„Koupím byt a nájemník mi zaplatí hypotéku.“ Na tuto naivní představu už mnoho lidí doplatilo

Byt skoro zadarmo

Kupci bytů očekávají, že peníze od nájemníka každý měsíc bez jakýchkoliv problémů pokryjí splátku bance a dost možná zbude i něco navíc na kávu nebo pěknou večeři. Vidina snadného pasivního příjmu je ovšem velmi často zaslepuje. Pak ovšem přijde vystřízlivění. Diví se, když zjistí, že to tak úplně nevychází a že místo budování vysněného bohatství musí každý měsíc sahat překvapivě hluboko do vlastní kapsy.

Střet s realitou

Tento omyl pramení z neznalosti aktuálního tržního prostředí a z přílišného a často neopodstatněného optimismu. Lidé si většinou dokážou v hlavě spočítat hrubý výnos, ale zásadně se zapomínají podívat na skutečné měsíční toky peněz. Koupě bytu není zárukou okamžitého zisku. Kdo se spoléhá pouze na selský rozum a ignoruje přesná data, ten se na dnešním trhu vystavuje obrovskému finančnímu riziku. Pokud tedy nemáte dostatečnou finanční rezervu a promyšlené všechny varianty, je téměř jisté, že měsíční bilance bude vypadat úplně jinak, než jste si původně vysnili. Zářný sen o nezávislosti se tak snadno promění ve stresující každodenní realitu plnou nečekaných účtů. Pro ukázku se stačí podívat na zcela běžný příklad z každodenní praxe, který nám jasně demonstruje, jak neúprosná dokáže tržní realita být.

Nechme mluvit čísla

Pojďme si detailně rozebrat konkrétní případ podle reálných dat z naší kalkulačky. Máte vyhlédnutý klasický byt s kupní cenou 4 800 000 korun. Rozhodnete se využít vlastní naspořené prostředky ve výši dvaceti procent kupní ceny, zbytek budete financovat úvěrem. Výše hypotéky se tedy vyšplhá na rovných 3 840 000 korun. Při současné úrokové sazbě 4,8 procenta a době splácení rozložené na třicet let vám banka vyměří pravidelnou měsíční splátku ve výši 20 147 korun. Byt se vám podaří pronajmout za velmi solidních 18 000 korun měsíčně. Na papíře vidíte hrubý roční výnos bez nákladů čtyři a půl procenta, což vypadá slibně. Jenže když od přijatého nájmu odečtete měsíční splátku hypotéky, dostanete se na měsíční cash flow v hodnotě mínus 2 147 korun. Každý měsíc tedy musíte tuto částku doplatit ze svého účtu, jen abyste nemovitost vůbec udrželi. A to se nacházíme teprve na samém začátku příběhu.

Pokud si chcete podobný výpočet udělat i pro vlastní situaci, můžete využít naši kalkulačku, kde si jednoduše nastavíte cenu nemovitosti, výši hypotéky i očekávaný nájem a hned uvidíte reálnou měsíční bilanci.

A to vám nedošlo?

Tato měsíční záporná částka totiž představuje pouze ten naprosto nejoptimističtější scénář, kdy vše funguje naprosto dokonale. Jakmile se stanete majitelem nemovitosti, začnou se na vás nabalovat další finanční povinnosti. Každý rok musíte platit daň z nemovitosti a také kvalitní pojištění bytu. Pravidelně odvádíte peníze do společenství vlastníků a do fondu oprav, což může dělat další dva až tři tisíce korun měsíčně navíc. K tomu se samozřejmě přidává nevyhnutelné opotřebení vybavení. Zde se náhle rozbije pračka, tam začne protékat toaleta nebo uprostřed zimy odejde plynový kotel. Veškeré tyto opravy a nákupy nových spotřebičů jdou plně za vámi.

Jak jako nemáte?

Dále je nutné počítat s rizikem problémových nájemníků, kteří ztratí práci a přestanou platit včas, případně neplatí vůbec. Vystěhovat takového člověka legální cestou stojí obrovské množství času i peněz za právní služby. Nesmíme zapomenout ani na hluché měsíce, kdy je byt zcela prázdný, protože zrovna malujete nebo složitě hledáte nového spolehlivého nájemníka. V takové chvíli vám nepřichází vůbec žádný nájem, ale banka svou splátku vyžaduje nekompromisně dál. Původní manko dvou tisíc korun se tak může rychle proměnit v nepříjemnou propast v hodnotě několika desítek tisíc měsíčně.

Jedna z nejlepších investic

Znamená to všechno, že byste měli na nákup nemovitostí navždy zanevřít a nechat peníze ležet na spořicím účtu? Zcela určitě ne. Investice do cihel a malty představuje historicky stále jednu z nejspolehlivějších cest k budování dlouhodobého rodinného majetku a efektivní ochraně úspor před inflací. Řada lidí na tomto trhu dlouhodobě vydělává zajímavé peníze a nákup nemovitostí se jim v horizontu desítek let výrazně vyplácí. Není to ale tak pohádkově jednoduché, jak si mnozí nezkušení začátečníci myslí. Finanční bilance zkrátka není tak čistá, jak to může na první pohled vypadat, a vyžaduje opravdu pečlivé a realistické plánování. Pokud chcete v tomto oboru uspět a klidně spát, musíte mít připravenou dostatečnou finanční rezervu a dopředu počítat s tím, že první roky budete pravděpodobně svou nemovitost ze svého příjmu dotovat. Odměnou vám bude postupný růst hodnoty bytu v čase a splacená jistina.

P.S. Řešíte stavbu domu, možnosti větrání a vytápění? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.