik tisíc korun, rozdíl v ceně může být doslova desetkrát vyšší. Pro člověka, který nechce nebo nemůže zaplatit tři miliony za pozemek, je to v podstatě jediná legální cesta, jak se dostat k cenám, které jsme znali před deseti či patnácti lety. Za 300 tisíc korun dnes už stavební pozemek nikdo nekoupí. Ale pozemek, který stavebním může v blízké budoucnosti být, ano.

Je potřeba vědět jak na to

A proč má taková lokalita vůbec šanci stát se stavební? Důvod je jednoduchý. Obce nerostou náhodně. Podle územního plánování směřují výstavbu tam, kde to je logické, ekonomické a technicky proveditelné. To znamená tam, kde už vede cesta, kde jsou sítě v dosahu a kde existuje přirozené napojení na existující domy. Rozšiřování zástavby úplně jiným směrem by pro obec znamenalo vysoké náklady na infrastrukturu. Naopak posun hranice zastavitelného území o několik desítek metrů směrem k pozemku, kde už dnes je voda, elektřina či komunikace, je pro obec nejjednodušším a nejlevnějším řešením. Zkušení investoři proto sledují několik technických parametrů. Prvním je přístupová cesta. Pokud je pozemek přístupný z obecní komunikace, výrazně roste jeho šance, že jednou bude stavební. Pokud přístup vede po cizím pozemku, musí být zřízeno věcné břemeno. Bez přístupu nemá pozemek šanci dostat se do zastavěného území, protože stavební zákon to neumožňuje.

Bacha na sítě

Druhým parametrem jsou sítě v dosahu. Elektřina bývá nejjednodušší, distribuční společnosti umožňují připojení i na vzdálenější vedení. Voda je složitější. Obce často odmítají rozšiřovat zástavbu tam, kde kapacita vodovodu už dnes sotva stačí. Kanalizace je komplikací v obcích, které ji nemají, tam je řešením domovní ČOV. Profesionálové sledují vzdálenost sítí především s ohledem na budoucí náklady. U pozemků, kde jsou sítě do 100 metrů, bývá ekonomika rozvoje velmi příznivá. Když jsou 200 nebo 300 metrů daleko, může jejich přivedení stát i několik set tisíc korun. Třetím faktorem je bonita půdy. České území je rozděleno do pěti tříd bonity. Půda I. a II. třídy je velmi kvalitní a stát její zastavování nerad povoluje. Vyjmutí takové půdy ze zemědělského fondu může být extrémně drahé. Půdy třetí až páté třídy jsou z pohledu budoucí výstavby nejvhodnější.

Některé informace za vámi samy nepřijdou

Čtvrtým parametrem je samotná strategie obce. Zkušený kupující se před koupí pozemku jednoduše vydá na obecní úřad a mluví přímo se starostou. Obce často velmi otevřeně sdělují, kam plánují rozvoj. Informují o tom, zda mají kapacitu vody, zda plánují novou studnu, zda chystají změnu územního plánu a které směry považují za „přirozené pokračování vesnice“. Někdy stačí i pohled do dokumentace územního plánu, zejména do části zvané „výhled“ nebo „rezervy“. Tyto dokumenty často ukazují, jak obec uvažuje na horizontu deseti až dvaceti let. Samotný proces změny územního plánu pak trvá obvykle jeden až tři roky. Někde rychleji, někde pomaleji. Schvalování zahrnuje územní analýzy, posudky dopadů na životní prostředí, vyjádření dotčených orgánů a finální schválení zastupitelstvem. Jde o správní proces, který nelze obejít ani urychlit. Zároveň ale platí, že pokud má pozemek dobré technické předpoklady a jeho umístění je logické, obec často podnět alespoň zváží. V mnoha obcích se navíc změny územních plánů provádějí pravidelně, aby reagovaly na poptávku po bydlení.

Seznamte se předem s riziky

Existují však i rizika. Největší z nich je samozřejmě to, že obec změnu odmítne. Někdy kvůli technickým překážkám, někdy kvůli politickým názorům zastupitelstva a někdy jednoduše proto, že si obec nepřeje růst. Dalším rizikem jsou ochranná pásma, například vodárenská, plynovodní, železniční nebo pásma vysokého napětí. Ty mohou výstavbu znemožnit úplně. A třetím rizikem jsou náklady na sítě, které mohou výrazně převýšit úsporu na pozemku. Přesto platí, že metoda pozemku v rozvojové návaznosti patří mezi poslední skutečně dostupné cesty, jak se ještě dnes dostat k vlastnímu pozemku za částku, která odpovídá realitě běžné rodiny. Je to metoda pro trpělivé, pro ty, kteří dokážou plánovat dopředu, komunikovat s obcí a nenechat se odradit složitostí procesu. A také pro ty, kteří chtějí hledat cestu, ne výmluvu.

P.S. Chcete vědět, kde se dá na rozpočtu výstavby domu ušetřit a naopak kde má cenu neškudlit? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 19. ledna – 1. února 2026. Vstupenku lze stáhnout ZDARMA na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován) . Těšit se můžete na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.