Pomocí LTV lze dosáhnout na výrazně levnější hypotéku

Tisíce lidí čeká nakonec fixace

Tento palčivý problém se však netýká jen nových zájemců o bydlení. Skutečnou noční můru nyní prožívají i lidé, kteří si hypotéku vzali před lety v době historicky nejnižších úroků a nyní jim končí doba fixace. Z úroků kolem dvou procent musí náhle naskočit do tvrdé reality sazeb atakujících šestiprocentní hranici. Měsíční splátka se jim tak může ze dne na den zvýšit i o tisíce až desetitisíce korun. Těmto lidem, stejně jako zcela novým žadatelům, se dnes obvykle vyplatí volit výrazně kratší dobu fixace, ideálně na jeden až tři roky. Ekonomové totiž očekávají, že úroky časem mírně klesnou. S krátkou fixací pak budete moci úvěr mnohem dříve a levněji refinancovat bez zbytečných a drahých sankcí.

Řešení existuje

Základem úspěchu je pochopení a správné využití parametru LTV, tedy poměru výše úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti. Mnoho lidí bohužel netuší, že banku ve skutečnosti vůbec nezajímá kupní cena vaší vysněné nemovitosti, ale výhradně její vlastní bankovní odhad. Pokud kupujete byt za pět milionů korun, ale bankovní odhadce jeho hodnotu určí jen na 4,5 milionu, banka vám půjčí maximálně 80 nebo 90 procent z této nižší částky. Všechno nad tento limit musíte doplatit ze svého. Podle pravidel České národní banky navíc na 90% hypotéku dosáhnou jen mladí žadatelé do 36 let. Všichni ostatní musí mít připraveno alespoň 20 procent z vlastního.

Stačí umět použít LTV

S parametrem LTV se ale dá naštěstí velmi efektivně kouzlit. Čím nižší LTV máte, tím méně rizikoví pro banku jste a tím lepší úrok logicky dostanete. Pokud se dostanete pod osmdesát procent, vyhnete se nepříjemným rizikovým přirážkám, které banky u vysokých hypoték uplatňují a které mohou úrok zvednout i o půl procenta. Největším a nejosvědčenějším trikem, jak LTV srazit na minimum i bez obrovských celoživotních úspor, je dozajištění další nemovitostí. Pokud k vašemu novému bytu přidáte do zástavy například rodinný dům vašich rodičů, hodnota zástavy se raketově zvýší. Tím vaše celkové LTV může spadnout třeba na krásných 50 procent. Získáte tak nejnižší úrok na trhu a často nepotřebujete ani korunu vlastních úspor. Dům rodičů navíc v zástavě nezůstane navždy. Jakmile část dluhu splatíte nebo cena vašeho bytu přirozeně vzroste, můžete bez obav požádat banku o vyvázání této druhé nemovitosti a dále ručit už jen svým vlastním bydlením.

Alternativní cesty

Existují pochopitelně i další velmi užitečné taktiky. Pokud vám vysoké úroky kazí bonitu pro schválení úvěru, můžete si natáhnout dobu splatnosti až na třicet let. Snížíte si tak měsíční zátěž na snesitelnou úroveň a vylepšíte svou finanční vizitku před bankou. Zásadní je také nespoléhat jen na svou domovskou pobočku. Nezávislí finanční poradci mají přístup k neveřejným nabídkám a dokážou pro vás vyjednat odpuštění poplatků za odhad nebo zpracování úvěru. A pokud zjistíte, že by vás hypotéka nyní finančně zcela vyčerpala, není žádná ostuda zvolit dočasně nájem.

P.S. Řešíte stavbu domu, možnosti větrání a vytápění? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který probíhá 11. – 19. dubna 2026. Vstupenku lze získat na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.