Nechali postavit dům podle projektu. Přesto dostala rodina pokutu

„Bezproblémová“ stavba na klíč

Rodina zakoupila stavební parcelu a vybrala si typový projekt, který nechal architekt mírně upravit podle jejich potřeb. Následně podepsali smlouvu o dílo s regionální stavební společností, přičemž zvolili variantu dodávky na klíč, aby se vyhnuli starostem s koordinací jednotlivých řemeslníků. Práce na pozemku probíhaly podle dohodnutého harmonogramu. Firma vylila základovou desku, vytáhla obvodové zdivo a dokončila střechu. Majitelé na staveniště dojížděli pravidelně každý týden. Vizuálně vše odpovídalo nákresům, které měli k dispozici. Komunikace se stavbyvedoucím probíhala bez větších problémů a rodina se pomalu připravovala na nákup vnitřního vybavení.

Usazení retenční nádrže

Součástí projektu byl také návrh hospodaření se srážkovými vodami. Projekt počítal s plastovou retenční nádrží, do které měla být svedena voda ze střechy, umístěné do přední části zahrady, kousek od budoucího vjezdu do garáže. Během terénních úprav přijel na místo bagr a dělníci vyhloubili jámu. Majitelé viděli, jak těžká technika usazuje plastovou nádobu do země a následně ji zasypává zeminou. Pro laické oko vypadala situace zcela v pořádku. Voda ze střechy byla svedena do trubek a systém fungoval tak, jak měl. Nikdo z rodiny proto neměl důvod pochybovat o správnosti provedených prací. Firma měla k dispozici veškerou potřebnou dokumentaci

Závěrečná kontrolní prohlídka

Po dokončení všech interiérových i exteriérových prací podali majitelé žádost o vydání kolaudačního rozhodnutí. Na místo dorazil pracovník místního stavebního úřadu. Procházel jednotlivé místnosti, kontroloval ochranná skla u krbových kamen, technické zázemí a požární bezpečnost. Následně se přesunul na zahradu, kde porovnával skutečný stav se situačním výkresem. Vytáhl měřicí pásmo a začal ověřovat vzdálenosti jednotlivých prvků od hranic pozemku. V tu chvíli se ukázalo, že podzemní nádrž na dešťovou vodu neleží na místě, které určoval projekt. Nacházela se o téměř čtyři metry dál směrem k sousednímu plotu.

Zjištění příčiny odchylky

Úředník majitelům oznámil, že stavba neodpovídá povolení. Až následné zjišťování ukázalo, co se při terénních pracích stalo. Strojník při hloubení narazil na tvrdé podloží a skalnatý útvar. Aby se firma vyhnula zdržení a nákladům na složité bourání skály, rozhodla o posunutí jámy do míst, kde byla zemina poddajnější. Tuto změnu ale nikdo neprojednal s projektantem, úřadem, a dokonce ani s investory. Dělníci nádobu zkrátka zakopali na novém místě.

Stejně tak jako má stavebník vůči stavebnímu úřadu vlastní zákonné povinnosti, má je také zhotovitel, který musí stavbu provádět v souladu s povolením a ověřenou dokumentací. V konkrétním případě proto záleží na tom, kterou povinnost kdo porušil.

Pokuta a legalizace

Zákon v tomto směru mluví jasně. Změnu oproti povolenému záměru je podle jejího rozsahu nutné předem projednat se stavebním úřadem. Zákon umožňuje, aby se některé nepodstatné odchylky od ověřené projektové dokumentace posoudily v rámci kolaudačního řízení. Pokud ale provedená změna nespadá mezi nepodstatné odchylky a nebyla předem povolena, může jít o provedení stavby v rozporu s povolením. Stavební úřad proto zahájil řízení o porušení povinností podle stavebního zákona. Výsledkem byla pokuta, kterou musela rodina uhradit. Rodina se rozhodla sankci uhradit bez otálení, aby celou věc co nejrychleji vyřešila. Nové umístění nádrže bylo z hlediska požadavků na výstavbu přípustné, takže při splnění zákonných podmínek bylo možné stavbu dodatečně povolit namísto jejího odstranění. Vyžadovalo to ale zaplatit geodeta pro nové zaměření a projektanta pro překreslení situačního výkresu. Po doplnění potřebných podkladů mohl stavební úřad vydat kolaudační rozhodnutí, kterým povolil užívání domu.

Vymáhání nákladů

Po získání dokladů se rodina obrátila na stavební firmu. Předložili jí vyčíslení všech vícenákladů, které kvůli svévolnému posunutí nádrže vznikly. Šlo o částku za pokutu, odměnu geodetovi a poplatek za úpravu projektu. Po jednání se stavební firmou se obě strany dohodly, že společnost rodině náklady spojené s chybou uhradí. Z právního hlediska nesla firma odpovědnost za vadu díla, protože stavbu provedla v rozporu s dohodnutou dokumentací.

Důležitost nezávislé kontroly

Podobným situacím lze předcházet nasazením nezávislého technického dozoru. Technický dozor stavebníka může zastupovat zájmy investora a kontrolovat, zda realizační firma provádí stavbu podle dokumentace a dohodnutého rozsahu prací. Dozor kontroluje takzvané zakryté práce ještě předtím, než zmizí pod vrstvou betonu nebo zeminy. Pokud by v tomto případě investor využil nezávislý technický dozor, mohl nesprávné umístění jámy odhalit ještě před jejím zasypáním. Stejně tak je užitečné vyžadovat, aby veškeré odchylky od projektu firma ihned zapisovala do stavebního deníku. Zápis ve stavebním deníku může doložit, co se na stavbě změnilo, sám o sobě ale nenahrazuje případné povolení změny záměru. Pokud se během stavby objeví potřeba změny, měla by ji firma nejprve projednat se stavebníkem a projektantem a podle jejího rozsahu také se stavebním úřadem.

P.S. Chcete vědět, kde se dá na rozpočtu výstavby domu ušetřit a naopak kde má cenu neškudlit? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.