V Česku jsou poslední byty pod milion. Kvůli investorům ale zdražují rychleji než novostavby

Český realitní trh prochází dalším velmi složitým obdobím, které přináší mnohá překvapení pro kupující, prodávající i odborné pozorovatele z řad datových analytiků. Po dlouhých debatách o možném brzkém splasknutí realitní bubliny a případném zlevňování rezidenčních nemovitostí ukazují nejnovější statistiky pravý opak. Trh zaznamenal opětovný a silný vzestup cen. Tento aktuální cenový růst se však netýká primárně trhu s luxusními novostavbami, jak by široká veřejnost mohla možná předpokládat. Hlavním tahounem současného plošného zdražování se překvapivě staly běžné starší byty ve stavu před i po kompletní rekonstrukci. Detailní data z realitních portálů za první čtvrtletí letošního roku hovoří zcela jasně a pro zájemce o dostupné bydlení velmi nepříznivě.

Necelých 90 tisíc korun za 1 m2 plochy

Nabídkové prodejní ceny středně velkých starších bytů na celém území České republiky se v meziročním srovnání razantně zvýšily o 15,6 %. Tento plošný nárůst v praxi znamená, že průměrná finanční částka požadovaná za pouhý 1 m² podlahové plochy u těchto nemovitostí vystoupala až na 89 612 korun. Pro mnoho běžných domácností se tak vidina pořízení vlastního bydlení opět o něco více vzdaluje, zatímco stávající majitelé nemovitostí si mohou spokojeně gratulovat k dalšímu výraznému zhodnocení svého osobního majetku.

Investoři nakupovali před zpřísněním hypoték

Když hledáme a detailně analyzujeme hlavní příčiny tohoto rapidního cenového skoku, musíme se bedlivě podívat na chování jedné specifické skupiny kupujících na současném trhu. Podle vyjádření renomovaných odborníků a zástupců nejrůznějších realitních služeb nestojí za tímto masivním vlnovým zdražováním běžné mladé rodiny hledající své první vysněné bydlení, ale především obrovská vlna soukromých investorů. Tito lidé, kteří disponují volnými finančními prostředky, v uplynulých několika měsících doslova vzali tuzemský realitní trh útokem.

Změna státní legislativy

Hlavním důvodem jejich takto masivního a urgentního zájmu byla rychle se blížící změna státní legislativy a nastavení přísnějších bankovních pravidel. Na celém trhu se totiž bleskově rozšířila důležitá informace o chystaném zavedení zcela nových a podstatně přísnějších podmínek pro úspěšné získávání takzvaných investičních hypoték. Mnoho obyvatel se proto strategicky rozhodlo na nic zbytečně nečekat a pokusili se urychleně nakoupit další investiční byty ještě dříve, než tato nová pravidla reálně vstoupí v platnost. Vznikla tak velmi silná a do jisté míry umělá nákupní horečka. Mnozí si rychle uvědomili, že v blízké budoucnosti bude těžší a finančně nákladnější financovat nákup druhého nebo třetího bytu určeného výhradně k lukrativnímu pronájmu. Proto svůj dostupný kapitál cíleně vrhli do starších bytů, které pro ně z mnoha praktických důvodů představují ideální tržní komoditu. Starší městská zástavba je lákavá. Byty jsou obvykle stále ještě o něco levnější než zcela nové a moderní developerské projekty, nacházejí se v tradičních lokalitách s již kompletně hotovou občanskou infrastrukturou a hlavně jsou okamžitě a bez prodlev k dispozici pro nového platícího nájemníka.

Vidíte tam ten rozdíl?

Z dostupných dlouhodobých dat nasbíraných za uplynulých dvanáct měsíců je evidentní a neoddiskutovatelné, že starší byty nyní plošně zdražují mnohem rychlejším tempem než nové moderní novostavby. Tento výrazný rozdíl v dynamice meziročního růstu cen u dvou diametrálně odlišných kategorií vlastnického bydlení je pro náš současný realitní trh typický a můžeme ho reálně pozorovat v drtivé většině všech krajů v naší zemi. Velcí i menší developeři stavějící nové rezidenční čtvrti jsou při složité tvorbě prodejních cen svázáni obrovským množstvím fixních nákladů, vysokými cenami stavebních materiálů, drahými pozemky a bohužel také nekonečně zdlouhavým administrativním procesem získávání klíčových stavebních povolení. Jejich ceníky jsou z těchto pochopitelných důvodů dlouhodobě velmi vysoké a reálně již nemají takový ekonomický prostor pro další náhlé skokové nárůsty. Oproti tomu klasický sekundární trh se staršími byty od soukromých majitelů je extrémně vysoce flexibilní a v podstatě okamžitě odráží aktuální maximální ochotu kupujících platit požadované vyšší částky. 

Pomocí následujícího interaktivního nástroje si můžete pomocí šoupátek porovnat, zda se vyplatí sáhnout po levnějším starším bytě nebo po novostavbě.

Propastné regionální rozdíly

Velmi důležité je podívat se také na konkrétní geografické rozložení tohoto cenového boomu na mapě České republiky, protože celostátní průměr skrývá propastné regionální rozdíly. Absolutními rekordmany v rychlosti zdražování se staly Pardubický a Ústecký kraj, kde ceny vyskočily o 21 a 20 %. Ústecký kraj přitom slouží jako extrémní příklad současného vývoje, kdy starší zástavba cenově drtí nové projekty. Zatímco novostavby zde vzrostly o pouhá 3 %, starší byty podražily o propastných 21 %. Výrazně rychlejší zdražování starších bytů hlásí také Jihočeský nebo Zlínský kraj. Existují však i nečekané výjimky z tohoto celostátního pravidla. Data ukazují, že v Libereckém a Pardubickém kraji rostly ceny novostaveb větším tempem než ceny starších bytů. Ještě odlišnější situace panuje v krajích Královéhradeckém, Jihomoravském a Středočeském, kde nemovitosti obou typů zdražovaly zcela vyrovnaně. V Královéhradeckém kraji byl navíc zaznamenán celkově nejnižší růst v zemi. Budoucnost realitního trhu tak nadále zůstává nejistá.