Petr kupuje levné pozemky a přeměňuje je na stavební s desetinásobnou hodnotou. Své know-how se rozhodl zveřejnit

Dnes se říká, že je v Česku krize bydlení, pozemky jsou drahé a lidé nevědí, jak se k nim dostat. Vy jste si ale posledních patnáct let vydělával tím, že jste kupoval levné nestavební pozemky, měnil jejich využití a prodával je už jako stavební. Můžete popsat, jak jste se k tomu vůbec dostal?

Úplnou náhodou. Kolem roku 2008 jsem hledal pozemek pro dceru, ale všechno bylo hrozně drahé. Pak jsem narazil na zahradu u malé vesnice, která byla za méně než poloviční cenu oproti stavebním parcelám v okolí. Tehdy mi došlo, že ta cena není nízká náhodou, ale prostě na ní nešlo stavět. Jenže když jsem procházel územní plán a bavili se o tom se starostou, zjistil jsem, že už se chystá aktualizace plánu, která by tu zahradu mohla zahrnout mezi zastavitelné plochy. Koupil jsem ji, počkal rok, změna prošla, a rázem měla trojnásobnou hodnotu. To byl ten moment, kdy jsem pochopil, že tady existuje prostor nejen pro zisk, ale i pro to, aby jednou víc lidí mělo kde stavět. Začal jsem se tomu věnovat systematicky a vydrželo mi to až do důchodu.

Jak jste tehdy poznal, že máte šanci na úspěch?

To je základní otázka. Hodně lidí si myslí, že stačí koupit jakýkoli nestavební pozemek a nějak to vyběhají, jenže tak to není. Já jsem vždycky říkal, že rozhoduje šest věcí. Návaznost na stávající vesnici, dostupnost sítí, přístupová cesta, ochota obce, absence ochranných pásem a charakter půdy. Když tohle člověk neví, tak kupuje naslepo a často dopadne špatně. Úspěšný pozemek je ten, který doslova přiléhá k intravilánu. Když má společnou hranici se stavební parcelou, šance roste dramaticky. Ty nejlepší pozemky byly obyčejné zahrady mezi domy nebo proluky, které dávaly urbanistický smysl. Obce je rády schválí, protože jde o výplň beze ztráty zemědělské půdy. Nahoru jde i pozemek, který má sítě do padesáti metrů. Jakmile byla voda a kanalizace poblíž, mohla obec říct, že to dává logiku.

A kdy naopak logiku nedával?

Když je to uprostřed pole. Tohle jsem viděl mockrát. Lidi koupili ornou půdu dvě stě metrů od prvních domů a mysleli si, že obec jim to převede. Jenže obec nechce rozhazovat zástavbu do krajiny. A často nechce ani platit za prodloužení sítí. Nejčastější zamítnutí, která jsem viděl, byla formulována jako „prodloužení infrastruktury by bylo neekonomické“. Já jsem si taky jednou naběhl, to byl rok 2015. Koupil jsem krásný pozemek, rovinka, nádherný výhled, ale byl to kus louky bez jakéhokoli kontaktu na zástavbu. Tehdy jsem ještě věřil, že obec chce růst a že to půjde. Nepomohl ani urbanista. Chyba byla moje, ne pozemku. Prodělal jsem tam asi dvě stě tisíc, protože jsem ho pak prodal zpátky jako nestavební.

Říká se, že klíčovou roli hrají starostové a zastupitelstva. Viděl jste to tak i v praxi?

Naprosto. Dokonce vám řeknu, že když se starostovi nezdáte, tak neuspějete, ani kdyby pozemek byl deset metrů od kanalizace. Je to o vztazích, o komunikaci. Ne o korupci, jak si někteří myslí, ale o tom, jestli obecní rozvoj zapadá do koncepce. Já jsem za patnáct let nikdy nedal nikomu úplatek a přesto jsem měl cca sedmdesátiprocentní úspěšnost. Jednal jsem otevřeně a argumentoval tím, že nová výstavba přiveze obci mladé rodiny. Když má obec málo dětí v mateřské škole nebo stárne populace, bývá mnohem vstřícnější. A když už obec plánuje změnu územního plánu, to je jackpot. Někdy stačilo podat podnět a počkat. Jednou v roce 2013 jsem koupil pozemek za dvě stě tisíc a po změně ÚP měl hodnotu přes dva miliony. A ani jsem nemusel tlačit na zastupitelstvo, protože změny už připravovali.

Co byste poradil lidem, kteří to chtějí zkusit dnes?

Ať se nejdřív naučí číst územní plán. To je úplný základ. Ať si otevřou jak současný plán, tak návrhy změn. Ať kontrolují, jestli se pozemek nenachází v ochranném pásmu lesa, železnice, vysokotlakého plynu nebo v biokoridoru. Tyto věci zamítají změnu hned u dveří. Ať si zjistí kvalitu půdy podle BPEJ. Třída I a II je skoro vždy problematická. A hlavně ať si zjistí, zda vede k pozemku přístup. Jednou jsem koupil krásnou zahradu, vše perfektní, sítě pár kroků, ale cesta byla soukromá a vlastníci odmítli vydat souhlas. Územní plán změnu sice schválil, ale bez přístupu jsem měl pozemek, na kterém se stejně nedalo stavět. Prodělal jsem, ale poučil se.

Je něco, co byste označil za svůj největší úspěch?

Můj nejlepší obchod byl paradoxně jeden z nejobyčejnějších. Kupoval jsem starou zahradu u malé obce u Pardubic. Paní ji měla jako dědictví po rodičích, kteří už tam dávno nebydleli. Pozemek byl zanedbaný, ale sousedil se třemi parcely, které už byly stavební. Sítě šly kolem plotu, jen nikdo neměl iniciativu to posunout dál. Obci chyběly stavební pozemky pro mladé, takže byli nadšení, že se něco rozjede. Podal jsem podnět, po necelých dvou letech to prošlo, čtyři parcely se prodaly během dvou dnů. U toho případu mě nejvíc hřálo, že se tam opravdu postavily rodinné domy. Žádná spekulace, žádní developeři, ale skutečné rodiny. To byl moment, kdy jsem si řekl, že to má smysl.

Máte pocit, že vaše metoda může pomoct i dnešnímu problému s nedostatkem pozemků?

Určitě. Těch vhodných pozemků po republice je plno. Jen se nikdo neobtěžuje je hledat. Obce ne vždy aktivně vymezují nové plochy, protože často čekají, až se někdo s podnětem ozve. Kdyby se lidé nebáli podívat do územního plánu a kdyby věděli, na co se zaměřit, mohli by si pozemek obstarat mnohem levněji. Problém je, že lidé mají dojem, že je to složité. Ale není, chce to jen trpělivost a pochopit, jak obce přemýšlejí.

Co byste poradil lidem, kteří se do toho chtějí pustit, jako vy?

Ať nekupují nic, dokud neprojdou technické mapy, územní plán, ochranná pásma a nezavolají na obec. Když obec řekne, že změna nemá šanci, tak opravdu nemá. Ale když řekne, že by to „možná šlo“, bývá to nejlepší signál ze všech. A hlavně ať si nemyslí, že to dělají jen pro sebe. Každý nový pozemek k bydlení je malý střípek do mozaiky, která může aspoň trochu zmírnit krizi bydlení. To by měli mít v hlavě a bude jim to otevírat dveře. Spekulovat a blokovat pozemky nedává smysl a brzy se to vymstí.

Děkuji za rozhovor a za vaši upřímnost

Já děkuju, třeba to někomu pomůže.

P.S. Chcete vědět, kde se dá na rozpočtu výstavby domu ušetřit a naopak kde má cenu neškudlit? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 19. ledna – 1. února 2026. Vstupenku lze stáhnout ZDARMA na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován) . Těšit se můžete na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.