Češi dávají přednost opravě starého domu před novostavbou. Graf ukazuje rozdíl 8 milionů korun

České stavebnictví se po dvou slabších letech začíná stabilizovat, ale sen o novém rodinném domě je pro část domácností stále méně dostupný. Podle aktuálních dat ČSÚ bylo v roce 2025 zahájeno 35 819 bytů, což představuje meziroční pokles o 2,2 %. Tahounem trhu zůstávají bytové domy, zatímco výstavba rodinných domů dál zaostává.

Změna, kterou už nejde přehlédnout

Právě u rodinných domů je útlum vidět nejvíc. Český statistický úřad už v roce 2024 evidoval výrazný pokles zahajovaných rodinných domů a ani letošní čísla zatím nenaznačují návrat k době před covidem, kdy se stavělo téměř všude. Důvod je přitom poměrně jednoduchý. Nový dům dnes stojí výrazně víc než před pěti lety a rozdíl už dávno netvoří jen dražší materiály. K ceně samotné stavby je potřeba připočítat pozemek, projekt, inženýrské sítě, povolení i financování hypotékou. A právě v tu chvíli se z vysněného bydlení stává investice, na kterou velká část střední třídy jednoduše nedosáhne.

Peníze mizí rychleji než dřív

Ještě před několika lety bylo běžné, že si mladá rodina koupila pozemek za městem a postupně postavila vlastní dům. Dnes už podobný scénář naráží na realitu trhu. Cena klasického zděného domu o velikosti kolem 130 metrů čtverečních se běžně pohybuje mezi 5,5 až 8 miliony korun bez pozemku. A to mluvíme o standardní stavbě, ne o luxusní vile s bazénem. U individuálních projektů nebo vyššího standardu mohou být výsledné náklady ještě výrazně vyšší. Pak tu máme dřevostavby. Menší dům na klíč se dnes dá pořídit přibližně od 4,5 milionu korun, což je důvod, proč o ně roste zájem. Navíc rozdíl mezi zděným domem a dřevostavbou už není tak dramatický jako dřív. Výrobci navíc upozorňují, že zákazníci dnes často neřeší jen pořizovací cenu, ale hlavně rychlost výstavby a budoucí provozní náklady. A právě tam dřevostavby stále bodují.

Například v okolí Ústí nad Labem dnes rozdíl mezi novostavbou a starším domem před rekonstrukcí dosahuje v průměru 65 788 korun za metr čtvereční. U běžného rodinného domu o velikosti 120 metrů čtverečních může rozdíl v pořizovací ceně mezi novostavbou a starším domem před rekonstrukcí představovat téměř 8 milionů korun. Do výsledných nákladů je však nutné započítat také cenu rekonstrukce. Rozdíly cen v oblastech jednotlivých krajských měst najdete v galerii.

Levnější cesta

Rozdíl v ceně může udělat už samotný projekt. Katalogové domy jsou levnější a rychlejší cesta. Hotový návrh, jednodušší dokumentace a menší množství úprav znamenají nižší náklady ještě před tím, než se vůbec kopne do země. Proto po nich sahá většina lidí, kteří chtějí držet rozpočet pod kontrolou. Individuální projekt od architekta je jiná liga. Dům sice může být praktičtější, úspornější a lépe využít pozemek, jenže každá nestandardní úprava stojí peníze. A často ne malé. Rozdíl mezi katalogovým a individuálním domem se pak neprojeví jen v ceně projektu, ale i v samotné realizaci.

Největší účet přijde ještě před stavbou

Paradoxně největší problém dnes často neleží ve zdech ani ve střeše. Největší položkou bývá samotný pozemek. V okolí Prahy, Brna nebo dalších větších měst není výjimkou parcela za několik milionů korun. Když se pak k ceně pozemku připočte stavba domu, sítě a vybavení, dostává se celková investice velmi snadno přes hranici deseti milionů korun. Právě tady začíná být rekonstrukce starého domu mnohem zajímavější. Ne proto, že by byla jednoduchá. Ale proto, že odpadá nejdražší část celé rovnice.

Staré zdi dávají větší smysl

Češi proto stále častěji opravují staré domy po rodičích nebo přestavují starší nemovitosti místo toho, aby začínali od nuly. Dává to ekonomický smysl. Kompletní rekonstrukce rodinného domu se dnes většinou pohybuje mezi 2 až 5 miliony korun podle rozsahu prací. Ani po započtení těchto nákladů však může být výsledná investice nižší než výstavba nové nemovitosti, zejména pokud už majitel vlastní pozemek nebo dům. Pokud už rodina vlastní pozemek nebo dům, ušetří obrovské peníze. Další výhodou je flexibilita. Rekonstrukce se dá rozdělit do etap a není nutné všechno financovat najednou. Lidé často nejdřív opraví střechu, potom zateplí a až později řeší interiér. U novostavby podobný postup většinou nefunguje. Dům je potřeba dokončit, zkolaudovat a splácet.

Nový dům stále vítězí v jednom

Přesto novostavby úplně neztrácejí smysl. Moderní dům nabídne nižší spotřebu energií, nové technologie i minimum oprav během prvních let. Pro rodiny s vyšším rozpočtem nebo pro lidi, kteří plánují zůstat na jednom místě celý život, může být nový dům stále nejlepší řešení. Jenže realita roku 2025 je jiná než před deseti lety. Vlastní novostavba už není automatická cesta ke standardnímu rodinnému bydlení. Stále častěji se stává luxusem, zatímco rekonstrukce starého domu představuje pragmatickou a finančně zvládnutelnější variantu.

Trend, který jen tak nezmizí

Data ze stavebnictví ukazují, že český trh se mění. Ubývá lidí, kteří si staví samostatný rodinný dům v nové zástavbě, a přibývá těch, kteří raději zachraňují starší nemovitosti. Pokud ceny pozemků a stavebních prací zůstanou vysoko i v dalších letech, bude tento trend nejspíš pokračovat. Ne proto, že by Češi přestali chtít nové bydlení. Ale proto, že starší dům může i po započtení rekonstrukce představovat ekonomicky výhodnější variantu než výstavba nové nemovitosti. Výsledek ale vždy závisí na kupní ceně, rozsahu rekonstrukce i lokalitě.

P.S. Chcete vědět, kde se dá na rozpočtu výstavby domu ušetřit a naopak kde má cenu neškudlit? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.