Až po koupi pozemku zjistili, že na něm nesmí stavět. Stačila přitom důkladná kontrola katastru

Pozemek, který působil ideálně

Petr s Evou patří mezi mnoho mladých párů, které se rozhodly postavit si vlastní dům. Hledání vhodného pozemku ale nebylo jednoduché. Některé lokality byly příliš drahé, jiné nevyhovovaly polohou nebo okolím. A proto když se na realitním portálu objevila dobrá nabídka rovinatého pozemku v přírodě, neváhali a jeli se na místo podívat.

První prohlídka pozemku

„Okolí bylo nádherné. Ticho, klid, zeleň, šumění potoka. Oba jsme hned cítili, že by se nám tady žilo dobře,“ popisuje Eva. Cena pozemku byla výrazně nižší, než bylo v dané lokalitě běžné, ale dvojici to nepřišlo podezřelé. Naopak to vnímali jako šťastnou náhodu a výhodnou koupi. Z dnešního pohledu Petr přiznává, že právě nízká cena měla být varovným signálem. „Byla to naše první koupě pozemku. Neměli jsme žádné zkušenosti a nenapadlo nás, že by za tím mohl být zásadní problém.“

Zásadní zjištění přišlo až po koupi

Skutečný problém vyšel najevo až ve chvíli, kdy se Petr s Evou začali zajímat o konkrétní možnosti výstavby a postupně zjišťovali, že se jejich pozemek nachází v záplavové oblasti. Zpočátku doufali, že půjde o méně přísnou kategorii, kde by bylo možné stavět za splnění určitých podmínek. Stavební úřad jim dokonce předběžně poskytl seznam regulativů, podle kterých by bylo možné dům navrhnout. Zásadní roli ale sehrálo vyjádření správce vodního toku Povodí Moravy. Právě jeho stanovisko je v podobných případech pro stavební úřady klíčové. „Zjistili jsme, že náš pozemek spadá do takzvané aktivní záplavové zóny. To je nejhorší možná varianta,“ vysvětluje Petr. V těchto oblastech se stavby povolují jen výjimečně, a ve většině případů vůbec.

Zabere to jen pár minut

Zásadní informaci by přitom bylo možné dohledat ještě před koupí. V katastru nemovitostí jsou veřejně dostupné vrstvy záplavových oblastí, které umožňují ověřit, zda se pozemek nachází v rizikovém území. Právě jejich kontrolu Petr s Evou před podpisem smlouvy neprovedli. Teprve zpětně zjistili, že několik kliknutí v mapových podkladech by jim ušetřilo měsíce nejistoty a zcela změnilo jejich rozhodování.

A kde je problém?

Aktivní záplavová zóna představuje část území, kudy při povodni protéká voda nejrychleji a s největší destruktivní silou. Právě proto jsou zde pravidla extrémně přísná. Smyslem těchto omezení není jen ochrana majetku, ale především ochrana lidských životů a zachování přirozených odtokových poměrů. „Laicky řečeno, je to místo, kde voda při povodni nejvíc řádí. A tam prostě dům stát nemá,“ shrnuje Eva. Ani stavby na pilotech nebo rozsáhlá protipovodňová opatření většinou nepřicházejí v úvahu. Úřady se obávají, že by jakýkoli objekt mohl změnit proudění vody a zhoršit situaci jinde.

Mapy jsou veřejné, ale lidé je často nekontrolují

Jedním z největších paradoxů celé situace je fakt, že informace o záplavových zónách jsou veřejně dostupné. Existují mapové podklady v katastru nemovitostí i specializované povodňové informační portály, kde si lze během několika minut ověřit, zda pozemek leží v rizikové oblasti.

Petr s Evou to však zjistili až zpětně. „Když už víte, kam se dívat, je to vlastně jednoduché. Jenže nás to před koupí nenapadlo,“ přiznává Petr. Podle odborníků jde o častou chybu. Mnoho kupujících se soustředí na cenu, lokalitu a první dojem, ale technické a úřední souvislosti podceňuje.

Snaha najít řešení narazila na realitu

Manželé se snažili situaci aktivně řešit. Obrátili se na Povodí Moravy a nabízeli různé kompromisy od odborné studie, návrhu stavby s respektem k terénu až po minimalizaci zásahů do krajiny. Odpověď byla ale jednoznačná. „Prakticky se s námi odmítali bavit o nějakém řešení. Jejich stanovisko bylo jasné a sice, že v aktivní zóně se stavět nemá,“ říká Petr. Teoreticky sice existuje možnost žádat o výjimku, ta je však podmíněna prokázáním, že stavba nebude mít žádný vliv na odtokové poměry. V praxi je to v aktivní zóně téměř nesplnitelné a navíc finančně velmi náročné.

Pozemek najednou ztratil smysl

Petr s Evou tedy stáli před nepříjemným rozhodnutím. Pozemek si zatím ponechali, ale jejich původní plán postavit rodinný dům se rozplynul. Uvažují o tom, že by ho využívali alespoň jako zahradu nebo ovocný sad. Ani to však nebyl jejich sen. „Nechtěli jsme jen zahradu,“ říká Eva. Proto zvažují i prodej pozemku, přestože je jasné, že jeho hodnota je kvůli záplavové zóně omezená. 

Drahá lekce

Příběh Petra a Evy je varováním pro všechny, kteří uvažují o koupi pozemku. Nízká cena a atraktivní okolí mohou skrývat zásadní omezení. Blízkost vody sice působí romanticky, ale z pohledu úřadů představuje riziko. „Každý by si měl před koupí ověřit, jestli pozemek neleží v záplavové oblasti. A nestačí spoléhat na slova prodejce,“ upozorňuje Petr. Eva k tomu dodává, že klíčové je také včasné jednání se stavebním úřadem a důkladná kontrola územního plánu a místních regulativů.

P.S. Hledáte inspiraci pro Vaše bydlení? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který probíhá 19. ledna – 1. února 2026. Vstupenku lze stáhnout ZDARMA na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován) . Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.