Darujete dítěti dům a můžete přijít o všechno. Advokáti upozorňují na hypotéku, dávky i dědictví

Jakmile podepíšete, vše pro vás končí

Důležitým aspektem darování je samotná změna majitele a související ztráta vlivu nad osudem rodinného sídla. Advokát Pavel Nastis, který se tématem zabývá, například upozorňuje: „Když přestanete být majitelem bytu, ztrácíte dispoziční oprávnění a nový vlastník byt může kdykoli a komukoli prodat či darovat.“ Pro rodiče to znamená reálné riziko ztráty střechy nad hlavou, pokud by se vztahy v rodině nečekaně zhoršily, nebo pokud by se obdarovaný dostal do finančních potíží. Realitní advokátka JUDr. Černochová proto doporučuje věnovat věci větší pozornost. „Darování umožní vyřešit vše předem a předejít sporům. Zároveň ale dárce ztrácí vlastnictví, a tím i část kontroly,“ upozorňuje. Z tohoto důvodu odborníci doporučují situaci odpovídajícím způsobem pojistit.

Opomenutá hypotéka může být velký problém

Značné potíže mohou nastat ve chvíli, kdy na převáděném domě či bytu vázne hypotéka. Lidé se nezřídka domnívají, že přepsáním nemovitosti na dítě přechází na nového majitele automaticky i úvěr. Vlastnictví, zástavní právo a samotný dluh jsou ale tři odlišné věci. Pokud dárce nemovitost převede bez výslovného souhlasu financující banky, porušuje tím úvěrovou smlouvu. Výsledkem může být požadavek věřitele na okamžité splacení celého zůstatku dluhu. Vzniká tak zvláštní situace, kdy potomek sice vlastní nemovitost, ale rodič zůstává dlužníkem. Zástavní právo přitom nadále zatěžuje darovaný dům. Rozdělení rolí, kdy jeden figuruje jako dlužník a druhý jako majitel zástavy, přináší rizika pro obě strany. Každý převod takto zatížené nemovitosti proto musí začít podrobným jednáním s financující institucí.

Darovat „pobírači“ dávek znamená připravit jej o dávky

Majetkové změny mívají přesah také do oblasti státní podpory. Jestliže je obdarovaným člověk, který pobírá sociální dávky závislé na majetkových poměrech, nabytí nemovitosti jeho situaci změní. Příkladem může být příspěvek na bydlení u seniorů či nízkopříjmových domácností. Přestože člověk dostane dům bez nutnosti platit kupní cenu, hodnota tohoto nabytého majetku může způsobit zánik nároku na některé státní příspěvky. Před podpisem smluv se proto vyplatí důkladně ověřit, jaké konkrétní následky bude mít nový majetek pro rodinný rozpočet obdarovaného, aby se nezamýšleně neocitl ve finanční tísni.

Započtení daru na dědický podíl může rozhádat rodinu

Častým motivem pro darování za života je snaha uspořádat majetkové poměry před smrtí. Pokud má rodič více dětí a dům věnuje jen jednomu z nich, zadělává tím na možné spory. Předchozí dary se mohou promítnout do budoucího dědického řízení prostřednictvím institutu započtení daru na dědický podíl. Hodnota daru se zohlední při výpočtu toho, co dostanou ostatní. Advokát JUDr. Tomáš Elbert má k tomuto mechanismu zkušenost poměrně jasnou: „Započte se méně, než rodiny čekají.“ Pravidla pro započtení jsou specifická a laická představa o nutnosti přesného finančního dorovnání podílů často nebývá správná. Odborníci se obecně shodují, že za nejhorší právní institut lze označit právě podílové spoluvlastnictví mezi sourozenci.

Bez daně? Tak to pozor

Dalším rozšířeným mýtem je přesvědčení o absenci jakýchkoliv daňových či jiných povinností. Převod mezi blízkými příbuznými sice je osvobozen od daně z příjmů, ale novému majiteli vzniká povinnost platit každoroční daň z nemovitých věcí. Pokud by potomek navíc začal dům pronajímat, bude muset tento příjem řádně zdanit, přičemž může uplatnit související výdaje. Darování také nelze vzít zpět na základě pouhé změny názoru. Odvolat dar je možné pouze z přesně vymezených zákonných důvodů, kam spadá například hrubý nevděk nebo upadnutí dárce do nouze. Celý proces převodu se stává oficiálním až vkladem do katastru nemovitostí, kterému předchází úhrada správního poplatku a úřední ověření podpisů.

P.S. Řešíte stavbu domu, možnosti větrání a vytápění? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete také na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.