Rodiče mu darovali polovinu domu. Teprve při rekonstrukci zjistil, co vlastnictví „poloviny“ znamená

Život pod jednou střechou

Martin a jeho bratr Pavel získali nemovitost na okraji menšího města blízko Pardubic krátce po dokončení studia. Pavel se brzy po přepisu odstěhoval za prací do Prahy, zatímco Martin si ve spodním patře vybudoval domov pro svou vlastní rodinu. Dům ze sedmdesátých let vyžadoval pravidelnou údržbu, kterou Martin bral jako normální věc. Postupně nechal vyměnit stará dřevěná okna, zateplil fasádu a kvůli rostoucím cenám energií pořídil i nové tepelné čerpadlo. Všechny finanční náklady hradil ze svých úspor, protože měl pocit, že zvelebuje své bydlení. Během patnácti let do budovy vložil částku převyšující milion korun. Spoléhal pouze na ústní dohodu, že bratr mu do chodu domácnosti nebude nijak mluvit, když se o všechny opravy stará sám.

Nečekaná žádost o peníze

Klidné soužití na dálku skončilo, když Pavel začal řešit vlastní bytovou situaci a potřeboval rychle hotovost pro stavbu domku za městem. Přijel za Martinem s návrhem, že mu svou polovinu rodinného sídla prodá. Nechal si předem zpracovat odhad aktuální tržní ceny, který zohledňoval moderní stav budovy včetně zateplení a úsporného vytápění. Výsledná částka na papíře Martina velmi zaskočila, protože měl bratrovi zaplatit i za zhodnocení, které sám dříve financoval. Pavel argumentoval tím, že vlastní poloviční spoluvlastnický podíl na celém domě, tedy i na nemovitosti po provedených úpravách. Odmítl přistoupit na odečtení Martinových nákladů s argumentem, že ho o žádné stavební úpravy nežádal a vlastně s nimi ani předem nesouhlasil.

Úskalí polovičního podílu

Spoluvlastnictví v českém právním systému nefunguje tak, že by každému majiteli patřilo konkrétní patro nebo určené místnosti, pokud dům neprojde formálním rozdělením na bytové jednotky. Každý ze sourozenců vlastní poloviční podíl na celé nemovitosti, nikoliv konkrétní místnosti nebo patro. Zákonná úprava navíc vyžaduje, aby se majitelé na úpravách dohodli. O běžné správě rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů podle velikosti svých podílů, ale u významných změn společné věci je potřeba alespoň dvoutřetinová většina hlasů. Protože bratři vlastní každý polovinu domu, v jejich případě by se museli shodnout oba. Martin tuto právní kličku neznal a žádný písemný souhlas od svého bratra v ruce neměl. Tím se dostal do značně nevýhodné pozice, protože provedl změny na společném majetku bez prokazatelného vědomí druhého majitele.

Propadlé investice do bydlení

Při následné schůzce s advokátem vyplynul na povrch další problém. Pokud jeden ze spoluvlastníků investuje do společné věci ze svých peněz, může požadovat poměrnou náhradu v rozsahu, v jakém investice společnou věc zhodnotila, případně náhradu nutných nákladů vynaložených na její záchranu. Zákon pro tyto situace stanovuje promlčecí lhůty. Martin pokládal novou střešní krytinu a osazoval okna už před osmi lety. U starších investic bylo nutné zvlášť posoudit, zda a kdy Martinovi vznikl nárok na náhradu a zda už není promlčený. U nedávno pořízeného tepelného čerpadla bylo posouzení případného nároku jednodušší, protože od investice uplynula krátká doba. U části starších investic tak Martin neměl jistotu, zda se mu podaří získat od bratra odpovídající náhradu.

Hrozba prodeje v dražbě

Rodinný konflikt se vyostřil, když Pavel pohrozil podáním žaloby k soudu na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Soud by nejprve zkoumal, zda lze nemovitost smysluplně rozdělit. Samotné společné schodiště ještě rozdělení domu na jednotky nevylučuje. Pokud by rozdělení nebylo dobře možné, mohl by soud dům přikázat jednomu z bratrů za přiměřenou náhradu. Pokud by rozdělení nebylo možné a žádný z bratrů nebyl schopen převzít dům za odpovídající náhradu, mohl by spor skončit prodejem nemovitosti. Martin tak čelil reálnému riziku, že přijde o domov jen proto, že dlouhé roky opomíjel řešení administrativy a majetkových vztahů.

Vykoupení pomocí splátek

Tíživou situaci nakonec vyřešila mimosoudní dohoda o splátkách. Martin si vzal dlouhodobý úvěr na část požadované sumy a zbytek bude bratrovi doplácet dalších deset let ze své výplaty. Musel přistoupit na kupní cenu, která jen velmi mírně zohledňovala jeho dřívější vklady, aby odvrátil hrozící soudní spor. Bratři uzavřeli písemnou dohodu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví a po zápisu změny do katastru se Martin stal jediným vlastníkem domu. Vztahy mezi sourozenci však tato událost dlouhodobě narušila. Rodiče, kteří dům kdysi darovali s dobrým úmyslem, se stali nechtěnými svědky sporu, kterému šlo snadno zabránit včasným rozdělením domu nebo podpisem smlouvy.

P.S. Hledáte inspiraci pro Vaše bydlení? Navštivte online stavební veletrh Veleton, který se uskuteční 17. – 31. ledna 2027. Vstupenku lze získat již nyní na tomto odkazu (počet vstupenek je limitován). Těšit se můžete na množství inspirace, živých přednášek, konzultací s odborníky i slevové vouchery.